别纠结了，反正湾区不适合投资！

早两天，有个粉丝咨询雁姐，5000万在广州买别墅，有什么好选择？

然后我就目睹了一个个豪宅刷屏而过——

A豪宅，物业水平不行。

B豪宅，隐私性不足。

C豪宅，不行啊，这个房子花不完5000万！

D豪宅，嗯，这个会不会太贵？都到1个亿了！

雁姐：。。。。。。

富人的烦恼我也好想拥有！5000万买什么房子好？在线等，挺急的！

于是全体编辑部突然领悟到一个事实：不管你的购房预算是多少，你的烦恼都不少。

为什么？因为便宜的你看不上，贵的你又看不起！

而这个答案，其实也恰恰指向了湾区购房者的集体焦虑。

.01

“湾区能买哪里啊？”

在“5000万暴击”之前，另外一个粉丝群就另一个问题开展了火热的探讨，我走个神的时间，“99+”条未读信息，主要围绕的重点是：湾区能买哪里？

回答问题之前，我觉得先来解读下这个问题，也是挺有意思的。

因为，能问出这个问题的，大概率都是投资客。

搞清楚一个重点，自住的情况下，永远不需要探讨太多，满足自身的需求最重要。

广州珠江新城的商业氛围和交通规划有多好，房产增值能力有多强，跟你一个需要在番禺上班的人，毫无关系。你的需求可能也就是距离上班地点比较近，通勤条件比较好，价格比较合适，其他的生活配套也过得去的房子。

我们说了那么多次，惠州不要买，惠州拥有天量库存，去化压力巨大。但你如果是需要在惠州长期生活，又或者想完成自己定期海边度假的愿望，那你在惠州买房，我也不会拦你半分。

同理，别说整个大湾区，就说整个珠江三角洲组团，要是你有合适的自住需求，肇庆、韶关、清远、梅州，能买下来住得舒服的房子，就非常香了。

所以，一旦群里讨论的话题变成了：东莞价格贵、惠阳没什么价值、南沙的不确定性太大、增城新塘的房价没啥动力，别着急辩驳，因为这一听，就是老投资客了。

来，从投资角度，客观看看这几个地方——

.02

投资：关于“薛定谔的猫”的学问

东莞

除了深圳和广州两个无法撼动的湾区双子星，东莞可以说是今年湾区楼市的焦点，毕竟，房价调控与房价上涨并驾齐驱，真就“怎么大风越狠我心越荡”~

根据合富大数据统计显示，10月，主城区内的东城房价破4万/㎡，莞城的房价也接近4万/㎡，临深片区的长安，竟然也即将走入4字头，整个城市进入了红红火火的大范围、大幅度涨价。

频频调控之后，东莞刚需的压力，反而一天比一天更重了。

不过，投资客的心情，就很愉悦了吗？在我看来，不一定。

随着下半年以来的一路走高，东莞主城的房价，也即将到达横盘期。各个备受市场关注的临深板块，比如虎门、长安、凤岗等城镇，也会开始慢下来。

东莞主城，配套相对稳定和成熟，但距离广深都不近，只能说是城市自己本身的中心，没有其他外来的利好刺激，孤军奋战在涨价浪潮中，顶着新拍土地和旧改项目的库存压力，超越深圳大哥提携的“贵人”，走到4字头。

而深圳大哥提携的临深片区，虽然被市场看好，但是当房价也即将走进4字头，就要开始警惕了。

其中一个很重要的问题是，如果凭借着临深的概念，能走到4字头、5字头，你让真正属于深圳的龙岗、坪山，颜面何存？

所以，粉丝们讨论得没错，东莞，确实贵，也存在一定的高位横盘的风险。

惠阳

惠州全市里，单单看惠阳的原因，没别的，投资逃不了“临深”概念，凭借着一个惠州南站，足够让其他区镇都一边凉快去。

而大亚湾和仲恺也临深啊，对不起，我直接说，大亚湾现在就是个坑，投资的空概念巨多，带着海景的幻想色彩最浓厚，不信你就去采访大亚湾的业主，一问一个准，就不浪费时间了。

惠阳区最强势的牌，就是有轨道交通和靠近深圳。这一张牌，直接决定了惠阳拥有成为深圳“睡城”的资质。那句“来了深圳，就是惠州人”，其实多数情况下都是说惠阳区。

其实，惠州南站附近的一手楼盘价格在1.3万-1.9万/㎡的范围内，白云新城板块附近除了个别高端调性的项目之外，一手楼盘售价集中在1.4-1.6万/㎡，我认为是值得的。

所以，不太认同粉丝们说的没价值，凭借着南站枢纽的交通优势，和新城概念，也是值得的。

南沙

南沙这个板块，越来越嚣张了，此前我们也出过一篇关于深圳与南沙的分析，详情可回顾：南沙才是最有资格跟深圳调情的地方！

说真的，南沙在广州人看来，像是隔壁老王的干儿子，但却戳中了湾区人的痛点，海景资源、高规划、高起点、交通枢纽、价格比深圳便宜等等，让深圳人爱都来不及。

不过，这三个月以内，以富豪区著称的南沙湾，连续拍出3块相邻的宅地，其中两块地都进入了摇号环节，最近出让的一块宅地，地价已经破两万，有点疯狂。

可以说，当下的南沙，房价走得比板块发展、人口增速要快得多，现在投资南沙，仿佛是在重复”薛定谔的猫“的实验，并且这个实验结果，不是开箱即知，而是要长线持有5-10年，才能知道你到底是赚了还是亏了。

在这之前，你唯一确定的是，你可能要被套住5-10年。

新塘

有人在湾区投资选择里，提出新塘，我确实是挺意外的。

新塘的高光时刻，应该是在广州地铁13号线通车以前。13号线从规划到建设再到通车，改变了非常多人的置业计划，不限购的政策，笑迎四面八方来宾。

但是，通车后，整个增城都有一点“利好出尽”的意思，整体呈现下滑状态，开始触底。

随着黄埔、白云、南沙、番禺在去年年末到今年之间，陆续降低限购门槛，增城的热度不断下跌，一直到今年年终以后，才把地铁的泡沫排尽、开始触底反弹。

而深莞调控升级，也带来了外溢客源，板块热度回升，也是预料之内的。

不过，新塘的新房供应可不少，你不但要赶紧打消“暴涨”的念头，你还得提防着天量库存等风险，不太建议在此上车。

.03

总结

可以说，曾经那个随随便便就能碰上暴击的时代，已经一去不复返。

房住不炒的大基调下，你也只能和神秘莫测的市场，持续地进行“薛定谔的猫”的游戏。

而我呢，不说了，我妈说房租收不过来，让我去帮忙了。