2021年住房或迎来“贬值潮”？专家预测：新规下，房价将超乎想象

租房住和买房住虽然都可以解决人们的住房问题，但是在我们的传统思想里，租房住就是住在别人家里，没有归属感和安全感。而买的房子，就算是背负着房贷，也可以给家人带来归属感和安全感。说直白一点的话，就是租的房子是住在别人家，买的房子是住在自己家。看到这，大家也就应该明白为什么那么多人都非要买房子了吧。

正是由于房子是人们生活的必需品，所以就算是现如今房价非常高，买房子的人也不见减少，很多人就算是借首付贷款也要买房，而且还有很多人买不起房子。可以看出，不管是贷款买房子的人还是买不起房子的人，高房价都给他们的生活带来了不少负面影响，比如贷款买房的人也会一直面临房贷压力。所以，房价下跌是很多人期盼的事情。

而2020楼市的走势让很多人看到了房价下跌的希望。在新房市场上，今年年初，以恒大地产为首的房企就推出了“线上打折卖房”的促销活动，随后全国各地超过50个城市收紧了调控政策，在“金九银十”房企们又纷纷开启了降价促销的模式。比如郑州、武汉、天津、青岛等热点城市的新建商品房售价都出现了明显下跌。在二手房市场上，从今年年初开始，全国大部分城市的二手房市场都出现了房源激增的现象，导致二手房市场供给大于需求，不少着急出售房产的人都主动调低的房子的价格来吸引购房者。有一个房产中介曾表示，现在想卖房子，如果不降价，不可能卖得出去，只能通过降价吸引购房者看房。

可以看出，2020年的楼市，不管是新房市场还是二手房市场都出现了供给大于需求的现象，楼市库存压力大。因此房企和二手房业主降价卖房也情有可原。但是2020年马上就要过去了，对于不少刚需目前更关心的是2021年的房价走势，因为他们担心2021年房价会停止下跌，突然反弹大涨。其实有些有这种担心的人不在少数，特别是最近几年准备购房的刚需，基本上都有这种担心，毕竟过去房价在短暂下跌之后暴涨的情况发生了很多次了。对于这个问题，经济学家马光远：新规下，房价将超乎想象。

首先，在今年9月份，央行和住建部共同划定的针对房企融资的“三条红线”：1、剔除预收款后的资产负债率超过70%；2、净负债率超过100%；3、现金短债比小于1.0倍。这3个规定对目前高负债高周转的房企来说压力非常大，想要符合这3个规定，就必须要降低负债率。如果在住建部3年缓冲期过后，不符合规定的房企都会面临融资被限制的情况。就如万科董事长表示：以“三条红线”为代表的行业政策影响深远，其影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度。往后，房地产行业的土地红利和金融红利已经远去，未来需要把握“管理红利”。因此，在未来3年里，房企最大的任务就是降低负债率。面对这种压力，房企降价促销去库存换取现金流势在必行。

最近，经济学家马光远表示：“房住不炒”将是成为一个永远的政策，这个政策的基调永远不会改变了，房地产行业目前主要的任务是回归居住、回归民生。

为什么马光远会这么坚定地认定呢？马光远也表示，房地产行业的政策已经从经济政策向社会政策转变。房地产行业过去是经济增长的工具，房地产行业一直拉动着经济的快速发展。但是目前房地产行业的调控政策已经很明确了，房地产行业要回归居住回归民生。也就是说，未来房地产行业不再是拉动经济的工具，而是要开始服务民生。

但是根据目前的房价来看，现在的房价还很高，很多人买不起房子，就算买了房子也会背负巨额房贷，生活压力大，人们幸福感低。与现在房地产行业服务民生、回归居住的初衷不符。所以未来的房地产行业还会继续加大调控政策，让房价慢慢回归合理水平，直到让人们都买得起房子，让人们能够居有所安。只有这样，房地产行业才能做到真正的回归居住、回归民生。

但是这也并不意味着房价就会下跌，要弄清楚未来房价的走势，咱们要弄清楚未来人口的流动的大致方向，毕竟房子是给人居住的，人口数量最终决定着房价的涨跌。第一，目前中国城镇化建设还在继续，每年大约会有1000万到1300万农村人口进入城市生活，这些人口进入城市，对住房也会有一定需求；第二、小城市人口流向大城市，这会导致小城市住房需求减少，大城市住房需求增加。所以，未来的房价会随着人口的流动而出现分化现象。

因此，2021年的房价走势将出人意料，刚需族担心房价再次上涨的可能性很小。反而是会有不少人口不断流失、房价死撑不降的城市房价会在2021年出现下跌，毕竟调控政策和国家对房地产行业态度也已经明确了，“房住不炒”的基调永远不会改变，再死撑不降也没等不到房价的再次大涨了。当然，对于那些经济发展潜力大、人口不断流入的城市房价在明年也有可能随着住房需求的增加而出现上涨。

总结：在房地产行业目前高库存、房企面临降低负债率的压力和调控政策不断收紧的压力下，刚需购房者没必要担心2021年的房价会出现大涨的情况。相反地，房企反而要为了降低负债率而不断推出降价促销的活动。面对楼市现如今的环境，未来房价出现超出想象的情况也是正常的事情。