产业地产的第三条路

1st时代浪潮

不得不说，随着科技战、贸易战、新冠疫情等黑天鹅迭出，中国对自主可控的产业升级和科技创新的需求，比以往更为迫切。

科技是立国之本，产业是兴国之路。自政府认识到房企在产业地产上扮演着不可或缺的角色后，发展产业地产早已蔚然成风。

各家房企，也“八仙过海，各显神通”，纷纷寻找适合自己的产业发展模式。

但是总体而言，根据各家企业所依赖的资源表现，我们可以将其分为三大模式：

第一种模式：依靠强大的政府关系，帮助地方政府承接新兴产业。

这种模式从产业园区的规划、设计、建设开始，做园区招商管理运营以及企业服务，并深度介入每家入园企业的成长历程提供行业圈层金融支持政策顾问，甚至是与地方政府共同为园区企业提供IPO的全流程服务。

这一个模式最典型的代表，莫过于华夏幸福。

▲以华夏幸福为例，华夏幸福在培育产业过程中，积极参与组建和引入政府产业引导基金，为维信诺、航天振邦等上市或拟上市企业提供资本支持；助推上市公司，全面梳理园区企业，建立科创板上市储备库，助力重点企业登陆科创板。

不得不说，这种模式是短时间内能最快看到产业落地效果的一种方式。但是弊端也显而易见，因为并不是所有企业，都有强大的政府关系。

第二种模式：依靠强大的资金实力，自己主动选择一个前途光明的高科技产业，并深入投资、研发，掌握其中精髓，具备自主知识产权，形成地产与科技产业“两条腿走路”。甚至以点带面，待公司在这个产业里拥有一定影响力之后，联合产业上下游的其他公司，用产业反哺地产。

主要代表：恒大。

▲恒大深度介入新能源汽车产业，在远赴瑞典拿到技术支持后，最终推出恒驰品牌的新能源汽车。

对于这种模式，其实很多公司是心动的。因为地产公司不可能永远只做地产，多元化是大趋势。而自己做其他产业一旦成功，就相当于给自己一个从地产巨头向汽车等其他产业转型的机会。

但这种模式的弊端也是显而易见的。一方面，跨行业投资的风险太大，就算是恒大这样的地产巨头，跨行业投资也是一波三折；另一方面，地产企业想要深度介入一个新行业产业的上下游，投资额较大，没有雄厚的资金实力保障研发和运营，普通房企想要扎根，难度也较高。

2nd第三条路

刚才我们说了前两种模式，那么，第三种模式呢？

这一种模式可能你想象不到，它是依靠强大的投资眼光，小股投资各个高科技公司，并用自身资金和应用场景优势，孵化、扶持高科技公司，最终以形成产业链或产业集群为目的，为这些科技公司按需定制、“量体裁衣”，打造新型产业园区。

而这种模式的典型代表，则是金地。

对于金地，说实话，在我们的印象中，金地一向专注对房子的研究和实际技术运用，毕竟其口号是“科学筑家”，怎么一下子就成了产业地产的第三种模式代表了呢？

而从其在产业界的影响来看，金地还真是盛名已铸，实至名归。

在最新的克而瑞榜单上，金地是全国产城发展运营商Top10，旗下金地威新嘉定智造园，还获得全国Top10优秀产城项目。

▲克而瑞榜单显示，2020年8月11日，金地威新凭借着快速规模化的扩张、优秀的产品打造能力及丰硕的招商成果荣膺“全国产城发展运营商Top10”，旗下金地威新嘉定智造园获得“全国Top10优秀产城项目”。

▲上海金地威新嘉定智造园，已有众多高端制造产业的领军企业签约入驻，其中不乏各产业细分领域的巨头和隐形冠军，如全球领先的内部物流解决方案供应商--德国永恒力、全球毫米波雷达技术产业领跑者--木牛科技、世界工业无损检测领域专业品牌--艾因蒂克检测科技、中国百佳示范机器人系统集成商--施耐利机器人等。

那么，金地的这一种模式，是如何走出来的？

3rd科技孵化

说实话，金地之所以能够成为科技产业园的领跑者，主要缘于其三个特质：

（1）金地有投资科技公司的初心和基因。

1988年，金地诞生于深圳福田工业区（后更名为金地工业区）。缘起中国最早的工业园区，金地自然了解中国工业化发展与进程的脉搏，也对工业科技的发展充满了兴趣。

由此，随着金地逐渐发展壮大，金地开始有意识的投资一些高科技公司，尝试通过资本和科技的结合，发掘初创型的科技企业，为其成长壮大提供助力，最终逐渐形成完备的产业链......这便是金地所理解的产业科技未来。

▲就像“人民需要什么，五菱就造什么”，发展高科技，也是金地董事长凌克对“金地是家好公司”一词的终极诠释：一家公司的成功与否不在于能赚多少钱，而在于对于社会和科技进步有没有实质性的贡献。

虽说罗马并非一天可以建成，科技投资之路也非一朝一夕之功，但金地因为布局的早，仍然成功投资了一大批高科技企业，行业覆盖人工智能，包括云计算，集成电路，机器人等；在生命科学领域、靶向药物，生物医药，免疫治疗、细胞治疗和转化医学方面，金地都做了很多成功的投资。

▲图为金地投资的高科技企业包括睿思芯科、英诺赛科、达闼科技、Katerra等。

▲为了实现高科技公司的投资布局，金地在早年间，甚至还投资了4支全球知名创投基金（Amino Capital（丰元创投）、Mission Bay Capital III、Oriza VenturesII（元禾谷风）、清源创投），汇集了诸如何飚博士这样的国际顶级专家，帮助金地寻觅中意项目。

（2）金地每个产业项目必备“孵化器”。

说起投资高科技公司，好像很容易，砸钱就行了。但真正有技术含量、有发展前景的高科技公司，在这个融资渠道拓宽的时代，并不缺乏创投资金。这些高科技公司其实也在考量投资人，是否“只出钱不出力”。

因此，科技企业是否选择金地，抑或金地能否拴住这些科技企业的“心”，关键在于金地是否能为这些科技企业提供全面和深度的服务。

与一般的股权投资者不一样，金地投资人工智能、生命科学类的高新技术企业，并不是为了寻求做这些科技公司的大股东，而是为了更好的了解这些高科技企业的需求，为他们的研发、生产、应用提供一流的孵化器服务。

据了解，目前金地的自主开发及轻资产运营的纯产业项目达29个，基本都配备了企业孵化器或创新中心。

例如，在国内的珠三角地区，金地与广东省新材料实验室、生命科学实验室、深圳人工智能实验室多个重点实验室就达成了紧密合作，为他们的研究成果产业化提供资本投资、园区建设运营、应用场景服务等高层次的孵化器服务。

对此，金地董事长凌克认为，孵化一家公司或者一个产业的能力，是做产业地产的终极能力。“我们一直希望帮助高科技的创业者进行投资，然后让他们入驻我们的孵化器，到一定阶段，它们可以入驻我们的加速器，最后也能够入驻我们的产业园区，这是金地做科技产业园区的完整思路”，凌克表示。

（3）金地还为科技企业，提供30多年来在房地产行业所积累的综合服务

金地在房地产行业已经扎根了30余年，一方面本身坐拥规模庞大的业主和产业，这使得各项新科技在物业服务、商业应用上有着广阔的应用场景。科技公司的最新创新一出来，就能快速得到场景应用。

▲另一方面，金地还拥有30多年来在房地产行业所积累的综合服务经验，这些服务虽然琐碎，但却是每家科技公司所必须的。而金地服务良好的口碑，在保障科技公司舒适度的同时，也能让其把主要精力放在研发和开拓市场上。

由此，在初创期有股权投资服务，在发展期有孵化器服务，在市场开拓期有园区综合服务，又有哪家科技公司会不动心呢？！

4th产城融合

除了孵化科技公司、打造科技产业园，金地还在产城融合上，进行更多探索

图为上海·金地威新嘉定智造园

什么是产城融合？我们知道，过去政府在做规划的时候，是简单地将整个城市简单地以居住区、工业区、行政区等功能分割开来。而“产城融合”，正是相对于产城分离提出的一种新的发展思路，它要求产业与城市功能融合、空间整合，人们可以在城区工作，也能够在城区里生活。

那么，金地是如何将产业创新发展和城市功能完善有机结合，打造产城融合的新城区？10月10日，金地宁波拿下余姚黄山路北地块，这就是一个很好的范例。

▲金地新获取的余姚项目紧邻余姚远东产业园区，为大体量商住地块，其中规划2栋办公楼。从这个位置可以看出，该项目周边产业人群基数丰富，产业发展空间颇大。而金地此前在余姚打造的双子项目——华璟庭、巧园双双圆满收官，这个项目作为金地在产城融合上的试水，再合适不过了。

近年来，余姚的先进制造业及进出口贸易的表现都十分抢眼——宁波市智能制造产业研究院已落户余姚，全国机器人峰会永久举办地落户余姚，2019年进出口贸易排名，余姚位于宁波市各区县（市）第四位……

显然，产业的加速集聚，基础设施的加速完善，势必引发更多高素质人才的涌入；大量的就业岗位，使片区形成“以城聚人，以城促产”的可持续发展，成为推动余姚发展的超级引擎。

由此，对于这个项目，金地既要满足附近产业园内企业办公、居住和消费需求，融合办公/公寓/商业等多种业态，开发全品类的地产，又要提供各种各样的社会服务，打造工作生活一体化、城市和产业协同发展的综合开发模式，推动余姚的城市功能持续完善，促进余姚的产业资源不断集聚。

▲金地董事长凌克

在金地看来，当下的时代趋势之下，地产企业不仅要开发全品类的地产，还应当提供各种各样的社会服务，打造工作、生活一体化的产城融合新城区。凌董也在采访中表示，金地未来有两个目标：第一是成为一家综合型的城市服务提供商，第二是成为产城融合的新城区发展商。

5th

产业未来

时至而今，金地已经不再是一个单纯的住宅开发商，而是一家拥有通用产业园（按不同主题分为科技创新园、先进制造园等）、专业产业园（生命科学专业园、人工智能专业园等）、旧改文创园（文创/科技/文娱）、产城综合体（以区域产业基础和导向，确定多个产业方向）四类产品线的综合型城市服务提供商。

▲金地集团业务布局

但是，从另一方面说，金地更是科技孵化的领军人物。

尽管投资高科技看起来“不务地产正业”，但金地帮助这些高科技企业或实验室寻找资本和科技的最佳结合点，最终的结果，却是形成了一个完整的投资、孵化、园区建设运营一体化的产城协同发展闭环。这颇有点佛门里“修行先修心、渡人亦渡己”的意思。

而相比依赖政府资源为代表的第一种模式，金地的这一种模式，由于是从科技公司初创期就开始投资，从而减少了招商的困难，更有着将各家科技公司汇聚在一起，按需定制、量体裁衣打造产业集群、孵化壮大科技公司的能力；

相比于强资本投入为代表的第二种模式，由于其是“小股”投资，不是碧桂园恒大那种大手笔，不仅分散了投资风险，更因为扩大了投资范围、有了更广泛的投资视野，往往还会在投资收益上收获意外惊喜。

因此，金地的这种产业地产模式，融合了前两种模式之长，规避了前两种模式之短，更兼具孵化科技的大格局，能够同时从投资科技公司、孵化器运营、园区综合服务等多个环节培养“产业原动力”，可谓高瞻远瞩。

从金地的这个案例我们也可以看出，以后的地产开发商做产业地产，应该有重大调整：

一是重心要聚焦在产业上，而不是地产；

二是运营要成为核心竞争力，而不是泛泛然只谈各种概念；

三是做产业地产，要紧随时代趋势，融合科技化，为国助力！