珠海市中心吉大旧村改造烂尾18年 村民待第三方"破局"

　　2000年4月14日，珠海遭遇一场特大暴雨，各城中村受淹，导致2人死亡，直接经济损失达1.4亿元。当时，珠海市委、市政府痛下决心，提出"3年消灭城中村"的政策愿景，称在3年内,把该市落后的城中旧村改造成为"居住环境优美,市政、公用配套设施齐全的现代化文明社区"。根据目前可以查询的资料显示，第一批启动改造搬迁26个城中村。

　　旧城改造的序幕在这个经济特区拉开。作为首批参与城中村改造的吉大村，位于珠海市中心香洲区，该村114亩的土地被划归在SIS2以及S3改造项目地块，500户原住村民奔走相告，等待乔迁新居。

　　20年过去了，首批城中村改造中诞生了五洲花城、珠海奥园广场等成功范例，香洲区周边的房价从当时的2000元一平米涨到了4万。而吉大村残存旧楼的月租金是附近同等面积旧楼的六分之一——开发商股东内斗、政府官员滥权渎职、村干部中饱私囊等事件相继上演，村民年复一年领取补偿在外租房。至此，已有近百位老人在遗憾中去世，上千名拆迁户期盼的拆迁仍显得遥遥无期。

　　近期，吉大村针对回迁房的选址再次召开股东大会。再次面临选择，不少拆迁户表示，希望有一家真正实力雄厚的开发商解除吉大村的困境。

　　图说：位于珠海市中心的吉大村现状

　　近百老人18年未等到回迁房抱憾离世

　　位于珠海市中心的吉大村，房屋破败、杂草丛生，有的房子拆了一半，丢放的垃圾和断裂的石砖随处可见。不少本地村民和外来工因为房租便宜居住在此，一位该村拆迁户表示，该村周边早已豪宅云集，隔壁提前改造的吉大村S3地块，已经成为珠海市人尽皆知的新光御景山，目前二手报价已经逼近4万元。距离1公里左右处还有万科珠宾花园，二手房报价也突破5万元/㎡。

　　"我们这些老人家已经白白错过了18年，希望政府真的能够为老百姓设身处地考虑，让吉大村的股东大会能够真正体现民心和民声和民意。"该村的拆迁户叶姨如是说，由于开发商内斗以及部分部门监管不力，作为珠海率先接受改造的城中村——吉大村S1S2地块的村民，等了18年未能住上新房，根据不完全统计，已有90位老人，在等待拆迁中离世。

　　在经历了18年的等待之后，不少村民希望政府干预，引入个别更有实力的开发商来解决吉大村的搬迁。

　　开工第一年拆7成老旧房 董事共管公章埋隐患

　　位于珠海市中心香洲区的吉大村旧改项目占地7.6万多平方米，是珠海市2000年第一批要改造的26个城中村之一。2002年1月，广东省第三建筑工程公司珠海市分公司（以下简称省三建）成为该项目中标单位。根据当时规定、经珠海市政府审批同意，省三建成立加新华公司对该项目进行开发。工商登记显示加新华的7位股东分别是广东省第三建筑工程公司珠海市分公司（15%）、张向文（14.5%）、欧伟文（14.5%）、崔友珍（14%）、张燕婷（14%）、王俊成（14%）、张燕飞（14%）。法定代表人由广东三建公司指派的叶艳青担任。

　　2004年1月20日，加新华公司作为该项目实施主体，获得了该项目114亩（7.6066万平方米）建设用地批准书。

　　项目初期推进顺利。2003年全年，加新华已与过半村民签订了拆迁补偿安置合同，据加新华公司统计，2003至2004年拆除的房屋达到全村7成。

　　为了公司更好开展工作，加新华董事会在成立之初便决定公章由张向文和王俊成两位董事共管，两人各持一把公章保险柜钥匙。但从此后的走向上看，此时两位董事共管公章，给公司接下来的分崩离析埋下巨大隐患。

　　图说：18年间很多房屋未能被拆除

　　拆迁停摆 商业用地面积补偿起纷争

　　旧改项目第一次遭遇阻力，出现在2004年。彼时，加新华公司已经拿到回迁区内80% 以上的拆迁合同，只需获得吉大村委会在规划图纸上盖章即可申请施工证，进行施工。但对于吉大村的商业补偿面积，双方产生了严重分歧，导致村委会迟迟不肯盖章，关系也变得紧张。在此期间，吉大村"村改居"政策正式落地，吉大村委会分立成了珠海市吉大日昇股份合作公司（简称"日昇公司"）和珠海市吉大富泓股份合作公司（简称"富泓公司"）。知情人士介绍称："村委会成立公司，这在全珠海也是一个特例。原本只需要村委会盖的章，变成需要两家股份公司同时盖章才能生效。"

　　根据招标书约定，该项目预算补偿产权面积包括4386平方米的商业面积，但同时注明补偿以最终确权面积为准。而经政府相关部门确权，原吉大村集体资产中商业面积部分不到200平方米。以此为依据，加新华公司拒绝补偿4386平方米的商业面积。

　　脱胎自村委会的富泓公司董事长吴淑贤认为，作为加新华大股东的省三建珠海分公司在投标书中曾许诺给予村集体5000平方米的商业补偿， "后面他们改口不认，但如果拿不到商业面积，我们没办法跟股民交代。"吴淑贤接受媒体采访时说。

　　就商业面积补偿，双方僵持不下。与此同时，加新华公司与村民的签约也停滞不前，2004年加新华公司仅与4户村民完成签约，其后3年无签约，2008年和2009年各签约1户。吉大旧村改造在开启5年后停滞不前。

　　图说：吉大村改造近20年时间表

　　股东间生嫌隙 加新华内部个人承包旧改

　　2009年1月，吉大旧村S3地块改建项目——新光御景山回迁房顺利完工，这引发了旧村S1S2地块村民的躁动。

　　2009年11月和12月，日昇公司、富泓公司分别致函加新华公司和珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组办公室，要求开发商在2010年2月前明确开工时间，否则收回项目开发权重新招标。

　　不得已的情况下，2010年，加新华公司与王俊成签署了内部承包合同，将吉大村建设事项全权交由王俊成负责。

　　关于承包的实质内容，加新华股东张向文与王俊成两人说法不一。张向文对记者表示，王俊成承包期间，他不参与该项目的运作；而王俊成则坚称， "他（张向文）和股份公司闹得太僵，只能换我出面，但项目所有大小事务仍然向张向文汇报，公章也是两人共同管理。"

　　2013年，加新华与日昇公司先后签订了集体利益补偿协议和拆迁安置补偿合同。吴淑贤主持的的富泓公司仍不肯退步。统计数据显示：2013年，加新华公司仅与2户村民完成签约。此后，一直到2017年底，新签约户数均为0。

　　政府主持 停滞十数年城中村改造启动在即

　　到了2017年，吉大村的拆迁终于迎来转机。9月，珠海市香洲区委会议纪要显示：积极争取富泓公司转变集体利益补偿捆绑回迁房建设的立场。

　　为彻底解决吉大旧村改造问题，2017年11月，珠海市政府同意加新华公司另行给予两股份公司4386平方米商业面积补偿。待集体利益补偿协议签订并完成回迁房建设后，政府给予加新华公司追加4386平方米的商业面积报建指标，作为合理补助。

　　附加条件是：加新华公司必须于2017年12月31日前与富泓公司完成集体补偿协议的签订。

　　2017年12月27日，加新华公司最终同意全额承付该工程的建筑费。张向文称："政府为了推动项目给出了最大的诚意，加新华也愿意再砸一千多万，合理的不合理的条件，我们都接受了。

　　图说：王俊成实际控制的2018年宝盛公司接手吉大村改造

　　中标公司被废 老股东成立新公司接手项目

　　即使这样，富泓公司仍然不肯签约。随之而来的是 2018年1月22日，吉大旧村两股份公司联合向香洲区政府发文，要求取消加新华公司作为吉大旧改项目实施主体的资格。1月23日，王俊成以自己和宝盛公司（当时还未成立）的名义写了一份承诺书，向吉大村村民表示加新华公司已进入解散诉讼，无法向大家支付租金，他将继续给大家"修房子，涨租金"。王俊成同时承诺，"保证4年内完成回迁房的建设并交付使用"。1月30日，两股份公司分别召开村民股民大会，表决"终止加新华公司开发实施主体"和"引进新开发实施主体"的两项议案。2018年2月8日，两股份公司向加新华公司发出终止资格的通知。

　　2018年2月至4月间，珠海市改建办与原珠海市国土资源局作出了相关文件，终止了加新华公司对加大村改造。

　　2018年3月26日，宝盛公司与两家股份公司签订了集体补偿协议。同时，逐步与吉大小学及其他被拆迁户签订了拆迁补偿协议。2019年1月27日，吉大旧村(S1S2)改造项目举行开工奠基仪式。宝盛公司承诺，将在2022年前完成回迁房建设。

　　图说：宝盛公司成为改造项目主体

　　图说：宝盛公司接手项目3年，项目仍旧没有实际进展

　　旧改18年陷入僵局 村民期待第三方"破局"

　　宝盛公司接手后，吉大村的改造仍因为新旧两家公司的僵持而停滞不前。2019年，2月27日，应王俊成申请，香洲区人民法院对加新华公司公章进行扣押。

　　此后，加新华公司多次召开股东会议，追究王俊成相关法律责任等事项，并采取维权措施。然而，在2018年3月至2019年1月期间，加新华公司多次向香洲区法院申请使用公章，香洲区法院均拒绝加新华公司的用章申请，导致加新华公司无法正常行使听证、应诉、上诉等权利。

　　经过媒体报道，2019年4月2日，法院裁定解除对该公章的查扣措施。然而，被解除查扣的公章至今却下落不明，加新华公司在2019年6月份重新申请刻制了新公章，艰难恢复了部分经营管理秩序，相关维权行动得以逐步展开。

　　"吉大村旧改项目一拖再拖，股东内斗，我有不可推卸的责任。这两年的经历也让我更加坚定要为吉大村旧改负责到底。"张向文称，两大股东缠斗没有期限，但是吉大村村民等不起，加新华目前已与卓越集团签订了代管代建协议，希望让实力雄厚、旧改经验丰富的卓越集团来建设吉大村。

　　图说：吉大村民要求加新华公司继续履行合同

　　图说：吉大村民前往深圳参观卓越公司的拆迁项目

　　卓越代管代建的方案也获得了大部分拆迁户的支持。"卓越集团是全国知名的地产企业，资金雄厚，旧改经验丰富，我们当然欢迎！"村民叶姨表示，得知加新华公司与卓越集团签署了战略合作后，不少拆迁户在今年6月24日自发组团参观了卓越在深圳的两大旧改项目，此行让许多拆迁户期待，引入卓越代管代建完成吉大村改造。