明年起，囤房族或将“全部消失”？新规下，房地产行业正回归民生

　　数据1：根据央行调查组公布的数据，截至2019年底，我国96%的城镇家庭都有房子，超过41%的家庭有2套以上（包含2套）房子，户均1.5套。

　　数据2：根据国家统计局统计数据，截至2018年底，我国城镇居民人均住房面积超过39平方米，超过欧美国家33人均33平米的水平。

　　以上两组数据虽然都只是平均数据，但是也足以证明住房资源在总体上已经过剩了。可能少数一二线热点城市由于人口增长率快，住房资源还存在紧缺的情况，但这也侧面说明其他城市的住房资源过剩的情况会更加严重。并且通过这2组数据也表明，我们国家的住房资源早就已经过剩了，但是为什么在过去五六年里，房价还能继续大涨了一轮呢？造成这一矛盾现象的原因很多，炒房客大量囤积房产，导致市场中住房资源紧缺就是最主要的原因之一。

　　比如根据2019年A股上市公司的三季度财报数据，在A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房地产，合计持有市值达1.3万亿元的房产。这仅仅是在A股上市的公司，那些没有上市的公司和在其他国家和地区上市的公司还投资了多少房产呢？我们不得而知，但是数量肯定不少。另外，个人炒房客和炒房团数量更庞大，持有的房产会更多。因此，这也导致在过去几年里，虽然住房在总体上已经过剩，但是由于市场中流动的房源比较少，住房需求量大，再加上炒房客的投资炒作，也就导致了房价又大涨了一轮。

　　但是随着房价的上涨，高房价已经给普通人的生活造成了严重的负面影响。比如在武汉的汉阳区，一小区在2015年的售价是9000多元，那时很多人买房子都有压力，但是现在这个小区的售价已经高达20000多元，而这5年多的时间里，工资并没有涨多少，很多做生意的人表示，现在的生意还不如2015年之前好做。虽然没有关于武汉住房空置率数据，但是武汉的二手房挂牌量已经从年初的不到2万套涨到了10月份的9万多套，这个数据还在一直增加。这也可以看出武汉的炒房客也是非常多。

　　面对炒房客的炒作，房价不断高涨，对此，国家在2016年9月份开启了房地产行业调控政策，限购、限售、限贷、房贷利率提高等等政策相继出台。随着2019年央行开始严查违规资金流入楼市开始，房价上涨的势头终于被遏制了下来。所以，从2019年下半年开始，不少房企资金链开始紧张，房价就出现了下行趋势。随着2020年的到来，房地产行业更是雪上加霜，房企们的资金链更是受到严峻考验，不少房企在今年年初推出了线上打折促销的活动，取得不错的销售业绩，但是也有房企因为资金链断裂而出现经营异常甚至破产。

　　但是面对房企的困境，国家并没有放松调控政策或者出台调控政策，反而是不断对楼市政策进行收紧，加大对炒房现象的打击力度。在今年9月份，央行和住建部更是针对现如今房企高负债率的问题划定了“三条红线新规”： 1：剔除预收款后的资产负债率大于 70%；2：净负债率大于 100%；3：现金短债比小于 1 倍。这个规定的出台，直接导致了房地产行业金融红利时代的终结。由于现如今大部分房企都不符合“三条红线”新规，比如根据华泰证券的调查显示，在TOP30的房企中，仅仅只有华润置地、招商蛇口、中海地产等5家房企完全符合“三条红线新规”，而且这5家房企不是国企就是有国企背景。而在剩下的25家房企中，就有9家房企对“三条红线”新规完全不符合，其中不乏绝大多数人们熟知的龙头房企。

　　因此，现如今房企不但资金链的压力大，降低负债率的压力更大，导致了房企不能够再像以前那样通过融资来解决资金链紧张的问题。在9月份央行和住建部划定“三条红线”新规后，房企们就放弃了最后的幻想，纷纷开启了降价促销模式。当然效果也很明显，房企的销售业绩在“金九银十”也取得了不错的成果。但是由于降低负债率也不是一朝一夕的事情，所以在未来几年，房企大概率要持续降价促销的活动来吸引购房者了，这也导致未来房价也不可能有大涨的可能性。这样的房价走势对于囤积房产的炒房客来说是致命的，由于持续房产的成本也非常高，就算房价稳定上涨也可能会亏本，更何况现在房价还有可能下跌。

　　所以，对于那些囤积房产的炒房客来说，囤积的房产越多，囤积的时间越长，未来可能亏损得越多。因此，现如今很多炒房客都在抛售自己囤积的房产，看看全国各城市的二手房市场中不断激增的房源，就可以看得出现在炒房客多么急迫抛售房产。最近一个粉丝给我私信说：自己不卖房子永远不知道房价下跌多少。这个粉丝是在去年年底卖自己的房子，虽然他所在城市的房价没有下跌，但是他房子的售价已经从市场价180万降到了150万左右，但是目前自然没有卖出去。可以看出，目前二手房市场已经出现了供给大于需求，而且有价无市的现象。

　　
总结：随着国家对房地产行业的调控和人们购房思想的转变，投资房产的现象会慢慢减少。目前房地产行业正在慢慢回归居住、回归民生，未来房价也会慢慢回归合理水平，房价是涨是跌也会由供需关系决定。稳定的房价走势也会让投资房产的收益非常低，甚至有可能亏损，所以未来囤积房产的炒房客也可能全面消失。