成都楼市：这类房产涨幅最大，可偏偏普通人看不起

　　问：五哥你好，坐标成都，最近看中了两套房，一套华宇广场70多平的次新房，未满两年！另一套是老小区地铁口多层顶楼复式带花园一百多平的，价格都差不多，现在很纠结，不知选哪套投资？

　　回答：你好，可以选择老破大的，现在几乎市面上的房产大V，都不会推荐买老破大，但是在这里，大家要搞清楚一个观点：投住分离，投资和自住是两个概念，自住要的是自己住起来舒服，便捷。而投资讲究的是回报。如果你从自住的角度分析房产投资，那很多理念都是冲突的，这种90年代的老破大，怎么会有人要呢？正是因为没人要，所以价格也这么低啊。买入时，已经是“最差最差的垃圾”，那未来只能越来越好，且这种房子有以下两大好处。

　　1：对抗风险

　　举例：大家都说深圳的房子15万一平米很危险。房地产市场如果崩盘，会直接腰斩，直接跌到8万一平，但是老破大的房子，买入的时候就5万一平。就算房价崩盘，你说能崩到多少？就算新房价格腰斩到8W一平。可是老破大的买入价，已经是在你崩盘价以下了。所以老破大的房子是具有抗跌性的。当然，部分限购，限价的城市，导致新房比二手房还要便宜，这个是人为干预导致，不属于市场经济范畴之内，这样的房子，在未来也只会越来越少。

　　2：回报率高

　　举例：成都的电梯新房，房价2-3W/㎡。市区的老破大，房价1W/㎡左右。这当中有1-2倍的价差，房价上涨时，新房会带动老破大一起涨，新房价格涨到10W/㎡，老破大应该在5万/㎡左右。电梯房涨了3倍，而老破大涨了5倍。你觉得哪一个的回报率高？再换一种算法，举例：你花300万，买一套单价3W的电梯房，房价涨到9W/㎡，现在这套房子价值900W,你赚了3倍，但是你花100W买一套单价1W的老破大，当房价涨到3W一平，现在这套房子价值300W,同样也是赚了3倍，那么问题就来了，请问3W涨到9W和1W涨到3W,哪个更简单？自己去揣摩。

　　二：尽可能买较大的面积

　　为什么要尽可能买大面积呢？因为限购政策，导致购房资格越来越宝贵。 所以你买的房子，面积一定要足够的大职业买家特别喜欢买一些很特殊的户型，一些很“妖”的房子，以获得更大的超额利润。比如居民区的无电梯顶复，又或者是超大户型职工宿舍。户型也建议最好选四房，楼市里，卖得最好最贵的是二房。二房单价，一般要比四房或者复式贵10~14%。因为这一模式要长期持有，所以看重的是：这套房子在未来5年，10年，15年，能够长期持续升值。随着时代的变化，楼市发展那么快，人口，环境，地铁，比例一切都会变的。我们有足够的耐心，一直等到四房比二房贵的那天。而且，同样一个小区，四房可以赚到远远比二房多的盈利。因为面积大，差价拉得也比二房远。

　　问:新人首问!五哥久仰大名，说下我的情况，五哥帮我分析下，成都武侯区置信丽都花园城C区房子，139平方，6楼，不临街，240万，自己住，考虑到想尽快入住，所以买的二手房!

　　回答：高新区最坑爹的就是丽都，神仙树，紫荆，玉林这一带，资格是高新的，地理认知人们认为是武侯的。如果是自住，勉强可以接受，就是房龄老了点。买定离手，别多想了。未来投资还是多关注几个近郊的低价板块。

　　问:新人问，五哥你好！我在成都我和老公都各自有一套房都不大，一套90自住一套70我父母住，我父母在成都有一套100点的租出去，房子都无贷款，现在我们还想购买一套房，可成都限购，现在想把70过给父母，腾出房票，现在手上有50子弹，不知道成都什么地方还值得投资，买多大的合适，目前有一个孩子年龄一岁半。

　　回答：这几套都是全款房，没有把杠杆利用好。你的思路正确，小户型可以优先考虑出掉。裂变原则，卖一买二，一套自住，一套投资，激进一点还可以开发房票，把之前的全款房抵押融资再入一套。成都学区不熟，别买溢价太严重的，重点还是选好学校，对应小区定向淘笋。

　　问:五哥，地标成都，夫妻名下一套03年的3室2厅2卫，还有20尾款，父母名下一套老破小，年龄已过65。本来准备把自己名下截断，然后到琉璃场3成贷买套16年的小户型。把小户型卖过父母，再把自己名下的房出手，目前市场价位大概150左右,裂变2套。现在老公单位准备在天府新区给员工建福利房，估计是面积比较大的，150可能只够首付。你觉得哪个方案好点?

　　回答：单位福利房比市场价低多少?如果足够低，可以买入持有，后期出售套现。一般情况下是建议入手2套。

　　问：五哥你好，请问，成都买房到底是90平以上可以落户还是90平及以上？包不包括刚好90平的。还有我想问下，现有一套继承房屋，价值55万元，出售后需交多少遗产税？

　　回答：成都市积分落户，房产只是积分一部分，暂时没有要求面积，以前是90平。继承的房子，产权没有满2年的，需要交营业税，现在的营业税是评估价的5.3%，如果满了2年的话，就不需要交了，赠予当时基本没有费用，但是后期出售的话，税费比较高。