111亿，荔湾葵蓬旧改即将招商，不是上市公司不要来

刚刚，自微信公众号@葵蓬联社的消息：

葵蓬村公布了旧村更新改造项目公开引入合作企业的招商文件。

此时距离万科宣布退出葵蓬村旧改，不过4天时间。

万科退出荔湾葵蓬旧改，背后原因是…

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招商文件显示，葵蓬村有居民2115户，户籍人口4136人。

项目总用地面积129.45公顷，改造投资总金额约111亿元，其中，复建安置资金约89亿元。

对于合作企业，葵蓬村要求其必须为上市公司，且不接受正在实施荔湾旧村改造，但没有完成整村补偿安置工作的企业。

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事实上，葵蓬村旧改，早在2018年，就已按下启动键：

2018年6月29日，经葵蓬联社股东代表表决，同意广州万科企业有限公司成为葵蓬旧村改造意向合作企业，开展前期工作。

2018年2月，葵蓬经济联社召开旧村改造表决会议，同意葵蓬旧村改造采用合作模式，同意率达98.6%；

2018年6月29日，广州万科企业有限公司成为葵蓬旧村改造意向合作企业；

2018年10月，正式启动旧村基础数据调查工作，历时4个月，基础数据调查工作基本完成；

2019年4月，旧村改造基础数据经茶滘街道审查后正式上报至区住建局审核；

2020年10月2日，荔湾区葵蓬村发布基础数据成果正式公示，将用于片区策划方案、项目实施方案编制工作。

就在一切都在顺利进行中的时候，意向合作企业万科却提出了退出旧改的想法。

原来在2020年9月23日，广州市规划和自然资源局发布了旧村改造新政策。

广州万科根据最新政策测算，认为本项目无法平衡复建与融资的成本。

于是，就在4天前，葵蓬村宣布，万科不再参与葵蓬后续的改造工作。

但旧村改造，势在必行。

|旧村与新城

据了解，现在已经有其他开发商对葵蓬旧改感兴趣，包括港股上市的合生创展等。

未来，葵蓬旧村改造项目正式选定合作企业后，由广州万科前期垫付的资金，将由中标的合作企业依法依规按程序支付给广州万科。

也就是说，万科前期付出的成本也可以收回。

03

葵蓬村位于花地河西侧，占地约1.75平方公里，是不折不扣的“巨无霸”旧改项目，在中心城区十分罕见。

|葵蓬村

周边有地铁11号线以及1号线，临近石围塘（在建）、花地湾、坑口、芳村地铁站，是广佛交界的重要核心区域。

近年来，葵蓬经济联社收入可观，数据显示，2017年，村集体经济总收入达到9093.7万元，分红金额4741.95万元，占总收入比52%。

村内大大小小有多个茶行、茶庄，葵蓬茶文化产业园更是集批发、采购、鉴赏、茶艺培训、交流活动等综合功能于一体的茶文化交易市场。

|葵蓬茶叶市场

村里基本生活配套齐全，肉菜市场、便民商店、快餐店、网吧、药房····村民生活便利。

但由于早期建设缺乏统一规划，村内面貌较为混乱。

村内交通、建筑布局无序，管理混乱。车流、人流密集，村民及学生出行安全难以保障；

村内河涌污浊发黑，气味难闻，电线错杂如蛛网，存在环境卫生、消防安全隐患。

|葵蓬村航拍

|肉菜市场

|小学门口交通情况

|村内河涌

和许多城中村一样，出租土地与房屋是村民的主要收入来源之一，据现场了解，一房一厅，不带家电，租金大约750元/月，带全套家电的，1100元/月，有一个公用阳台。

被问及对旧改的看法时，河涌旁的一位阿婆说：“我们老人不了解，但是这个河涌真很难闻，只要环境变好了，就什么都好。”

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从规划来看，葵蓬村临近白鹅潭商务区。

白鹅潭商务区定位为“广州西岸中心商务区，中心城区西翼沿江总部经济带”。未来将打造成为涵盖超甲级写字楼、时尚商业街、高端精品酒店于一体的超级城市综合体，规划面积约为6个珠江新城。

|白鹅潭商务区规划效果图

按照当初的设想，广州万科是想通过开发葵蓬村，与广信资产包连片开发。

2017年，万科以551亿鲸吞广信资产包，在寸土寸金的花地湾，储备了约1500亩的宅地，天量土储，足以见其野心。

花地湾地块，紧邻白鹅潭商务区（一区），位于地铁1号线花地湾站和坑口站之间，周边路网发达，可以快速到达天河、海珠、越秀。

阿拆推测，万科之所以放弃葵蓬村旧改项目，除了项目无法平衡复建与融资的成本，可能也更多的是想去坑口项目，与广信花地湾地块，连片开发。

毕竟，荔湾的旧改政策，一个开发商只能负责一个旧改项目。

花地湾地块，定位为花地湾商务组团，计划引入优质教育、医疗等配套，未来潜力，不可限量。

目前，万科广信资产包首发项目，万科·金域曦推出70-135㎡二至四房，计划引入优质九年一贯制学校、医疗等配套，即将开盘。

|花地湾效果图

至于周边房价，参考距离不远的广钢新城，有多个在售的一手住宅项目，目前均价46000元/平，以华附学位为卖点的中海学仕里，均价已经去到60000元/平。

葵蓬的未来，还是很值得期待的。