上海老城厢“四大地王” 豫园露香园二期地块176亿入市

　　观点地产网 作为上海老牌“城市中心”，黄浦区的土地一向和“稀缺”两字挂钩。

　　11月27日，上海土地市场公布了一则重磅消息，位于黄浦区核心板块豫园的露香园二期地块挂牌入市，起价176亿元，将会在12月24日确定投标公司，并于2021年1月5日进行现场竞价或投标评标。

　　近些年来，黄浦区新宅地几乎零供应（除去租赁住房），距今最近一次涉宅地块出让还要追溯到2014年中民投248.5亿元夺得的董家渡项目。

　　此后，长达六年多时间里，仅在今年2月完成一宗租赁住房用地出让。

　　更为重要的是，相比位于外滩的董家渡项目，露香园二期地块地理位置更为优渥。

　　上海中原地产资深市场分析师卢文曦指出，其东临上海豫园景区，西北面是人民广场，直线距离不到1公里，步行仅需5分钟左右，可谓是“市中心的市中心”。

　　卢文曦进一步表示：“这种地段基本上都是老房子，不拆迁不可能，现在拆迁成本那么高，所以能在市中心有这样一块地相当难得，未来这种机会少之甚少。”

　　或许因为位置过于优越，加之土地市场调控的原因，地块虽然很早已完成拆迁，过去几年来亦常有出让传闻，但迟迟未投入市场。

　　如今，此次消息一出，立刻引起各方关注。

　　时隔六年 黄浦区再迎百亿土地入市

　　据观点地产新媒体了解，豫园露香园二期地块为商住用地，占地总面积5.77万平方米，总开发体量达19.67万平方米（其中高层住宅面积11.19万平方米、低密度住宅面积2.63万平方米、商业部分需全部自持，面积为5万平方米），保障房占5%。该地块起价176亿元，竞买保证金35.2亿元。

　　根据地块基本经济指标，该地块住宅开发体量将超过13.8万平方米，地上商业+住宅计容面积及176亿总价计算，楼面价约9.35万元/平方米，若扣除保障房面积，楼面价则为约9.7万元/平方米。

　　值得注意的是，上海目前总价最高以住宅为主的地块是中兴路一号地，成交总价110.1亿元，而豫园露香园二期地块起价便已打破这一纪录。

　　卢文曦表示，从指标来看，该地块可以打造部分别墅产品，这类产品预计会受到市场重点关注。别墅一般位于远郊区域，配套和面积两难全，这个项目却可以实现。

　　从周边项目看，区域内竞品不多，项目未来将获得一定话语。相邻的露香园目前在售住宅均价超过15万元/平方米，别墅产品更是达到22万元/平方米。

　　卢文曦认为，预计3年后项目上市，价格只会比现在更贵，别墅产品价格有冲击25万元/平方米的可能。

　　此外，该地块采用招挂复合方式出让，当有效申请人数为三人及以上，则采用有竞价招标方式出让，若不足三人则采用挂牌现场竞价方式出让。可独立申请，也可联合申请。联合申请的，联合方数量不得超过两家，联合各方均需符合上述条件，且联合申请各方的投资比例均须大于1%。

　　对于露香园二期地块的申请者，卢文曦指出，首先开发商的商业运营能力是摆在第一位的。地方政府看中的是运营能力，希望能带来更多经济效益，地价已经很高，所以并不会去追求更高价格；其次是资金，毕竟能在年末筹集176亿资金的开发商也并不多。

　　他进一步表示：“复星应该会去试一试，毕竟在那里有商业，还开发过住宅项目，有一定机会。此外，是否会有1-2个港资，就不清楚了。”

　　黄浦区“四大地王”

　　其实在坊间，露香园二期地块还有着另一个称呼：“黄浦区四大地王”。另外三幅地块，分别为金陵东路豫园站上盖地块，546、547地块，以及福佑地块。

　　露香园二期地块入市，被视作是黄浦区“四大地王”入市的首发信号。

　　豫园所在老城厢是上海源起地之一，黄浦区承担着旧改最重的任务，“四大地王”指的就是黄浦区旧改计划内首批具备出让条件的核心地块。

　　其中，除露香园二期地块早已完成拆迁，其余地块皆尚在征收中。这些地块的拆迁成本动辄百亿、几百亿，对未来开发商的资金要求非常之高，故称之为“地王”。

　　最引人瞩目的要属金陵东路豫园站上盖地块，其包含10个地块，占地面积超7万平方米，开发体量远高于露香园二期地块，预计将超出60万平方米。

　　据观点地产新媒体了解，金陵东路城市更新共分三个阶段，黄浦先是完成了14号线豫园站上盖198、200-3地块的拆迁，此后启动了二期金陵路沿线65、66、71、73、74地块的征收，已经基本完成。目前正在征收的是第三个阶段的64，67，70，72地块。

　　截至目前，已有不少开发商对金陵路沿线地块表达了浓厚的兴趣。

　　此前，还有媒体爆料，九龙仓正与黄浦区政府进行商谈，想要在上海建一个IFS或者复刻一个海港城，预计土地出让底价或高达200亿。