房价，在一手房市场里比拼主要是地段优劣和开发商的产品力如何。放在二手房市场里，拼的就是交房后的诸多细节。
今天说说海润滨江花园这个二手房楼盘。
一来最近有朋友问海润滨江花园的房子能不能买，二来前两天刚巧去海润滨江花园B区踩了一趟盘，三来和中介聊了聊这个盘，印证了一些推测。
结果有点意料之外，但也在情理之中。
01海润滨江花园楼盘分析
海润滨江花园在北江滨，江滨中大道378号。
分为A区和B区，占地面积300多亩。从2004年开始到2008年，分好多期开发。有沿着闽江一线长700多米的江景资源。
海润滨江花园B区
有人说，它是北江滨拥有最大迎江面的大型社区。这个“最大”如果放在南江滨，肯定是融侨外滩。
但海润滨江花园毕竟不是融侨外滩。融侨外滩在福州算是大平层顶豪楼盘，而海润滨江只是北江滨若干个江景楼盘的其中之一。
海润滨江花园的位置，放在10几年前，偏远了一些。
整个鳌峰板块放到十几年前的福州楼市，人们能想到的还是花鸟市场和鳄鱼公园。它们一左一右，仿佛是鳌峰地块的“左青龙右白虎”。
如今，花鸟市场早已搬迁，鳄鱼公园已经关门。在鳌峰大桥和鼓山大桥之间，海峡金融街CBD已经崛起。
海润滨江花园就紧邻着海峡金融街CBD，与万达广场隔着鳌江路。
能与万达做邻居，海润滨江花园曾经也是福州有钱人的居住地。
根据搜狐焦点福州站信息显示，海润滨江花园2005年1月15日开盘，开盘价格在5000元/㎡。
数据来源：搜狐焦点
如果这个信息相对准确的话，这个价格在2005年的福州确实很高，和它同期销售，同为台江区北江滨楼盘的美伦浩洋丽都也差不多是这个价格。
先不提当年的配套，说说现在的配套情况：
教育配套，划片亚峰中心小学，三十八中。但小区大门口外有华伦中学（鳌兴校区）和福州鳌峰学校。
医疗资源，离最近的三甲医院福州市第一医院的距离在3公里以上。
南临闽江，北邻光明港公园，未来福州地铁4号线鳌峰站就在小区大门外。
商圈配套一流，教育配套一般，医疗配套一般。
2019年5月，有媒体报道闽江上将新建一座前横大桥，前横大桥的过江线路和地铁4号线跨江线路重合，也就是说未来前横大桥就在海润滨江花园B区小区外。
交通配套的话，算是未来4号线的地铁房，周边公交线路较多，进出方便。
02个盘走低，板块走高
海润滨江花园从建成时间到现在，10多年过去了。
借着当年闽江北一线江景资源，当年卖出了好价格，如果从投资的角度来分析，这个盘的价格已经涨了5倍多。
算是涨幅很厉害的楼盘了。但是同样在闽江北岸的江景房，对比同期的其他楼盘，涨幅算是比较低的。
让我们看安居客上的房价走势图：
数据来源：安居客
从图中可以看出，海润滨江花园B区房价，在2018年前后曾经走出高位。
2018年初，海润滨江花园B区挂牌价最高超过32000元/㎡，此后一路走低，到2019年年初到6月份，曾经走出一波小阳春，一度接近32000元/㎡。2020年下半年开始，出现较大幅度下跌。
熟悉福州楼市，特别是二手房楼市的都知道，挂牌价只能作为参考，并不能代表实际成交价格。但挂牌价的数据，还是能反映出市场的价格波动。
从今年4月份开始，海润滨江B区的小区均价一路走低。11月份的均价环比下跌了0.58%。海润滨江花园A区环比10月份跌了1.36%。
A区和B区同为鳌峰板块，鳌峰板块房价环比上涨了0.2%。而且从去年12月份以来，二手房价稳中略升。
数据来源：安居客
03性价比影响了房价
按照海润滨江花园的目前区位来看，放到现在的福州楼市里，这个区位毕竟还是市区，配套也算成熟，比隔江相望的江南CBD板块有很大的竞争力。
那么房价如何？
海润滨江花园B区均价显示为28087元/㎡，海润滨江花园A区均价显示为29820元/㎡。
均价还不到“3字头”，看上去性价比很高。
但有个情况值得引起对这个楼盘感兴趣的购房者注意。同在鳌峰板块的三个楼盘，阳光凡尔赛宫A区、福人小区、鳌峰小区二手房价环比都在上涨。
阳光凡尔赛宫是2015年前后的楼盘，比较新。阳光凡尔赛宫A区的房价均价35207元/㎡，月环比上涨2.33%。房价和涨幅都跑赢了鳌峰板块。
数据来源：安居客
福人小区和鳌峰小区都是90年代的老小区，整体房价低于板块均价，但月环比均出现上涨。
老小区和新小区都出现上涨，海润滨江花园为何出现下跌？
这个小区有几个较大的硬伤：
一是这个小区没有做到人车分流。
随着居住条件的不断改善，新建的很多楼盘都能够做到人车分流，在这种情况下，海润滨江花园的劣势非常明显。
某周末晚上7点，开车进入海润滨江花园B区，偌大的小区，道路两旁停满了汽车，楼栋与楼栋之间的过道上非常拥挤，只能通行一辆车，找车位成了很大的问题。
晚上7点，海润滨江花园B区停车位很紧张
稍微宽敞的地方，汽车纵横两三排排放，可以想象每天早上上班时间，经常会有车被堵在家门口出不去的情况发生。
说它没有做到完全人车分流也不太准确，一线江景的几栋楼，还是做到了人车分流，沿江的几栋楼均价在30000元/㎡以上。
买房子，也是一分钱，一分货。
二是这个小区很大，房源太多了。
海润滨江花园A区有18栋，B区有33栋。这加起来有51栋楼。A区和B区加起来一共有38种户型！
两个小区加起来，总户数达到3699户，如果按照安居客上的数据，这个小区车位有3078个，车位配比严重不足。
看到38种户型，3699户，耳边有没有响起李佳琪那句OH MY GOD！
网上显示两个小区在售的房源为456套。先不说这个数字水分有多大，但足以说明有人想在这个小区买房子可以随便挑。
竞品太多，房价在市场整体向好的时候还不错，遇到福州现在这种横盘情况，不跌才怪。
不同的户型之间，每平方米能相差五六千元。这里不是学区房，也不是绝对市中心，没有什么特别的概念。只能说，老铁们，这样小区，你下得了手吗。
三是这两个小区的物业管理不是一般的差。
楼栋单元门口的密码锁和敞开的门
小区里有很多店面，人来人往非常杂乱。晚上7点，在小区里逛，几乎没有一栋楼的楼下大堂的门是关着的，虽然每栋楼大堂门口都有密码锁，但几乎形同虚设。
小区的物业公司叫海纳物业。海纳物业对小区的管理水平如何，搜一下网上的新闻，2013年到2015年间，新闻特别多。
福州市12345便民（惠企）服务平台上，关于海润滨江花园的投诉有1000多条。
涉及停车难、架空层跳舞扰民、装修违建、出租屋流动人员太多、电梯频繁出问题等。
11月22日，有人投诉海润滨江花园40座601的住户将房子出租，一个房子住十几个人，人员流动性大，经常半夜有响动，严重影响周围居民的生活环境。
可以想象，一个物业管理如此乱的社区，一定会拖房价的后腿。
随机问了几个小区的业主，觉得这个小区怎么样？
他们都反映了一个现象：当初买了房子的一些有钱人，已经陆续从这里搬走了。
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