无房优先变全款优先，万科以刚需的名义恶心刚需

文/大先生

11月26日下午，在第1251号选完最后一套房子之后，轰动全国的华润城润玺一期开盘，终于落下了帷幕。

在华润城即将下线之际，万科臻山海便紧接着公布了销售方案，希望抢在龙光天境之前领证入市，承接华润城解冻诚意金后，在打新市场上流动的巨量资金。

位于深圳楼市最顶端的前海，加上不输于华润城的套利空间，臻山海确实有这个实力。

目前，臻山海周边诺德假日的放盘价已经高达14-17万/㎡，高赠送的铭筑更是上到了17-19万/㎡、直逼20万/㎡的节奏。

而臻山海10.6万/㎡的备案价，不仅远低于此前的吹风价，也与周边二手房形成了明显的倒挂。

但或许是巨大的市场热度，让臻山海的开发商万科飘了，在贯彻“无房优先”政策的表象背后，却明里暗里用各种套路，把真正的刚需堵在门外。

以刚需的名义恶心刚需，吃相实在太难看。

01

不夸张地说，在臻山海的开盘过程中，万科使出的各种骚操作，足以让你认识到社会的险恶。

我们一起来欣赏一下。

在开盘时间上，突击开盘的臻山海，比起宝能城的“提前5分钟通知认筹”，可谓有过之而无不及。

臻山海的认筹资料数量巨大、非常复杂，但留给购房者提交购房资质证明、完成审核及诚意登记的时间，满打满算不到24小时。

仅准备资料这一关，就足以筛掉一大批措手不及的购房者。

更令人吃惊的是，销售方案里居然还有“吞定金”的霸王条款。

万科所谓的200万诚意金，其实并非正常的银行冻结资金，购房者必须现场缴纳，转到开发商账户。

另外，在销售方案的线下签约条款里，要求购房者“当天内付清相应款项”。选择银行按揭方式的购房者，需要当场办理银行按揭手续，并取得贷款承诺函。

未能完成上述规定的，万科将有权没收定金，收回房源并重新对外销售，“并不予另行通知”。

买过房的都知道，因为涉及到各种补充资料、审核审批等环节，拿到银行承诺书一般都要三到五天。

想要当天拿到，几乎是不可能完成的任务。

至于按揭没通过，直接没收诚意金的事情，大先生观察深圳楼市这么多年，更是闻所未闻。

那么，万科再三给购房者挖坑使绊子，到底想整什么幺蛾子？

如果你有心就会注意到，在认筹资料里，万科还要求购房者提供一份“一次性资金证明”。

这一条，就让万科的小算盘暴露无遗了。

我们再梳理一下臻山海的销售方案：

一天内必须完成诚意登记；如果你想按揭，必须当场拿按揭批复，按揭不行当场付全款；拿不出全款的，没收定金！

通过设置这些不可能实现的条款，明目张胆地优先筛选全款客户，人为给刚需设置障碍，变相要求购房者“全款购买”。

以前，开发商“歧视”购房者的事情也时有发生，但最多也只是“全款的往里走，贷款的门外走，骑小黄车的让一让，不要堵在马路口”。

万科则是变本加厉，公然“恐吓”购房者：按揭别凑热闹，小心定金都给你没收了。

曾有网友吐槽华润城的“无房优先”政策：“一个存款有400多万，却从来没有买过房子的人，我是没见过，也没听说过！”

从这一点来说，虽然同样是“无房优先”，但臻山海可比华润城牛X多了。

想要买到它，可能只有全款的土豪才能拿到入场券。需要贷款的购房者，哪怕手握几百万，仍然连进场的资格都没有。

大先生也想发一个感慨：

“一个全款买得起1000万+房子，却从来没有买过房子的人，我是没见过，也没听说过！”

02

那么问题来了，万科作为行业龙头，口碑一直不错，这次为啥敢公然违规调控政策，搞“全款优先”？

网络上众说纷纭。我随便列几个网友的分析。

猜想1：已经蓄客完毕，有足够多的土豪客户全款购买，所以设置了这么刚的销售方案。

猜想2：把摇号之后签约的门槛弄得高高的，导致很多放弃购买的。放弃的那部分房源如果回到开发商手里自行处理，便能产生巨大的利益空间。

猜想3：现在央妈开始收水，房企们极度缺钱，全款优先，可以加速回款，更好地“活下去”。

猜想4：当年万科星城的贷款门事件，不仅让万科备受全国舆论的讨伐，还导致万科不能及时收到售房款，搞得万科“灰头土脸”。这一次，万科是为了报复购房者，报当年贷款门的一箭之仇。

上面这些分析，看似都有些道理，但到底哪个是对的，大先生也不知道。

大先生知道的是，自传出入市消息以来，瑧山海就一直风波不断。

在深圳打新圈里，有一个重要的门槛，那就是验资。

您要看房？先验资再说。超过500万，南山、前海走起。

什么，才100多万？不好意思，您移驾沙井、光明吧。

臻山海的验资门槛，万科更是把开发商的强势地位体现得淋漓尽致。

有去过臻山海售楼处的购房者透露，臻山海总价1300万的小户型验资要1000万，大户型的验资金额更是去到2000万。

还有购房者表示，臻山海的销售非常高冷。其电联销售了解销售方案的详细信息，销售只说让提交资料，“跟我说12点之前不提交就没机会了，我的问题问一半就挂了电话”。后续再联系，销售手机便成了关机状态。

前段时间，网上更是流出了一张图，称万科瑧山海“已经选完了”，“有钱都没用了”。

然而当时项目还没备案，怎么会先选房了呢？

果不其然，深圳万科很快发布了《瑧山海家园严正声明》，称项目不存在所谓“要求购房人提供资金证明”“内部认购”和“优先选房”等违法违规行为。

并称，如员工出现上述行为，公司将直接移交司法机关处理，对于炮制、传播上述信息的单位或个人，公司保留采取法律行动的权利。

但在公告中号称销售过程“阳光、公正、透明”的万科臻山海，显然并没有做到这一点。

03

对于开发商搞的各种骚操作，见多了世面的深圳购房者，其实早已见怪不怪。

但万科这次的做法，确实太过分了，臻山海的销售方案一经发出，就引发了众怒。

打新者们纷纷拨通了住建局的投诉电话，住建局的官方微博下也满是控诉。

在一片声讨声中，被约谈后的万科，终于还是老实认怂了。

根据最新发布的补充公告，万科对臻山海的销售方案进行了调整：

1、资料提交时间从1天延长到3天。

2、取消线上资产证明的提交，不筛选是否一次性付款客户。

3、诚意金缴纳由转到开发商账户改为在指定银行冻结。

4、将定金额度上调至350万，并否认贷款承诺函与没收定金有关联。

被投诉后重新递交的整改方案，基本上和润玺如出一辙。

看起来是不是诚意满满？大快人心有木有？

然而事实是：200万诚意金缴纳改为指定银行冻结，却涨了价，变成了350万。

另外，虽然声称当天没有取得贷款承诺函就没收定金是“误会”，但并没有给出具体的操作方案。

说白了就是：“我声明了这两者没关系，但怎么做我不告诉你，定金没不没收、怎么没收，我保留解释权利”。

350万真金白银的归属，全凭万科一张嘴，谁敢贸贸然去买房呢？

更重要的是，由于取消了对资金证明、征信、银行流水、收入证明等资料的上传要求，宣称“无房优先”的臻山海，最后大概率会和华润城一样，引来一大堆代持买房的炒房客。

如果出现这样的局面，即便真有“全款购买的刚需”存在，他们能买到的几率也是微乎其微了。

还有一个值得吐槽的点是，臻山海的得房率是真的低。

131.73㎡的海韵户型，户内面积89.74㎡，得房率仅为68.12%，公摊直接摊掉一套一房一厅的小户型。

本来润玺的得房率才73%，已经很看不过眼了，没想到万科的更低。

而且臻山海这块地，小到几乎没有花园，甚至连入户大堂都没有。

虽然户内面积和实用面积不是一回事，正常来说，如此低的得房率，至少会赠送一个半面积阳台，后期业主可以改造为卧室。

但从户型图来看，并未赠送什么面积，是否与报建版户型有区别就不得而知了。

有网友分析，上有政策，下有对策，这实为万科迎合限价，通过降低单价，做高总价的策略。

按这个逻辑算下来，臻山海的实际单价其实是14万/㎡，果然是对付限价的妙计啊。

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臻山海的种种奇葩骚操作，和限价带来的价格扭曲也不无关系。

原本可以卖17万+/㎡，现在强迫让开发商卖10万/㎡，在巨大的利益差距面前，谁还有心思打造精品呢？

只能挖空心思搞小动作。

有人说，如果让开发商自己定价，自负盈亏，万科一定会打造出20万+/㎡美轮美奂的前海豪宅，不负前海这样的好地段。

但问题是，不限价，刚需买不起；限价，刚需买不到。

在供给短缺的情况下，价格政策不管怎么调，都会陷入两难的局面。

华润城和臻山海的开盘闹剧背后，留给深圳楼市很多反思，也留给规则制定者很多反思。

但不管什么原因，都不是开发商公然违背调控政策，肆意胡来的借口。

作为购房者，如果遇到类似的事情，记得拿起手中的电话，向监管部门投诉。

投诉可能无效，但是不投诉肯定无效。不团结起来把这股歪风压下去，以后刚需还怎么能买到房子？

最后，那些“不讲武德”的开发商，也希望你们“耗子尾汁”，好好反思，不要再搞这样的小聪明。