谢逸枫：万人抢房的深圳正在酝酿应对“代持炒房”调控大招

　　文/谢逸枫

　　深圳、成都、杭州、南京等一二线城市正在陷入一个疯狂抢房现象，万人抢房，代持炒房热潮，归根结底是一二手住宅的房价倒挂现象。由于限价政策，造成新房与二手房的价格倒挂，且倒挂越高吸引的人就越多，普通中签率不到1%。譬如成都，超2.2万人抢194套房，超4万人登记抢786套房，58000人抢774套房。还有杭州6万人登记抢959套房、房价涨幅4.4%接近临界点，南京现日光盘等一系列楼市过热现象。

　　深圳一手房打新引起关注，由于一二手房市场价差距大，千万元级别的豪宅吸引上万认购者，基本是打新谋利者。万科瑧山海此次推出260套住宅，单价倒挂5万元/平米，总价范围1173万-2556万元。房企主动提示购买者，市场变化风险、贷款风险，针对深圳“打新热”现象，不排除相关监管部门出台政策，保障“房住不炒”政策落地，并提示代持购房者风险。

　　不可思议的是深圳，出现代持炒房，万人抢房等过热现象。深圳官方11月30日回应“代持炒房”，称正在调查，违规将严肃处理。政府主管部门高度重视，对媒体反映的代持炒房等情况，正在调查处理中，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。深圳坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚决落实房地产调控政策，严格执行7月15日出台的“新深八条”规定。

　　深圳官方11月30日明确表示，针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。同时，进一步加大住房供应与保障力度，加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系，努力让市场进一步回归理性，促进我市房地产市场平稳健康发展。

　　总有不切实际的房价调控建议，竟然有专家给深圳开出离谱的降房价药方，还是只涨不涨的开征房地产税方案。最可笑的是网传深圳将于2021年1月1日试点房地产税，是一份错得非常离谱的《深圳市房地产税试点运行方案》，连报送的部门都是错误的，不要说内容编的乱七八糟。针对2020年8月这份谣传的方案，官方及时地进行了辟谣回应。时隔三个月，又有好事之人发出来博取关注度，真的唯恐市场不乱。

　　11月30日，深圳官方回应了。深圳将开征房地产税的传闻又一次在坊间流传。根据一财媒体的记者当日致电深圳市住房和建设局，一位雷姓工作人员就此事表示：“外部流传的消息来源不明，我们不做任何回应，一切以我们局发布的官方消息为准。”说明错得非常离谱的《深圳市房地产税试点运行方案》，是不存在的，是假的。

　　按照所谓的网传方案，若依照网传方案，重点打击的是持有多套特别是三套以上房产的客群，对持有一套和二套的影响并不大。以两套单价10万、建筑面积共200平方米的房子为例。如果一个家庭有三口人，人均60平米以上，每年征收多出部分面积总价的1.5%。结果为超出面积20平米总价200万元，每年征收3万元。如拥有三套房，结果就完全不一样了，第三套总价1000万，每年征收2.5%即25万元，70年征收1750万，房地产税比房价还高。

　　若按套数征收，可精准打击5万炒房客。据有关的资料显示，深圳只有5.3万人持有3套及更多商品房。人少了，征收成本和征收难度就会降低，而且对房价和经济的影响会更低。毫无疑问，即使是深圳先行示范区的立法权的一次应用，房地产税的立法与开征，都必须根据税收法定的原则，按照税法的规定，不是地方立法的范围。因此，这个所谓先行示范区的立法权，很难开征房地产税。

　　不要这么急着缴纳房地产税。想一想，房地产税真有如此大的抑制投资、降房价、代替土地财政、缩小贫富差距、完善税收制度的作用，为什么物业税到试点的上海、重庆住宅房产税，过去空转超过10年了，就是没有立法开征房地产税。简单的讲，没有一个国家靠房地产税来解决房地产的问题。不要说房地产税在中国存在法理、条件、时机、重复征税等重大漏洞，连房地产税的基本理论、草案都还没有。

　　2020年深圳715楼市新政，调控加码没有遏制房价上涨，没有抑制投资买房需求。恰恰相反是深圳房价一路高歌猛进上涨，地价则是水涨船高的翻倍上升，购房者疯狂抢房，这就是为什么。明白人都知道，深圳的房价、买房是老生常谈的简单问题。只要是解决不了土地，建不出房子，人口不断地流入，出什么调控手段都不好使。因为供需才是决定房价涨跌的关键，学习新加坡的住房模式，道理一样。

　　现在建议出的调控政策，完全是不讲市场，不讲道德。不按经济逻辑与市场规律出手，胡乱出调控政策。买卖市场是限购限贷限价限签限售限企限离限户型限面积限摇码限房价涨幅，土地市场是限房价限地价限自持限配建，房企融资市场是融资新规335、限非标（保险、信托、基金）与发债及信贷融资、取消商品房预售实施现房销售、取消住房公积金制度，还有是建议全款买房，开征房地产税。

　　看一看，都是抑制市场供应，抑制需求，针对房价、购房者、房企的政策。最尴尬的是都不是长期的、长效的调控政策，不是对供应端的完善。关键还是影响市场供需的调控政策建议，不利于解决房地产市场存在的问题。没有一个是站在市场的供应端角度，增加土地、住房，完善住房供应体系与住房保障制度的政策。只是短期的、临时性的行政调控措施，没有一项是按照市场规律出的调控政策。

　　按照统计数据显示，2020年1-10月，深圳合计成交33769套新房住宅，其中90㎡以下的新房住宅成交14198套，占全市总量的42.0%。90-144㎡改善型新房住宅成交18344套，占全市总量的54.3%。144㎡以上的新房住宅成交1227套，占全市总量的3.6%。2020年1-10月，深圳合计成交82598套二手住宅，其中6月、7月、8月二手住宅成交均破万套，715新政颁布后，二手楼市遇冷，从9月份开始成交量大幅萎缩。

　　在一座城市里面，相比二手房，新房销售额对于GDP的拉动作用更为巨大。而且，只有新房市场足够热闹，开发商在公开土地市场的角逐才会更加激烈。按照美联物业全国研究中心统计的数据显示，今年截至11月23日，深圳已经出让了28宗居住用地，同比增幅高达133.3%；宅地的出让总额达757.99亿元，相较去年全年的397.09亿元上涨了90.9%。

　　深圳是人地错配最典型的城市，一直以来人多地少、钱多房少，都是房价上涨，买房难的根源。首先是供需不平衡，每年的新增人口超过40万，新房的供应不到10万套，供求比是4：1。其次是土地供应不合理，商品住宅用地供应的比例不到30%，商品住宅面积不到总量的60%。最后是住房结构不合理，商品房占12%，非商品房占到88%。因此，超过2000万的人口城市，不要说商品房稀缺，即使丢个小产房出来，都会抢疯了。

　　基于这份2013年的深圳住房调查数据显示，深圳全市1035万套的住房总量中，商品房约128万套，政策性保障性住房约34万套，单位及个人自建住房约55万套，原村民集体经济组织自建、合建房约650万套，工业区配套宿舍及其他168万套。就是说，深圳的所谓农村历史建筑不少于700万套。市面上面放盘的大部分是村委盖建的楼盘，基本上是不能上市交易。

　　截止到2018年底，房企累计提供约1.8亿平方米、180万套商品住房，其中70%是中小户型住房。深圳小产权房问题是长期发展过程中产生的。深圳目前容纳了一共2000多万人口。北京的数据可以拿来对比一下。北京也有2000多万人口，住房总数不会低于深圳，可交易的商品房(含小产权房)有700万套左右。除了农民房之外，北京还存在军改房、保障房、员工宿舍等性质住房。

　　深圳的土地资源一向非常紧张。而深圳市原农村集体经济组织共占用约390平方公里土地，约占深圳建设用地的42%，其中仅有95平方公里为合法用地。其余近300平方公里的土地上，所有的建筑都是小产权房。对于土地资源严重匮乏的深圳来说，存量如此庞大的违法建筑，已成为制约深圳城市发展的最大障碍。深圳市多年来也一直在探索相关的解决办法，曾经出台过多个关于小产权房政策。

　　2009年，深圳通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，由于确认产权的条件、处罚和补收地价款的标准与程序、办理初始登记的条件与程序等具体办法始终未明确。这些小产权房政策大都收效甚微，反而引起新一轮小产权房抢建热潮。虽然深圳已经实现了城乡一元化，将所有的土地都收归国有，所有的原住民也都由农民变成了市民。但是深圳小产权房的产生仍然是因为历史上的二元结构造成的。

　　深圳市官方一直对外回应，深圳不存在“小产权房”概念。小产权房通常是建在农村集体用地上，深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地已全部转为国有，因此“小产权房”应被称为“违法建筑”。目前深圳小产权房有三种类型，一是村集体组织在村集体用地上建设的统建楼。二是一户一栋上原村民超建和加建的楼层，称农民房。三是外来开发商购买村里的原村集体用地，未经合法报建手续而建设并出售的房屋。

　　红本与绿本。目前深圳市核发的房产证有红本和绿本两种。红本用于记载市场商品房产，业主享有该房产的占有、使用、收益、处分权利。绿本用于记载非市场房产。凡“绿本”记载的房产，一律不得买卖，只表明对房产确权。1999年以前的违法建筑已完成确权，颁发了房产证。1999年以后的违法建筑，还在排队领证。不管哪里的小产权，就有这四个风险，产权瑕疵/没有产权，房屋买卖合同无效，拆迁利益无法保障，依法拆除。

　　非官方统计数据显示,在我国，目前有小产权房建设面积达六十多亿平米。这个数量几乎是中国房地产业近十年来的开发总量。如果单套按100平米计算的话，那么，我国有6000万套小产权房。据报道，深圳也有将近600万套小产权，占据总量的10%。全国有六千万套小产权房，迟早要解决这个问题。近来，随着不动产联网登记的推行，小产权的历史遗留问题解决开始撕开了口子。

　　目前深圳小产权房屋数量惊人，截至2011年年底，深圳小产权房达37.94万栋，总建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。到2014年统计数据显示，深圳小产权房总建筑面积已经增至4.28亿平。其中有住宅类小产权房1.72亿平，占40.08%，通过购买或者租赁居住在小产权房内的人口约737.87万人，占深圳总人口的56%。工业类违建1.80亿平，占比41.93%。商业和办公类违建0.26亿平，占6.02%。

　　这是什么概念，如果真的小产权房都入市，这将会增加60%以上的房产供给，从供求关系上来说，这会对房价产生较大的冲击。实际上，目前从文件上来看，主要针对的是生产经营性历史违建，并非全部的小产权房。不动产统一登记系统后，再次特别强调,要防止“小产权房”通过不动产登记合法化。这表明，小产权房要想真正合法化，还有很长的路要求。

　　不要说专家混乱出招，连央媒都瞎胡闹。没想到央媒还呼吁深圳“出台房地产税”，这是最不科学最不合理的最坏建议。别说房地产税的法理不通与条件不具备及时机不成熟，就是能开征，必须先征求意见出草案，立法试点后全国开征。为什么不看看2011年上海、重庆的房产税试点，九年了，解决了房价、买房问题吗？照样是上涨、抢房。关键是试点房产税、争论的房地产税与房价、买房没有半毛钱关系。

　　解决房价、买房的根本、根源，不是征税，是平衡供求关系。让房价回归市场，这才是符合经济规律。为啥不呼吁深圳增加土地、住房供应，多增加宅地供应比例、城市扩容增加用地空间、小产权房用地及工业用地与集体用地转正为商品房、增加容积率，加快城市更新，填海，往地下发展等好的建议。还强烈呼吁深圳“出台房地产税”，不知道买得起三四套房的人，会在乎这几个点的税吗？

　　买过房的人都知道，税费基本上是买家缴纳，卖房是实收房款的。专家、央媒不知道最后缴税的人是购房者吗？难道嫌房价不够高？买房税费不够多？购房成本不够高吗？告诉大家，征税，结果是房价涨更多。央媒帮倒忙，这是要让购房者买不起房。纯粹的讲建议开征离谱的深圳房地产税试点降房价，好比缴智商税。最简单的道理在于，供应解决了，房价自然会回归市场，买房自然不是大问题。