“哈十四条”新政鼓励房企让利、打折 这波操作对沈阳有何启发？

　　时间进入11月下旬，大东北完完全全地进入了冬季。看看沈阳，仅一场小雪降落，便全天零下、人车打滑。“冷””变成了沈阳同胞哆哆嗦嗦喊出来的那个字。

　　图片来源：辽沈晚报

　　冷是自不必说了。但是咱沈阳再冷，也不及哈尔滨的寒风凛冽。而且哈尔滨不但天气冷，楼市似乎也有点不太暖和......

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　　哈尔滨出“新”政 鼓励房企打折让利

　　据东北网消息，为认真贯彻落实国家和省、市有关决策部署，支持房地产和建筑企业在做好疫情防控前提下，积极应对疫情给企业生产经营造成的困难，哈尔滨市将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，《通知》共计十四条扶持措施。

　　其中明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房；同时公积金贷款项目随时提交随时审批。

　　即日起至2020年12月31日，支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众，在此基础上，对援鄂人员、抗疫受表彰人员等特殊贡献群体购房的，予以购房更加优惠的政策。政府将对让利企业的销售情况进行考核，给予表彰、嘉奖。

　　随后在当地记者的询问下，哈尔滨住建局也证实了消息的真实性并回应称《通知》过几天就会发布。

　　果然是此一时彼一时。过去，楼市阶段性遇冷，不同城市都会出现开发商喊着降价政府却不让降的“降价未遂”场面。今天，疫情影响下的全球经济环境都不乐观，各式各样的救市新政层出不穷。哈尔滨政府牵头将房价“打下来”，似乎也没有啥好奇怪的。

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　　哈尔滨楼市有那么“衰”吗？

　　很显然是没有的。小编在2018年末到次年初在黑龙江短暂的工作过一段时间，当时感觉哈尔滨的房价是要比沈阳隐隐高上一些的，而且至今房价是比较平稳的。

　　既然如此政府为什么要出台这种政策呢？

　　毛病就出在楼市的供需上，下图可见。相关数据显示，进入2020年，哈尔滨商品房的供求是始终是一边倒的状态，供需矛盾比较突出。

　　一方面，是城市建设带来的供给端增加，土地市场较为活跃。数据显示，今年哈尔滨土地市场放地节奏明显加快。今年上半年，哈尔滨共成功出让住宅、商住、商业类用地共53宗，推地面积超334万平方米。加上近两年新盘不断涌现，去库存周期已经远远超出合理范围。易居研究院的数据显示，到2020年10月，哈尔滨的去库存周期为23.1个月，超过了14个月的合理值。

　　另一方面，人口外溢，经济发展对于年轻人的吸引力不强。下图可见，2019年黑龙江净流出人口达到18万人。虽然东三省的情况大家都了解，但垫底的就是黑龙江省。

　　还有一个原因，城市人均购买力弱，购房需求不足。根据国家统计局和哈尔滨官方的公开数据，2019年末，哈尔滨市常住人口1076.3万人，其中，城镇人口709.3万人，常住人口城镇化率65.9%。2019年全市人均GDP为4.88万元（咱们沈阳2019年人均GDP是7.77万元），居于全国省会城市人均GDP排名倒数第一；全市城镇居民家庭年人均可支配收入40007元，也低于当年全国平均水平。

　　所以“哈十四条”就是明确了房企降价促销和让利工作的必要性，通过自上而下的方式去库存，吸引购房者积极出售置业，促进房源的消化。

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　　对沈阳有何启示？

　　当下辽宁和黑龙江虽然同属于人口净流出的省份，但是从经济发展态势上看，沈阳还是要高出哈尔滨一头的。尽管“沈八条”让楼市热度下降，但两城的具体情况还是差异不小，所以“哈十四条”确实是符合“一城一策”的导向，但是对于沈阳的借鉴意义并不大。

　　人口的走向与楼市的发展方向密不可分。首先，就人口增长这个指标，沈阳已经将哈尔滨远远落在身后。2019年年末，哈尔滨常住人口1076.3万人，比上年减少9.5万人，其中剔除人口自然增长0.2万人外，2019年哈尔滨人口净流出规模高达9.7万人。

　　反观沈阳，据今年初李松林市长称，2019年沈阳净流入人口高达12万人！而且据市公安局月报显示，与2019年12月末相比，2020年前10月沈阳市户籍人口已增加5万人，这还没有算尚未办理落户的外来人口。城市与城市之间的差距，这些此消彼长的人口便是重要一环。

　　再看库存方面。截止到今年10月份，沈阳市可售商品住宅库存量为1884万平，按照去年的去化速度，消化周期大概为17个月。鉴于整体市场压力，去库存周期应该会更长。

　　但正如前文所说，覆巢之下，焉有完卵？整体市场都不乐观，对比沈阳，哈尔滨的情况属实更令人担忧。

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　　写在最后

　　大环境下，无论是房企还是各地方政府都寻找一个政策平衡点，确保自己既不过分保守，也不激进。哈尔滨此番出新政，只是为了促成交，拉动成交量。根本目的并不是为了降房价。就像“沈八条”一样，“哈十四条”只是贯彻中央“稳”的方针。

　　房住不炒是主基调，但这不意味着楼市就必须绷紧神经。适当整点轻松的，就像哈尔滨这样楼盘打折还能获得表彰嘉奖，似乎也未尝不可。