蛰伏三年，环京藏起的一手好牌将被重估

一纸调控命令，环京楼市在2017年迅速冰冻，从40000元/平方米的高峰瞬间跌落。原应与昆山、东莞等热门环一线地区对标的环京楼市，如今长期徘徊在万元边界，落于下风。

与横盘的楼市表现形成鲜明对比的是，环京地区在国家政策的指引下得到了长足发展：坐拥大兴国际机场、雄安新区建设、通州北三县协同发展、北京产业疏解溢出、产业人口涌入……在政策、经济、人口、产业、地铁等多种利好因素的影响下，环京地区各县市的崛起态势越发明确。

价格经历了三年深度回调、而价值处于上升通道的环京楼市，已经走到了被重新审视的节点。

环京楼市挤水分

2008年，燕郊房价还在4000元/平方米左右，此后随着包括通州建设北京副中心等一系列好消息传出，燕郊房价一路高歌，2017年时甚至直逼40000元/平方米。

类似的房价故事也在固安发生，2010年时，当地的新建住宅价格徘徊在5000元/平方米，2017年时受外来投资需求的影响，固安的房价曾触及25000万元/平方米；同期，香河和大厂的房价也直奔3万元/平方米。

好景不长，2017年3月，北京楼市调控政策加码，环京地区随后跟进调控政策。同年6月，廊坊就发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见明确表示北三县及廊坊、永清、固安、霸州、文安限购，非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。

环京楼市的火热势头由此急转直下，迅速降至冰点。数据显示，2017年7月，环京各区县成交量均呈现大幅回落，廊坊地区（含廊坊城区、燕郊、香河、固安）新房市场成交12万平方米，同比下降82%。

其中，廊坊市区商品住宅成交量创2013年以来单月历史低点，仅成交392套，同比下降79%，环比下降50%；而燕郊则仅成交8套新房。

到2017年11月，环京多地的房价已跌回万元以内：固安新建商品住宅销售均价为8682元/平方米、香河区域新房销售均价为9769元/平方米。燕郊则出现了销售单价低于1.6万元/平方米，跌回了2015年的水平。

在政策的接连打击下，环京楼市的价格未能再反弹。贝壳网数据显示，目前燕郊二手房均价为1.8万元，大厂、固安、永清等地二手房均价分别为1.6万元、1.3万元和1万元。

中原地产首席分析师张大伟称，从廊坊环京市场看，全国房地产市场过去3年调整最深的区域肯定是这个区域，大部分区域房价已经下调接近一半。这种情况下，对于环京市场来说，房价已经适合在北京置业难度比较大的刚需。

以固安为例，北京克而瑞数据显示，目前在此购房的人群中，本地客群占到20%，占比达到80%的北京客群中有逾5成为非京籍客群，其在北京工作而没有“房票”或受高房价挤压，最终外溢至此置业。

事实上，横向对比来看，今年疫情得到控制后，大湾区、长三角则呈现一片火热。克而瑞10月下旬发布的百城房价数据显示，环深的东莞成交均价为23563元/平方米，环沪的昆山均价为18496元/平方米，环京的大厂、香河、固安均价则分别约为13533元/平方米、13452元/平方米、13049元/平方米，而廊坊的均价则低至10950元/平。

环京地区的这一价格，甚至与当前不少四线线县城价格相当。数据显示，湖北孝感下属的汉川，多数新楼盘价位在10000-15000元档；河南平顶山下属的汝州，70%以上楼盘在8000-20000元档。

两相对比，环京楼市的房价泡沫明显已被挤去。

交通路网迅猛发展

尽管楼市在政策调控下仅底部震荡，地区产业和经济则在相关顶层设计指导下进入快速发展期。首要体现在交通基建的极大丰富。

2015年4月国家出台《京津冀协同发展规划纲要》以来，京津冀地区的交通协同在持续推进，至今取得了显著进展，从轨道交通到城际交通，再到具备更强带动能力的航空，相继动工或落地。

从与北京主城区通行的方便快捷来看，地铁是最佳的选择之一。2020年全线开工的北京轨道交通22号线（平谷线），在环京北三县区域设有5站，分别为燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高楼站、齐心庄站。这也意味着，未来燕郊可望在半小时内通达北京三环。

同时，串联首都机场和大兴国际机场的城际铁路联络线的一期工程、二期工程以廊坊东站为链接，预计分别于2022年10月、2024年投入使用；而通武廊轻轨则将通州、亦庄、采育、廊坊、武清、天津相连，以轨道方式实现沿线地区的公交出行。

城际交通方面，2019年末开通运营的京张高铁，将张家口至北京的运行时间压缩至47分钟；而京雄城际铁路今年底全线通车后，北京城区至雄安新区可实现30分钟通达。京唐城际和京滨城际建成通车后，有望将唐山、天津滨海新区两地的进京时间压缩到30分钟左右。

交通网为环京地区提速的同时，大兴国际机场的建设则将成为带动区域经济发展的重要引擎。

2016年动工的大兴国际机场，2019年9月正式投入运营。在迄今一年的时间里，大兴国际机场累计完成航班起降8.4万架次，客流量突破1000万人次，航班正点率在全国主要机场中排名第一。预计到2025年，大兴国际机场每年将接待7200万旅客，吞吐量将超现有的首都国际机场。

依托这座超级机场，临空经济区在2020年进入了全面建设阶段。据悉，该临空经济区总面积150平方公里，将带动15万个就业岗位，未来产出高达1.6万亿元。

这其中，临空经济区廊坊片区占地100平方公里，规划到2035年建成设施和服务国际一流、高端要素聚集、航空导向的科创基地，由此将带动廊坊城区、固安、永清、霸州等地构建现代产业体系。

产业崛起聚集人口

除了大兴国际机场带来的临空经济区，雄安新区的设立也是环京地区无法被忽视的发展机遇。

2017年，以集中疏解北京非首都功能为定位的雄安新区设立。不同于过去河北省的传统工业，雄安新区坚持高端引领，集中布局人工智能、大数据、云计算、物联网、移动互联网等新一代信息技术产业，以及北斗卫星通信导航、智能机器人、新材料等高端服务业，以打造世界级高端高新产业集群。

三年来，雄安在集聚创新要素资源、高端高新产业布局方面取得了显著成效，先后有20余家央企、40余家金融机构、100余家知名企业落户。截至今年3月下旬，雄安新区本级注册企业2184户，其中北京企业1670户，占比76.4%。

除了新区，受益于北京“城南行动计划”，功能产业向京雄沿线梯度转移，京雄发展走廊也将集聚高端装备、电子信息、大数据、生物医药、新能源汽车等一大批战略性新兴产业，并将有效带动廊坊、固安、霸州、涿州、高碑店等环京节点整体崛起。

在政府整体规划之下，亦有企业在积极为区域经济发展贡献自身力量。除了碧桂园、中海等TOP10房企环京地区的投资布局外，廊坊起家的本土房企荣盛发展更是常年深耕京津冀地区，并从2016年起就在河北各城市发展产业新城，目前已在香河、永清、霸州、兴隆、固安、宣化等节点城市，布局了十余座产业新城，结合自身优势和地方特色，打造产业链集聚平台，有力提升了居民就业和收入水平。

产业发展带动就业，由此带动人口聚集也就成为可以预见的未来。

亚布力智库专家陈旻表示，按照经济规律，大型枢纽机场客运量每增加100万人，将拉动地方经济增长0.5个百分点，带来直接就业岗位1000个、间接就业岗位2000个、区域性就业岗位1500个。

事实上，伴随着交通基建的推进和产业的聚集，环京地区的人口流动已初现端倪。数据显示，从2016年到2019年，廊坊常住人口从2015年的456.32万，增至2018年的483.66万，今年有望进一步增加到500万人左右，五年净流入约45万人。

同时，廊坊在今年5月份出台了差别化落户政策，合理确定首都周边城镇的户口迁移政策，全面放开非首都周边城镇的落户条件。这也被认为将为环京地区吸引更多人才。

聚集起来的人群也有望对楼市形成新需求。“房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融。”恒大经济研究院院长任泽平曾如此论述房地产周期，人口流入的地方，房地产长期来说是有需求支撑的。

诸葛找房数据中心分析师陈霄分析认为，从长远来看，环京区域占据着绝佳的地理位置和交通优势，发展潜力较大，在京津冀交通协同不断提升的背景下，加之交通、产业等的逐渐优化，区域吸引力将会得到显著提高，区域价值不断被认可，将会吸引更多人流涌入。整体而言，随着诸多利好相继落地，环京区域未来发展可期。