土拍“盛宴”后，关于深圳未来的5大猜想

昨日，深圳又迎来了一场“土拍盛宴”。一次性出让8宗住宅用地，引来28家房企+超400轮激烈竞拍，一日吸金约340亿！

在这场华丽的土拍背后，深圳究竟有何用意？对此，我们大胆做出了5大猜想！

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深圳“土豪日”

340亿+28家房企+400轮竞拍

自11月11日前海宅地大战后，11月23日，深圳又迎来超豪华级的土拍盛宴。一次性出让8宗宅地，总建面224万㎡、起拍总价294.42亿，最高限制地价合计426.80亿元，竞买保证金高达147.19亿元。

8宗地分别位于宝安西乡、沙井、光明、龙华大浪以及坪山。其中，宝安沙井宗地建设类型为可售型人才住房；其余7宗地的建设类型为普通商品房，均采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，并设定了一定初始面积只租不售的人才住房。

据了解，参与竞拍的有中海、金地、华润等28家房企。最终，8宗土地，分别由万科、融创+华发、佳兆业+新城、深铁、金茂、电建、安徽安联高速、中信城开等房企斩获，总成交价约340亿元。

7宗普通商品房成交一览

具体来看，本次土拍分为上午场和下午场。其中，上午出让的4宗地共吸引了25家房企参拍，下午的有20家房企参战。

宝安尖岗山A122-0371宗地

位于尖岗山豪宅片区，是上午场最激烈的竞拍宗地，吸引了10家房企竞拍，最终由万科以59.98亿+配建6.6万平人才房拿下，可售楼面价6.5万/㎡；限制普通商品住房销售均价不得高于83265元/㎡；

坪山G12314-8030宗地

由佳兆业+新城联合体以28亿+配建人才房5万平获得，可售楼面价约2.6万/㎡，限销售均价3.75万/㎡；

宝安沙井A301-0575宗地

紧邻国际会展中心，有在建的地铁20号线国际会议中心站及地铁12号线科技馆站。只有一家开发商报名，由融创和华发联合体以底价127.1亿成交；可售型人才住房最高售价不得超过4万/平；

龙华大浪A832-0861宗地

只有一家开发商竞价，由深地铁以底价66.53亿获得；可售楼面价约2.69万/平，限销售均价70875元/㎡。

下午15：00开始，出让光明4块地，其中最高的销售均价不得高于50295元/㎡。

A605-0337宗地

位于光明中心区双明大道北侧，由安徽安联高速公路有限公司以13.84亿+配建人才房2.42万㎡拿下，可售楼面价约3.55万/㎡，限销售均价49140元/㎡；

A641-0028宗地

金茂以12.7亿+配建1.22万㎡人才房拿下，可售楼面价约3.04万/㎡，限销售均价49140元/㎡；

A515-0099宗地

电建以24.44亿+配建人才房2.9万㎡的价格拿下，可售楼面价约3.88万/平；普通商品住房销售均价不得高于50295元/㎡；

A525-0100宗地

中信城开以7.2亿+配建1.83万㎡人才房夺得，可售楼面价约3.55万/㎡，限销售均价49140元/㎡。

2019年6月24日，深圳连拍5块宅地，轰动一时。而昨日的连拍8宗住宅用地完全超过去年的规模，不仅是今年内最大的一次性土地出让，还是目前深圳史上的第一次这么大规模土地出让。

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土拍“盛宴”后

关于深圳未来的5大猜想

一直以来，深圳土地资源都处于极度紧缺的状态。因此，前几年，深圳的商住用地出让向来都是“挤牙膏”式，一小块一小块地供应，一年也供应不了几块宅地。

那么，深圳这一次破天荒的大规模住宅土地供应，其背后有什么深意呢？传递什么信号？我们回顾今年以来一波三折的疫情和国内外的经济“大考”，不妨大胆地做出以下5大猜想：

深圳新定位，将盘活土地供应结构及使用效率，大幅增加土地供应。

去年的“818文件”，中央将深圳确定为“社会主义先行示范区”。而在今年10月份，深圳获得了40周年政策大礼包，中央确定深圳为“综合授权改革试点”，全面授予了深圳省级经济、社会管辖区。尤其是在土地审批上，央府赋予了深圳省级权限以及更多自主权。

以此来看，足以表达高层对于深圳土地高效能利用和供给侧改革的政策支持。

近年以来，深圳房价高企屡上新闻，其关注度甚至超过深圳所拥有的500强企业、高科技发展等取得的重大成就。并且，房价大涨也与“房住不炒”的主基调不符。因此，一方面，深圳紧急出台715新政，严控供需两端；另一方面，在40周年，深圳获得新定位之际，广府为响应高层号召，预计深圳将在供给端做出改革，大规模增加土地供应，并优化用地结构，如工改、旧改等诸方面。

深圳未来的住宅土地供应不再愁。

2020年5月初，深圳提出今年全市计划供应建设用地1200公顷，其中今年计划供应居住用地293.2公顷（其中新供应129.2公顷），占计划总量近25%，较去年增加了近一倍。以此明确了要加大居住用地的供应力度。

今年8月，深圳市规划和自然资源局党组书记、局长王幼鹏在“民心桥”节目中，“剧透”以“以人民为中心”正在举全市之力高质量编制的《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》，其中表示，至2035年，居住用地比例将提高至25%，住房总量达到7.2亿平方米以上，常住人口人均住房建筑面积达40平方米以上”。（相关链接《40周年前夕：深圳未来蓝图，170万套住房来了！》）

而截至11月23日，包含深汕合作区在内，今年深圳一共卖了28宗居住用地，涉及土地面积137万平米，居住用地出让总金额高达758亿，三项指标同比去年全年分别增长了133%（宗数）、206%（土地面积）、91%（成交金额）。加上非居住用地，深圳今年迄今，全部的土地出让金额已经接近900亿。

今年，深圳的住宅土地供应相较以往，可谓“井喷”，叠加深圳被赋予的新定位及发展要求，未来，深圳的住宅土地供应将会大幅增加。而这一次的8增住宅土地出让可能不会是“深圳史诗级之最”，未来或将打破其记录。

深圳未来对房地产调控的依赖度将减弱。

一直以来，深圳房价高企，今年一二手楼价齐齐领先于北上广，其根本原因在于深圳本土房市的“供求失衡”。

供应方面，深圳作为中国地域最小的“特大城市”，市域面积仅约1997平方公里。除了面积不足外，还在于土地供给的结构性失衡。不仅有50%生态红线，还有30%工业区块线的限制。（相关阅读《大礼包前奏：深圳将获得更高的土地统筹权限》）

需求方面，据统计数据显示，深圳常住人口从1979年的31万人增加到2019年的1344万人。再看人口密度，按智本社清和社长计算：深圳2019年常住人口密度为6730人/平方公里，远大于北京的1313人/平方公里、广州的2059人/平方公里和上海的3830人/平方公里。

如今，深圳要加大力度增加住宅土地供应，因此，当供给端的改革力度加大，供应量有效增加，住宅市场紧张的“供求关系”将会逐渐趋缓。这在一定程度上，会降低楼市对政策调整的依赖性，促使用于限制需求端的调控政策减弱，特别是短期的临时性政策。深圳未来将会继续以更开放政策来吸引全国人才落户，并且安家。

深圳将吸引更多的全国性开发商来深开发建设。

本轮8块住宅土地出让，吸引了28家房企参拍，其中，除了招商地产、中海地产越秀地产、华润置地等深圳土拍的熟面孔外，本地房企万科、佳兆业均获得年内在深圳的首宗公开招拍挂地块，外来房企新城控股、安徽高速通过此次土拍盛宴首进深圳。

一直以来，国内广大开发商都是看好深圳楼市的，但苦于深圳土地供应太少以及拿地“门槛”的限制，一般是通过旧改或是与本地村集体合作的形式进入深圳楼市。此前的上海某房企，曾想通过旧改方式，进入深圳楼市，但受限于旧改进程缓慢、开发难度大等影响，5年过去，仍未有实质进展而不得已退出。

此次，深圳向国内品牌房企敞开“大门”，增加外来房企进入深圳房地产市场的机会。未来，随着土地盘活供应的增加，深圳将会以更加开放的心态，迎接更多外来房企参与本地房地产市场的建设。

人才安居集团或转变“动向”？

值得注意的是，在这一次土拍中，向来作为深圳“拿地大户”的人才安居集团并没有参加，这实在令人意外，其“动向”也不得不让人猜测？

据统计，今年以来，人才安居集团一共拿下了13块地，占所有居住用地宗数的近50%。再往前追溯，自2017年11月以来，人才安居集团大概拿下了20多块居住用地，花在土地上的资金超过100亿。由此可见，人才安居集团做为深圳市委市政府保障深圳人才安居乐业的平台，在公共住房建设方面，政府一直处于主导地位。

从这一次参与的28家房企及得主来看，涵盖国企与民企两大阵营。说明深圳政府放开对市场经济的限制，让更多的市场化企业与社会资本进入，与人才安居集团一起，“政府”与“市场”并行，共筑深圳的开发建设。

此外，不排除人才安居集团从主导深圳拿地的定位转向深汕及临深城市（东莞、惠州、中山、珠海）拿地或是转向棚改、工改方向，继续进行深圳公共住房的开发建设，为未来更多人才的进驻而更大范围的提前布局。

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小 结

对于此次的土拍“盛宴”，业内人士也发表了不同的看法，其中，知名财经评论员刘晓博表示，第一，深圳突然大幅增加住宅用地供应量，跟国家对深圳定位发生重大变化有密切关系。第二，试图通过增加“入股深圳”的机会，来留住中高端人才，增加深圳竞争力。

正如刘晓博所言，历经40年，深圳从一个小渔村快速成为具有高质量发展的一线城市。今年10月份，深圳获得了中央的40周年大礼包，从“社会主义先行示范区”确定为“综合授权改革试点”，并被赋予了省级权限以及更多政策自主权。同时，深圳将在粤港澳大湾区中发挥更大的核心引擎功能，比如产业引领、轨道基建等等。而基于深圳所获得的新定位，深圳原来自身所具备无论是“硬件”还是“软件”势必重新升级，重新生长匹配，才能肩负重任。

因此，今年增加的大规模土地供应也算是从“硬件”着手，在供给端方面缓解“供求失衡”问题，增加土地供应，以此承接更多的产业和人口。随着深圳供给端进一步的改革，这一次深圳的“土拍盛宴”不仅不会是“史诗级”，而是恰恰可能——成为开启深圳土地供应的新元年、大湾区引擎建设启动的新篇章。

注：相关资料源于刘晓博说楼市及房地产相关行业平台