9月2日，中海0溢价拿下石景山北辛安地块后，北京以44宗宅地赚到了1571亿，已超去年全年，随后，招拍挂进入了漫长的空白期。
平静到有一种“2020土拍结束了”的错觉。
别急，最后一个月，北京准备集中发力了。
12月2日/14日/22日/30日/31日，都是今年最后围观土拍的好日子。
01
451亿在路上
截至今天，北京规自委网站显示，招拍挂及预申请列表中，共有11宗地待出让，总起拍价约374亿；再把曾在用地预申请中挂牌的房山长沟地块、大兴旧宫地块也计算在内，就是451亿。
至此，北京住宅用地供应价格已达到2022亿。
*标红部分为曾在用地预申请中挂牌地块
海淀/朝阳/石景山/昌平/大兴/房山/门头沟均有供应，热门区域供应的也都是热门板块。
最热的就是树村。
起始楼面价6.7万+海淀准学区+周边二手房单价11万+，肉眼可见的优势，让树村一经挂牌就备受关注，各种猜测、推断甚嚣尘上。
从最初房价直指12万＋的“单价地王”，到被迫降格成为“隐形限竞房”，先天优势的背后是错综复杂的历史脉络，只能等待12月22日见分晓了。
当然对于大部分购房者来说，豪宅始终是雾里看花和雾里看瓜。
石景山北辛安、朝阳金盏乡和东坝、昌平朱辛庄地块，才更吸引目光。
02
纯商品房“豪宅化”
以2020年为界，北京供地发生结构性逆转。
截至发稿前，2020年北京已成交44宗住宅用地中，35宗为不限价住宅地块，占比近80%，而2018年占比80%的还是限竞房。
2018-2020北京已成交住宅用地统计
*其中房山良乡拱辰街道地块为不限价商品房配建共有产权房地块，此处为重复计算。
相同片区的土地供应，从限竞房换成了纯商品房，价格上调是必然。
以过去限竞房卖得最快海淀为例，限竞房售价都在6万以下，而同板块供应的纯商品房，单价8万+。
从今年入市的新房项目来看，基本在7万+和11万+两个档位。7万+集中在石景山著名的售楼处一条街，卖的中规中矩，有压力也有动力；11万+在海淀和丰台，有人欢喜有人愁。
但无论如何，走高的价格，是摆在明面上的了。
土地决定了市场面貌。2021年，会有更多不限价商品房入市。
你能感受到的房价变化更明显。
03
限竞房“商品化”
这是所有刚需购房者最关心的一个点。
纯商品房让限竞房显得更值，这也是为什么，有些开盘当月去化平平的项目，后期卖得越来越好，89平三居直接告罄。因为---
时代一去不复返，限竞房开始商品化。
供应量缩水至“个位数”，限竞房土地正在逐步退出市场，更直接的是，限竞房价格优势也在“缩水”。
同区域相近地段，限均价开始上调。
即将到来的土拍就是证明。
昌平沙河七里渠限竞房地块，限均价57500元/平，最高售价63300元/平。它旁边的万橡悦府，是今年限竞房准销冠。限均价54197元/平，最高售价56907元/平。
直观吗？均价涨了3303元/平，最高限价上涨了6393元/平。
此处还要恭喜万橡悦府小业主，还没入住，房子虚涨几十万。
还有大瓜。
与华樾国际相邻的朝阳区东坝限竞房地块，限均价71000元/平，比华樾国际，高出了1578元/平。
这宗限竞房地块，最大的变化不是价格上调，而是来自于户型比例说明的调整。
此前限竞房的7090政策中，表述是“套型建筑面积90平米以下户型的面积占比要达到70%”。
这宗地的出让文件中，“套型”变成了“套内”，一字之差，变化极大。
套型建筑面积90平米以下，开发商最高做89平销售的建面就可以了。
“套内”以后，按照得房率反推，得房率80%可以做到112平，得房率75%就是120平。同样的90平米基准线，套型设定下是“刚需”，套内贴近“改善”。
价格上调、“套型”到“套内”的调整，某种程度上来说，限竞房正在无限接近纯商品房。
对开发商来讲，利润空间和操作空间变大了。
落到购房者身上，无论从单价或是总价，购买限竞房的门槛都明显变高，要花的钱更多了。
04
共有产权房“趋零”
上车门槛最低的共有产权房，供地也在明显减少。
今年仅4宗。分别位于海淀永丰、海淀清河、房山良乡、门头沟龙泉镇，入市时间大概在2021年前后。
相较于2018年10宗，2019年14宗，今年供地节奏明显放缓。
顺义区甚至还直接暂停了共有产权房用地供应。理由是---
目前的房源基本可以满足申购家庭需求。
这背后，其实就是共有产权房高库存、高弃购率的问题。即使价格美丽，因为地理位置偏远、交通不便、户型等问题，购房者也不愿意买账。
政策房，也要遵循市场逻辑。
互动时刻：
每一次土拍，都是一小撮人的狂欢。但在严肃君的N个500人置业群里，有经验的买房人时刻关注着土地市场的变化。
土地是面粉，房子是面包。即使这不是一个“面粉贵过面包”的时代，也仍旧是一个“面粉决定面包”的市场。而受限于土地出让-项目入市-销售网签的周期性，感受到的变化，是滞后的。
市场在抛弃你的时候，连招呼都不会打。
限竞房、共有产权房供地节奏放缓，甚至逐渐消失的趋势，对于刚需购房者来说，始终不是一个好消息。
好消息是，从存量来看，北京限竞房、共有产权房依然在供应高峰。限竞房保守估计还至少需要2-3年才能消化得差不多。
购房者依旧还有空间去做选择。
2020，你还想买房么？欢迎在下方评论区留言，与严肃君互动~
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
