万人抢房、央媒发声！深圳楼市着了什么魔？

摘要：控制好超额回报的分配，投资者没有超级利润，也就没那么多人抬轿子（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

疯！魔！

万人抢房、众筹打新、借票代持……远程操控一签赚500万。

“别吹牛说自己是什么老总，有什么样的资源……你知道社会地位是怎么划分的么？就回答两个问题：你住在哪儿、有几套房。”来自深圳的资深炒房客林森告诉AI财经社，不在深圳有房产，就别自称有钱人。

近期，深圳楼市异常火热，多家楼盘开售不到12小时便售罄，一些“网红”楼盘屡屡出现上述情况。

火爆的程度实在惊人，央媒也坐不住，国社11月28日发表新华时评《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》。

文章最后指出：

坚持“房住不炒”，保障供给必不可少。近年来一些地方多措并举，如提出长期住房保障计划，停止商务公寓审批，推进低价公共住房建设等。这些措施需加快落地步伐。然而，“打新热”现象警示，增加供给、新房限价之外，楼市调控还有很多事要做，比如更多地关注住房流向，加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为，或许能收釜底抽薪之效。

该评论引发大家对深圳征收房地产税的探讨。

在杠杆地产看来，涉及的问题可能不仅仅是房地产税，而是深圳楼市有再升级、再打补丁的可能。

当然，补丁应该怎么打，每个人有自己的看法。今天我也谈谈一点浅见，不过没办法像平常那样主要用数据说话，望理解。

1、一个地方是否真的想“房住不炒”？我觉得这一点是核心，我们的政府和欧美完全不同，我们很强的，如果真想稳定楼市，办法多的是。

当然，作为一名热爱市场的经济分析工作者，我必须要说，应该最大程度尊重市场和经济规律。

如果仅仅为了稳定楼市，出台一些不合时宜的政策，可能造成的负面影响，本身也是可怕的。

在考虑负面后果的基础上，有没有办法？肯定有伤害可控的办法。

2、房地产税是否真的会从深圳开始？这个问题其实今年夏天就在传，相关部门也辟谣了。

如上图这是当时传的。现在国社评论也谈到这一点，至少说明不是空穴来风，一定被相关部门探讨过。

小10年前的2011年开始，上海、重庆就开始了房产税试点。

虽然彼时的房产税和后来我们谈的房地产税，似乎有本质区别。但有一点是一样的，作为税制改革、丰富地方长期财税来源，以及房价长效机制的一部分，从来不变。

作为示范区，作为改革特区，40年来做了很多探索。深圳的房价这几轮大小周期下来，杠杆地产发现都是“身先士卒”——因此，未来房地产税为国试验，可能自然很大。

立法先行、充分授权、分步推进、稳步实施，这4大原则相关部门反复说。杆友应该听得懂，即便是深圳开始，推出还是有个过程。

3、房地产税对稳定房价，有用么？至于房地产税能不能对房价稳定有意义，杠杆地产的朋友杠杆游戏以前整理过多国的经验，详见《全球房地产税怎么在收？一文读懂它的世界共性（上）（下）》，结论是不一定。

因为涉及的因素很多，变量有些不可控。

比如你持有环节的房地产税倒是在征，但是遇到物价变动太大，你这点税根本无法吓退人。

各国房地产税主流税率占住宅价值约0.2%-1.4%，本身不一定很高。对于职业投资者来说，只要现金流可控，就当多交给利息。最后，还不是都要转嫁给接盘侠。

此外，比如大周期启动，像货币大放水、政策鼓励，买房就是爱国……这点税算什么。

所以，变量实在太多，稳定房价政策一定得是组合拳。

在最大程度尊重市场的情况下，如何稳定房价，保障刚需，杠杆地产有如下几个看法。

4、尊重银行利率浮动权利，根据实际需求来定利率。代持、众筹打新的朋友，最终目的都是利用新房二手房价差倒挂实现套利。

一个人是真刚需，还是代持、众筹打新，其实很难判断，政策高压也最多暂时有用，只要价格倒挂存在，这一疯狂就很难禁绝，怎么办？这事交给银行，不动产登记、房管部门配合即可，使用差别化利率。

比如一个人如果是真刚需，那么签字承诺10年（假设举例）不出售，如果期间出售，除掉利息之外收益的一定比例归公。为什么不全部收益归公，因为此前买房子的朋友都获得了一定的房价上涨收益，杠杆地产认为也不能让后买者完全享受不到。

至于收益比例怎么分配，每年6%左右，我想合适，这也是中央和大家都能接受的。

对于这种符合条件的真刚需，利率可以最大程度低。

而一个人假如不承诺限售时间，银行利率按照目前LPR的两倍、三倍都可以，一方面也让银行一起分享该朋友的套现红利。

如此，银行肯定非常高兴，也补贴了真刚需的利息优惠。同时，出售时制定差别化税收和增值分享机制，如下文。

5、差别化税收和增值分享机制。对于不承诺出售时间的，这说明其有投资考虑，那么如何打消这个群体的疯狂？

很简单，销售套现时，制定差别化税收政策，卖得越早税越高，具体多少，可以探讨。有杆友会说，这个成本转嫁给了韭菜。不用担心，还有配套政策。

比如相对其购买价，如果不考虑利息的情况下，假设年回报超过6%，收益部分充公。如此，其不仅没赚到啥钱，反倒还要付出超贵的利息和税收支出。

这样，职业投资者，无论伪装成啥刚需代持、众筹打新，其兴趣也就没有了，真的刚需自然可以优先买到房。

6、新房、二手房价格倒挂怎么破？严格的限售，调控的逻辑是一方面为了保障刚需利益，一方面限制开发商过分的收益。

毕竟过去有些地相对便宜，如果不限制价格，开发商要赚死。这个逻辑杠杆地产本身是不太赞同的，但考虑到国情，杆友都懂，适当限也没办法、可理解、可接受。

但限价到什么程度最好？则是可以探讨的，比如考虑行业特性，30-40%毛利。

7、土地供应、地价是地方可以做的。深圳地少，但也不是没地，我一直说、也是大伙都知道的，深圳其实还有很多所谓郊野公园、限制开发土地可用。

凡事不能绝对，努力增加一些供应，怎么都是有办法的。

主要城市陆地面积 图表来源|刘晓博说财经（特此感谢）

光是增加土地供应还不行，如果想稳定整个城市的房价，地价——也就是面粉价格得确定好。招拍挂溢价控制是一方面，从起拍价上，就应该有所收敛。

深圳是全国少有可以摆脱卖地财政的城市，如果有意，中央首肯，这也是可以做到的。面粉价格控制好了，销售环节通过杠杆地产上文所述也甄别好了刚需，房价相对也就稳定了。

8、深圳的豪宅投资，少数人才有这个财力。对于动辄千万的房子来说，工薪阶层90%本身就买不起，如果不是投资套利，就算首付没问题，房贷长期也是还不起的。

深圳的楼市游戏，多数人只是有资格上车，谈不上成为玩家。

因此，调控或者控制炒房，策略和政策主要就是针对有实力的玩家。对这个群体应该采取什么方式，我想聪明的相关部门其实心里有数。

9、长效机制是个全国性的事情。首先最基本的，水已经放出来了，得有蓄水池，楼市也是“无辜的”，被迫被炒。

因此，确保央行的货币政策相对独立，尊重经济规律，不要乱刺激，这是最起码的，否则一切无从谈起。不能所有事情都压给地方，责怪地方。

另外杠杆地产要说，一个地方经济发达、处于资本中心，融资套路、杠杆手段玩得很溜，地还很少，这个地方房价贵，这本身是必然。

所以说来说去，一定的房价应该尊重，只是要回归“房住不炒”，控制好超额回报的分配，投资者没有超级利润可图，也就没有那么多人抬轿子了。

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