当赤峰房价暴跌时，你还会买房吗丨楼叔问答第九期

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　　楼 叔 问 答

　　以下是楼叔最近挑选赤峰楼市粉丝的一些问答，如果你有类似的问题，希望楼叔的回答能给到你帮助。认真阅读会有收获。

　　楼叔，如今房价如此之高，对于一个刚需来说买房还是非常吃力的，是不是等等房价还能抄底？房价暴跌会不会是上车的好时机。

　　房价的涨跌一直都是当今房地产行业最敏感的话题，这个问题站在不同的角度看法就不同，有房的人希望房价坚挺甚至升值，谁也不希望自己的资产贬值，没房的人希望房价能下跌，自己能买的起，能有一套属于自己的房子。

　　首先对于抄底这件事想都别想，人一旦想要的多了往往掉坑的就是你，哪有那么多底让你去抄，能抄到底的概率太小了，在我看来有也是巧合。

　　如今楼市唱空情绪严重，大家都在想买涨不买跌，都觉得还没到底，甚至很多人打消了近期购房的想法，我觉得在目前的市场买房一定不要情绪化，机会往往是留给有准备的人，把握时机才是关键。

　　房价暴跌论更是毁灭性的，任何事物必定物极必反，所以房地产大方向是稳地价、稳房价、稳预期。

　　房价如果真暴跌了，首先房地产企业倒闭，与房地产相关的上下游企业，都会受到冲击甚至也面临倒闭，最终员工失业。失业意味着没有收入，没有消费能力。

　　有房贷的面临断供，想买房的即使降了也无心买房甚至还面临无钱买房。对于地方ZF来讲直接失去了土地财政，ZF资金不足，就没有钱建设城市配套、道路桥梁等，还会有一大部分群体失业，整个经济环境下行，即使房子很便宜了，大家也买不起了甚至无心买房。

　　房地产行业的好坏关乎整个社会的稳定。所以无论从任何角度去看都会预防大面积暴跌，理性看待房地产预期，切忌情绪化购房。

　　楼叔，现在家里有两套房，一套40年产权住宅，一套回迁房，40年产权是父母买的，目前还没下证，回迁房是拆迁分的，格局不好，公摊还大。现在和父母住在40年产权的房子里，马上到了适婚年龄，两套房子都不太满意，手里的钱又不想花掉都买房，目前公司有福利房价格还算了可以，是在等等，还是现在入手一套，很纠结。

　　我们来捋一捋其实这位朋友家里是不缺房子的，到了适婚年龄，父母一套，自己一套刚好，但是已有的两套房子作为婚房，相对不是很满意，手里有钱又不想都花掉，再买就成三套房了，手里的余钱也没有了。

　　我们暂且把这位朋友算作刚改的客群，其实最理想状态应该是卖掉其中一套房产来置换这套新房，这样手里还可以自留充足的资金，将不喜欢的房产，置换一套自己喜欢的婚房。

　　但我们来看目前手里的两套房子：

　　40年产权住宅，敞开式社区，无证，这样的房子可以算的上流动性比较差的典型了。40年产权的抗性、高昂的交易税、无证协议过户等因素都得让购房者望而止步。

　　回迁房，双电梯剪刀梯的消防配置，注定了这套房子公摊大，进深长的宿命，双阳卧暗厅格局，匹配社区的回迁客群，属于见光死的房子，不中看，成交率很低，想马上变现也很难，唯一的办法就是降到市场价以下，但这样将损失很多房主利益。

　　单位福利房交钱日期渐渐临近，通过上面的分析，只能是将手里的现有资金先拿出来把房子定下，买房就是在取舍之间做选择，既然选择了动手里的钱，那么手里的两套房子就不用着急降价出售了。

　　但这两套房子留下的意义已经不大了，流动性的硬伤注定不宜保留，从现在开始就应该挂到市场上寻找它真正的主人，相信有一户就有一主。

　　剩余的两套房子，一套父母住，另一套短期用出租来对冲新房的房贷，减轻一下负担，如果有一套房子卖掉后一切问题就迎刃而解了。

　　说到这这位朋友又问道，如果再等等再买呢？

　　未来房地产市场不会像过去五年量价齐升涨幅较大，房价走势将会以短波震动为主，其单位福利房的价格在目前市场来说还是值得入手的（溢价比较低），而且地理位置也不错。

　　而等等的后果有二，其一到明年优惠政策没有了，真正的福利房大家都知道销售数量够了直接换挡销售，我们按500的涨幅看，115平总价上涨5.75万，一年的工资涨没了，等于一年白干。其二当第二年再考虑入手的时候，想选的楼栋、楼层、面积已经被挑的七零八落了。房子不仅贵了而且户型位置也不理想了。

　　题外话

　　已经有两套房子为什么还要建议再买一套呢？一个原因是这位朋友对理想婚房的执著，同时他也有这个实力。其次我要说的是房产和房子的问题。

　　他手里的两套房子流动性极差，不能称之为房产，只能说有两套房子，这种资产没有保留的意义，将其出售置成换既能满足居住需求又能具备流动性的房产是对资产的优化。

　　最后告诫大家不要乱买房，要买在你需要的时候能变现的房产，房子太多的该甩就甩了。

　　最后发一个案例

　　我买了一套房子，前年去售楼处看房时，售楼员极力推荐了一套边户，户型采光都不错，当初下定决心买下还有一个重要原因就是从电梯厅出来到入户大约有一个长约5米宽2米的转角通道，这个通道其他户型也不会通过，且有个两米左右的开窗，完全可以是这个户型独享的。

　　置业顾问说以后这个通道可以自己利用起来，通道外做个大门，放鞋柜和一些收纳，可以拓展室内空间，比其他户型贵300元/㎡，不计入房产证面积，属于赠送面积。

　　签购房合同时，有强调要把单独使用通道写入合同，置业顾问说合同都是建委格式合同，不能更改，而且这属于私下赠送，没计入房价不可能写入合同。最后只好接受，签了合同付了款。

　　如今交房了，发现赠送的通道多了一个防火门，说是消防验收时被要求加了这个门，通道是消防通道必须常开，绝不能封闭。

　　那么问题来了，多花近4万块钱买的赠送面积没有了，能找回赠送面积多交的房款吗？律师认为，置业顾问对客户的承诺没有体现在购房合同里，个人的口头陈述不构成对开发商的约束力。所以赠送通道不是开发商的合同义务，既然没有义务就不存在违约，不违约就不可能退款。

　　现在这样的问题很多，房企网签合同都为制式合同不能随意更改，补充协议多为利己合同，在买房子的时候大家在购房的喜悦中往往会默认很多问题，而且这些问题都是房企落实在合同里的，所以看合同和落实补充条款显得尤为重要。

　　有时候很多问题都是购房者粗心大意所致，选楼盘选房子的时候都比较谨慎纠结，在最后一刻从不认真看一些关于房子交付的细枝末节，比如在签约之前房企都会给购房者告知项目不利因素，仔细看好认可你再去签字。合同里面还会约定交付标准和交付时间，你觉得可以就继续下面的交易。

　　我觉得契约精神是平等的，也是必须遵守的，对于口头承诺这就是前车之鉴，自己都不严谨谁会为你买单？给在买房路上的朋友一个警醒，耗子尾汁。当然虚假宣传另当别论。

　　以上为正文来自赤峰楼市团队

　　楼叔结语

　　刚需购房哪里方便选哪里，改善购房喜欢哪里选哪里，一切承诺落实到合同里有理有据，到最后按合同说话。

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