2020一块地都没拿的北京万科，正在走向没落？

作者｜十一郎

来源｜地产十一言（ID:dichanshiyiyan）

周末参加了一个业内交流会，一位著名土拍专家抑扬顿挫地讲了一场别开生面的“北京土地市场的前世今生”，细数了近十年北京土拍市场。好听，好看。

土拍，是房企们发展的晴雨表。北京的土拍市场，更是“一部帝都土拍史，半数房企血泪集”。2020年，北京土拍市场更是逆疫而火，非限竞房地块的释放让不少房企又看到了希望。

在专家例数2020年的土拍火热场景时，十一郎忽然注意到曾经的大哥万科在2020年一块地都没拿。

还有30天就是新的一年了，不知万科在接下来的一个月还会不会有“进货”动作。

没有面粉，咋做面包啊。十一郎操碎了心。

2015年至今，刘肖任命北京万科已五年有余。

显然，运气欠佳（bu zhi shuo sha）。

在他刚刚熟悉了北京市场之后就迎来了三年残酷的限竞房之战。

失败的理由不胜枚举，但结果都是无可奈何。

昔日的大哥，已经失去北京主流房企的地位。

看到北万落寞至此，不知那位在2014年就带领北万首度突破全年业绩200亿大关、占据竞争激烈的北京市场上绝对第一名，又刚刚在纳斯达克敲钟的毛大庆同学，心里是什么感想。

接棒者刘肖，作为万科曾经最年轻的高管，深受众望。也许是年气盛，也许是立志争强，刚上任的刘肖就对媒体提出了几个小目标：

1.放弃规模

2.追求利润

3.增加优质土地

五年时间过去了，这些目标不知道刘肖有没有忘。至今，他只做到了第一个。

当初，刚上任的刘肖认为，北京万科的利润率垫底，是其上任首先要解决的问题。五年过去了，他都做了哪些动作呢？

1、通过调整公司组织构架，进行人员瘦身，500人压到了320人，缩减成本；

2、大胆使用新人，放弃成熟职业经理人，降低成本；

3、产品设计上，迭代减速，对产品研发的追求降低。

原来如此。刘总提高利润率的办法就是裁减人员开支、降低产品投入啊。

这些动作有没有挽救持续下滑的利润率呢？

自媒体销冠100的大表姐真可谓房产媒体认真码字的好民工了，扒了万科近6年的财报，用通俗易懂的语音给我这个财报小白解读明白了。

先上两张表：

这张表提醒路人，北京万科是民间叫法，官方叫法是“万科北方区域”。刘肖管辖的地方也不仅仅只有北京，还包括天津、沈阳、青岛等18个城市。

所以，只看北京市场是不准确的。

而这张表就是大表姐整理的万科集团区域大排名了。

由上表可见，在万科下属4大区域中，北方区域排行千年老三。也就是倒数第二名。

外行看热闹，内行看门道，闻名江湖的大表哥解释说，虽说第三和第一只差了两个名次，看起来差距不大，但两者的资金量却差了很多，而且在利润率上严重拖了集团的大腿。

最重磅的是下面这张图：

此图，地产大表哥总结出6个字：增产不增收。

从图中可以看出，北京万科从2019年到2020年上半年，利润率有着明显下降。

十一郎去贝壳查询了北京目前在售和过去5年已售项目，才明白大表哥为何说这话。

过去几年，北京万科的项目，有一大半都是跟别家一起联合做的。甚至，有些楼盘权益股份只占10%几或20%，案名都看不出来有万科参股的。

就像刚开盘的熙悦宸著，因为区位优势是在四环边上，加上户型好得房率高等特点，受到很多刚需和改善用户的青睐。从案名到策划再到销售，外人只知道这个网红项目是首开和龙湖联合拿地操盘的，十一郎去踩盘时都没有看到一丝万科的影子，直到这几天扒万科时我才了解到，该项目有20%的万科参股。

这让我想起我们那代人熟悉的一句歌词：我不做大哥好多年。

这也难怪。

在拼资源的帝都，北京人毛大庆应该会因着自己的人脉为万科带来一些面粉，这并非一点关系没有。而作为哈弗商学院归来又空降北京的高材生刘肖，应该有着更高的国际视野，但在北京地界未必有庆庆哥那么吃得开席面。

最近这几年，北京除了铁帽子王中海、本地世家首开，其他房企都成了抬轿子王，包括万科。

在竞争激烈的帝都拿地，没有两把刷子，是没有戏的。

看来，北京万科设计团队早有先见之明，集体移驾中海。也是，没有面粉，拿什么做面包？

再看增加优质土地这一目标。

2014年末，毛大庆时代的万科北京项目土地存货储备为158.9万平方米。这意味着约有与土地储备对应的300亿货值。

刘肖接手后，对于土地市场提出了“曼哈顿计划“，绕开土地公开拍卖市场，通过收购存量资产，进行改造、升级成为更适合市场的产品。

从2015—2020年，北京万科拿地情况如下：

大表哥常说，拿地决定供货，供货决定销售，销售又影响供地。从这几年万科拿地的情况也大概能猜出一二，为何今年不拿地了。

2016年，这种“更适合市场的产品”面市了。

逼格高端的翡翠系和大都会系让万科一时风光，乘着市场上行的春风，在北京掀起了一阵追捧热潮。

只是好景不长，随着市场转冷，项目自身存的设计缺陷逐渐暴露，高端的翡翠公园、翡翠西湖都迎来了业主维权。

同时，翡翠系莫名其妙地进入到了“深坑”模式，青龙湖、高丽营、五里坨，三个板块的销售难度均直线上升。

另外一个让人捉急的运营思路是不拿住宅用地。

大都会79号，空有四环边绝佳的地理位置，这个旧改项目工程开展长达4年之久，错过了2016年北京楼市上涨的黄金期，尝试2018-2019年开始销售，却因为公寓产权分割等问题至今没有得到商业上的回报。

至于投资数百亿的翡翠书院，目前的结果更是令人惋惜。这个位于北五环外的万科自持租赁项目，只租不售，10年租金最少180万，最高216万，需要租客一次性付清10年租金，这样的项目定位在刚推出市场就遭到很多人的质疑。

项目入市后，响应者了了，首期号称出租80%又被媒体对怼。十一郎从内部人士了解到，该项目的实际情况是， 2018年出租150套左右，2019年出租量骤减至70套左右，而2020年接近年末，知情人士表示，全年整体出租量不超过10套。

这样糟糕的出租量意味着入市三年，翡翠书院的出租率仅有10%。即使按照满租的情况来计算，上述月租金价格带来的NOI（净运营收益）回报率也不到3%。

不止如此。

10月，刘肖在媒体会上表示，万科团队要给北京的年轻人提供设施齐全的月租金3000元的租房，达成此目标的秘密是拿集体用地。

据十一郎了解，北京万科拿到了集体用地里30%以上的房子，大概有2.2万套。

从人文关怀来讲，刘肖的确有着悲天悯人的情怀，十一郎也曾发文《万科凭什么给北京年轻人提供每月3000块的租房，并承诺40分钟坐地铁可到达办公室？》替万科泊寓叫好。同时，也不得不为北京万科捏一把汗，在目前北京租房市场量价齐跌、供大于求的状态下，泊寓是否能够算过来账。

随着疫情的散去，相信北京的租房市场不会一直低迷不前，希望泊寓安好。

当然，北京市场还是有机会的。在接下来的12月份，北京土拍市场将有12块地被集中摆上货架，不知万科是否还要继续秉持不拿住宅地块的运营思路，积极行动起来。

在跟业内小伙伴们聊到北京万科时，所有人的感受都是这位昔日的大哥已经越来越没有了分量。

不知刘肖是否还记得上任之初的表态，“如果北京万科的转型不能成功，那么我在万科留下来就没有价值。”

不知这是不是军令状。

当然，公司下行不可能是某一个人的原因。

一位在与万科长期合作的施工单位方的基层人员，在知乎上吐槽了“现在的”万科，或许可以从中管中窥豹。

而大表姐摘出的那个带着纠结与痛苦又秒被删的留言，可能更能说明一二。

今年的万科乃至明年的万科都在集中为2015-2017年的错误买单，销售额是下来了，但是工作量丝毫不减。

买不起地是因为一本身真的没钱，二项目全是乱七八糟的违法乱纪事情，三是公司内部内卷政斗。

有兴趣可以跟踪一下17年拿地的几个项目，看看万科自恃聪明，干了多少鸡鸣狗盗拿不得台面上的事情。

你就知道什么叫当年偷的，双倍吐出来。