12月沈阳需完成44宗土地交易，居住用地超百万平，明年楼市有看头

　　马上进入12月，“沈八条”威力犹在，沈阳楼市却似乎在为新的爆发酝酿蓄力。如浑南产业生态链1985亿元招商、于洪新城优质教育落地、会展板块多个停建项目复活洽谈等等，即将过去的十一月确实给了我们太多惊喜。

　　但最为劲爆和最为直接的助推还是来自土地市场。

　　就在11月27日，沈阳市自然资源局网站发布挂牌土地交易14宗，拍卖土地6宗，如此集中的土地释放迅速引爆网络，这种土地供应规模在近些年沈阳房地产市场上是极为罕见的。而我们通过查询该网站信息发现，沈阳12月总体的土地供应数量也十分庞大，并且传递出的信息也很不简单。

　　一、12月沈阳土地供应爆量。

　　截至发稿前，我们梳理出沈阳将在12月完成多达44宗的土地交易。其中居住用地18宗，工业用地24宗，另外两宗分别为加油站用地和商业医疗用地。其中住宅用地总供应面积达1343644.08㎡，占全年供应计划21%。

　　经过2019年和2020年上半年的市场热势，沈阳房企土地储备都被极大消耗，急需补货，尤其是万科、华润置地、龙湖、保利、中海等品牌房企的主力在售项目都快速去化，甚至清盘。如果任由市场缺货，房价很难安抚。从这一数据看，沈阳正在加快居住用地供应，以弥补沈阳土地供应缺口，而12月，沈阳还有可能进一步加大土地供应。

　　二、限地价盛行，稳房价仍是主基调

　　近些年，稳房价一直是政策的主基调，尤其在“沈八条”颁行后更是如此，所以限地价成为土地交易的常规操作，没限价反而显得特别另类。不过12月的土地交易中确实有另类存在，于洪新城92号、沈胡路北8号、沈胡路北9号三宗地块因为是停建复活项目，所以没有相关限价要求。此外，从各地块的要求中，我们还是能感受到土地获取成本的攀升。

　　三、热点板块土地持续加码，三环外扩张趋势依旧

　　居住用地分布上，和平1宗、大东2宗、皇姑3宗、于洪5宗、沈北1宗、铁西4宗（含经开区3宗）、苏家屯2宗。总体上看，不仅有大体量的土地，而且也相对集中，以往的热点板块仍然是土地供应的集中区域，如长白南会展板块、经开区板块（三环外）、首府新区板块、平罗湾板块等等。

　　12月交易的土地中，既有一环内土地，也有三环外土地，但从数量和体量上看，三环外依然是沈阳土地供应的主力区域，所以未来三环外还是沈阳楼市的主战场，而三环内的产品会越来越稀缺。

　　四、房地产促进教育资源均衡化发展

　　近年来，市场越来越认识到教育对区域发展的重要推动，可谓是好用又实惠，所以越来越多的出让土地将“教育配建”作为必备条款。本轮土地供应中，11宗地块有“教育竞配建”，1宗为无条件代建学校。

　　值得关注的是新兴板块，正在通过“教育配建”加速教育资源落地。如经开区三环外区域，此前就通过土地交易推动勋望、杏坛两大名校落地，而在12月推出的三宗土地中，每块土地也均有“教育配建”条款。

　　一直被质疑教育发展缓慢的于洪区，近来也在教育上频频发力，今年在于洪新城引入了南京一校和南昌中学，消息一出就点燃了市场。在本轮土地出让中，两宗需要“教育竞配建”的土地也让人们看到了平罗湾板块的潜力。

　　五、浑南、经开、沈北加速产业布局

　　本轮土地供应中，浑南居住用地为零，难免让人失望，但浑南并非毫无作为，其加大了工业用地供应。工业用地和房价没有直接关系，而且大多时候是挂牌交易，没有土拍的精彩刺激，所以关注者寥寥无几。但工业用地其实关乎到一个板块的产业发展，这恰恰是一个区域发展的根本。

　　12月将要交易的工业用地有24宗，全部来自浑南新区、经开区、沈北新区，而前11月的工业用地供应也主要来自这三个区域。由此可见，上述三地楼市火热其实是有着产业的支撑，我们看到一些重磅规划和签约确实都在扎扎实实地推进。都说房地产行业长期看人口，工业用地带来的正是产业人口汇集。所以我们认为，浑南新区、经开区、沈北新区是拥有持续发展动能的良性区域，在未来相当长的一段时期都将是沈阳楼市的主要看点。

　　在12月即将交易的土地中，有6块土地非常值得关注，它们不仅将掀起12月的沈阳土地热潮，更可能在为期不远的2021年成为市场瞩目的热点项目。

　　于洪新城92号地块

　　该地块将于12月30日完成挂牌交易。其位于11月12日刚刚成交的于洪新城88号地块的西北侧，总占地面积超9万平，虽然该地块是停建项目复活，但这并不妨碍其关注度。板块价值提升、教育资源升级、地铁3号线加持，再加上于洪新城高端改善属性形成，该地块潜力不可小觑。而一旦成交，接手企业会怎样操盘确实值得期待。

　　旺牛村1号地块和平罗湾4号地块

　　上半年，世茂、美的齐进平罗湾，该板块一举跻身沈阳热点板块。而12月平罗湾板块再燃战火。其中，12月30日完成挂牌交易的旺牛村1号地块位于东江街西、沈北西路南，占地超18万平。该地块包含商业用地，有无偿代建公园绿地、养老配套设施，采取“限地价、竞地块外教育设施建设”，起始价2200元，最高价2740元。

　　而于12月4日拍卖的平罗湾4号地块大致位于造化钢材交易中心附近，占地超11万平，容积率不大于1.8，商业比例不大于5%，起拍价格2830元/建筑平方米，该地块采取“限地价、竞地块范围外教育设施建设”模式，最高限价3200元/建筑平方米。

　　由此，平罗湾板块将形成连片开发态势，并且教育、商业都在本轮土地供应中有配建要求，如再有新品牌房企进入，平罗湾板块地位将进一步提升，人口聚集效应和价值迭代也将进一步显现。

　　金泰维世佳地块

　　该地块将于12月17日拍卖，其位于经开区远大板块，占地11万平，包含二类居住用地、商业用地兼容医疗卫生用地，容积率不大于2.0且大于1.0，商业比例18%-20%。起拍价格3750元/建筑平方米，最高限价4100元/建筑平方米，该地块采取“限地价、竞地块外教育设施建设”模式。

　　该地块曾流拍三次，但今时不同往日。经开区远大板块目前已经聚集了万科、融创、美的、大悦城控股等多家品牌房企，尤其是万科西宸之光项目的热销，让板块成为铁西主城外溢人口主要承接地，所以金泰维世佳地块这一次也成为市场重点关注的地块之一。另外，该地块的商业、医疗用地增大了开发难度，但对板块来说也确实是实实在在的利好。

　　胜利大街东地块

　　该地块将于12月30日完成挂牌交易，其占地约9万平，采取“限地价、竞地块范围内产权无偿移交政府租赁住房”模式，起始价5030元，最高价5530元。有无偿代建市政道路要求，有建设回迁房要求，有商业业态及自持要求。

　　虽然要求较多，但我们认为该地块是最值得关注的地块。因为其地理位置太优越了。胜利大街东地块处于长白板块和长白南板块的衔接处，虽然地处三环外，距离主城却相当近，新市府、三好街、五里河板块都在其十五分钟生活圈之内，最重要的是该地块属于和平区，胜利大街快速路、地铁、教育配套齐全，未来项目好不好卖，看看九洲御玺和保利·茉莉公馆就知道了，而且该地块还能补足板块的集中商业短板。

　　苏家屯区蕙兰五街东凤果路北地块

　　蕙兰五街东凤果路北地块，将于12月11日拍卖。地块占地78085.95平方米，为二类居住用地，容积率不大于2.1，商业比例5%-6%，起拍价格4800元/建筑平方米，最高限价5400元/建筑平方米。地块有无偿代建佟沟污水处理厂项目要求，并采取“限地价、竞地块范围内产权无偿移交政府租赁住房”模式。关于该宗地块，【地产高参】曾专门做了一篇推文讨论，可前往查看：《会展板块第二轮“撒钱”效应来临，你准备好了吗？》

　　总而言之，12月的土地预示了明年沈阳楼市的态势，2021年沈阳楼市将大有看头。而关于上述地块的进展，【地产高参】也会持续关注，敬请期待。