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遍地高端:进入2万/㎡+层面,如何精准置业?

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  3年前,坊间有说西安房价要上2万/㎡+,引发一片声讨。如今,再说西安房价要进入2万/㎡+时代,已难有波澜。因为趋势已来。

  当前,西安局部区域已步入2万/㎡+时代。面对该类项目逐步增多的态势,一个非常现实的问题逼来:进入2万/㎡+层面,如何精准置业?

  目前,已经备案公示价格在2万/㎡+的新建住宅盘已超过24个,还有10个预计在该价格水平的盘也已亮相,这还不包括已拿地尚未亮相的盘。

  在1年前,2万/㎡水平的盘,仅仅是在曲江、高新、长安、秦汉新城、沣东新城等少数区域有,目前已扩展至浐灞、航天新城、雁塔、未央、沣西新城、沣东新城、港务区等区域,覆盖面之广,令人惊讶。

  2万/㎡水平房子的出现,有两大原因:一是面向高端需求,应需而生。二是地价走高,房企被迫做高端产品,因为有了溢价才有利润。

  西安土地价格的走高,是城市发展的必然。老城区面临城市更新提升品质,新城区高起点规划定位,建设要求高,因而土拍价格不断走高。

  最近两年里,灞河东岸、纺织城、西部大道、东二环、青龙寺、大明宫、高新CID、软件新城、航天揽月阁、浐灞北翼等板块,地价在1000万/亩以上的屡见不鲜,大明宫华宇地块甚至超过2000万/亩。

  中海纺织城地块、三迪灞河东岸地块、金泰恒业青龙寺地块等,综合楼面地价都在9000元/㎡左右;蓝光、招商揽月阁地块楼面价在1万/㎡以上;而在软件新城和高新CID板块,近两年成交10多宗土地,楼面价在1-1.5万/㎡。

  不仅主城区如此,西咸新区在2020年,高价地也频出。8月份,沣西新城拍出2宗地亩单价在1000万/亩以上,最高在1418万/亩,楼面价超过1万/㎡。

  高价地上的产品,起步价格都不低。

  从目前售价看,高价地项目除个别在1.8万/㎡起步外,其它都在2万/㎡甚至2.5万/㎡以上,在高新、曲江,航天、浐灞等区域,2万/㎡+时代切实已来了!

  

  ▲ 西安正在进入新的时代

  定位高、户型大、价格高。这是目前2万/㎡+项目的总体特征。

  从当前的2万/㎡盘看,户型面积在140㎡起步,多数在约140㎡-240㎡之间,少数盘还有更大的户型,甚至还有一层只有2户或1户的,当然这样的户型极少。

  它们都是各房企的TOP系产品,且大多为大平层产品规划,在产品设计、空间尺度、园林格局、文化符号、装修用材、会所功能及物业服务上,几乎都是高标高配、清新夺目、匠心筑造。

  当前,大平层产品面临的情况是,一是总量饱和趋势明显,供大于求苗头已现;二是产品特性上趋同化因素的存在,导致审美疲劳,出现了 “选择困难症”。

  对于买家而言,需要思考的是:

  西安正处于建设国家中心城市的进程中,骨架拉大,版图不断延伸,2万/㎡盘不断出现,选哪里更好?

  ▲ 西安城市新貌

  当前,在2万/㎡+楼盘分布上,三环外多些,而三环里少些。这一状况的出现,与项目建设时序有关。

  三环外有三环外的期待,城市新区崛起,但各项配套存在较长的兑现周期,不排除可能随着规划的调整而落空的不确定性。

  无论选哪里,抓住一个核心:在2万/㎡+层面上,选择大平层产品,尤其是180㎡以上产品作为终极人居,讲究的是居住和生活的质量。

  从人居发展趋势看,如论是自住购买,还是投资置业,对于大平层产品来说,价值体现应具备以下特质:

  首先是地段的生态性。有钱、有闲,追求生命质量,健康无价,生态环境是衡量地段价值的首要条件。在西安,临园、依水、傍山,无疑是地段必备条件。

  其次是配套的均优性。城市界面靓丽,街区形象气质好,交通出行便捷,商业、学校等配套均好且优质,居家休闲举步可及,社交、商务应酬,高雅省时。

  三是产品的极致性。社区空间尺度高贵宜人;户型功能齐备,居家舒适有致;视野开阔,内外生态交融;归家礼遇尊贵有度,服务及人文关怀温馨尊崇。

  完全具备且不局限于以上三点的产品,方可称之为优质,才能在未来的城市及居住升级中,凸显其价值和资产属性。

  ▲ 西安浐灞生态区实景

  当前,西安的大平层项目总体走势一般,鲜见火热场面。这显然与高端市场的成熟度、产品力有关,缺少真正的“王者”。

  或许正因为如此,后续出现的大平层项目,在地段选择、产品力塑造上,更为谨慎和用心。即将推出的年度新盘融创云潮府即是其中之一。

  融创云潮府是融创TOP系“府系”产品,邀请知名规划设计大师及团队,从建筑、园林到室内空间,精雕细琢,为西安中产阶级打造量身定制化产品。

  ▲ 融创云潮府效果图

  项目具有最大限度保证观景、类公建立面、楼间距约40-70米、窗墙比达0.32等高端豪宅标准,户型面积180-253㎡,革新西安人居标准。

  该项目位于浐灞生态区韩森东路浐河交汇处西北角,即原半坡湖酒店位置所在,是一个集优质生态、品质教育和商业的清雅静幽之地

  ▲ 融创云潮府区位示意图

  项目距浐河一路之隔,仅有20来米宽,举步可至。目前该河段正在治理升级,未来将波光粼粼,优美宜人。足不出户,在客厅卧室,可赏优美河景和城市繁华。

  周边500-1000米范围内有凯德广场、西安香醍天街(即将开业)、西工大附小(民办)及规划待建公办学校,千米之外是幸福林带,学校、商业配套优质

  ▲西工大附小实景图

  ▲西安香醍天街效果图

  车行10-15分钟左右,可达著名的三甲西京医院和唐都医院,优质的医疗配套,可为家人提供坚实的健康护航。

  北侧长乐路上,有地铁1号线;南侧咸宁路上,有地铁6号线(在建);韩森东路、浐河西路、东三环、绕城高速等环绕,自驾和公共交通出行便捷

  ▲项目周边道路实景

  融创云潮府周边分布有恒大、龙湖、奥园、中海等品牌房企项目,与品质高层、小高洋房、叠墅等为邻,居住于此,可谓闹中取静、大隐于市

  从占据城市稀缺资源、配套均优及产品力看,融创云潮府无疑是值得大平层买家期待的目标选项之一。

  西安整体房价依然在上涨通道中,且不论2万/㎡+时代何时全面来临、来临后将出现什么样的情况,但在当下,选择2万/㎡+盘需要谨慎,注意好中选优

  切记不要步入一个误区:只是选了一款“大面积”户型,而整盘价值有不足或缺失,陷入仅是居住面积增大的尴尬。

  坚持围绕“地段生态性、配套均优性、产品极致性”的选盘原则去精挑细选,寻觅真正的价值资产,否则宁缺毋滥。

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