老高说深房：这个盘刚需上车值得重点关注

　　问：老高你好，说地铁开通到地区涨幅作用有滞后性。我16年入手一套公明宏发上域的小户型，离地铁较近，今年得益于光明整体上涨涨了一些，我想问下是现在出手，还是等明年满五且地铁开通一段时间呢？本人无房票，可能和别人合伙投资。

　　答：这个地铁通车之后的涨幅滞后是远郊盘的普遍现象，可以保留到明年再卖出，当然前提是没有这段时间内涨幅更高的选项，如果你没有房票的话，都未见得要卖出，也可以考虑加按融资，找别人合伙并不一定要卖出腾名额；我昨天刚劝一个盐田业主及早置换到坂田，因为地铁8号线一期的开通时间会晚于地铁10号线，所以是否置换是要看你自己的持仓是否优于你的置换目标；下驷换上驷，要及早，中驷换中驷，可以等利好兑现。

　　问：老高老师好，我是18年5月在罗湖新天地名居买了一个小户型，当时想得很简单够住就可以。最近老人家过来深圳一起住才发现很拥挤，于是考虑改善找至少2房起。现在这套房子有110万的欠款，因为单身也没有结婚打算，要改善只能卖掉现有这套。现在的需求如下，请老师指点：

　　1.现在是否是卖掉罗湖这套再买的时间？如果卖掉再买中间需要给自己预留多长时间？

　　2.我这种情况是否不适合打新？

　　3.卖掉按照近期成交价，还贷后应该有150万。加上手上还有200万现金，首期有350了，预算是买600万的2房，考虑自住优先，兼顾投资升值。年收入60万，工作在福田车公庙，希望通勤在半小时内。请老师帮忙推荐适合的小区。非常感谢！

　　答：你好。1、罗湖新天地名居，刚需盘，近黄贝岭站，文锦中学+北斗小学，配套成熟，生活便捷；刚需置换现在就可以换了。2、打新是可以打，但现在这个价位的打新选择也不多，离你工作地点远，交房时间长。你的情况还是先解决自住。这个价位的二手房降的概率不大，等待只会错失上车时间。3、600可以看下福田。

　　问：老高您好！请您帮忙分析一下：自由港湾公寓单价带福外南学校， 曼海宁花园单价带高峰学校， 哪个更优？300以内带学位单价还有哪些选择，感谢！！

　　答：你好。自由港湾公寓靠近桂花路红绿灯有噪音，楼龄老，但学位好；曼海宁花园，上塘，楼新，环境好，学校也不差，有增长潜力。我偏向选择后者。还可以看下大运龙城华府

　　问：老高你好，请问现在投资买房，买顶楼的话以后会不会不太好出手？

　　答：从投资角度讲顶楼一般是折价10%-20%不等的，不论多层小高层和高层，选择一般都不要选择顶层。从定价来看顶层的房屋一般价格比较便宜，但是顶楼漏水概率大是事实，顶楼夏天更热空调能耗大是事实，买新房时多数人不会选顶楼虽然便宜是事实，但是二手房顶楼更加择买主，流动性较差也是事实，除了高端次新及新盘顶跃及有专属屋顶花园的以外。顶层和底层基本上在二手买家眼里都是属于有硬伤的楼层，议价空间都远大于中间楼层。

　　问：老高你好，最近去看了一些盘，麻烦您看看帮忙排序，谢谢！

　　1.名家富居 75平/820w；中介称等麒麟中学扩建好会被纳入学区。

　　2·诺德 71平/940w。个人去看了感觉小区环境不错，离中小学也算近。怕单价是否已经太高？

　　3.中南君南山 91平/980w。目前这个小区最便宜的一套吧，因为楼层是个2层，采光不好。但是小区很新，跟诺德也是一个初中。小学在建就在旁边。还有就是担心南山中心未来后劲不太够。

　　答：1、名家富居分别在麒麟中学南北两侧，却没有划入麒麟中学，求这两个小区业主的心理阴影面积，不过麒麟中学正在扩建，后期是否会划入，不得而知，我认为可能性很大

　　2、诺德如果自住，孩子上学还是值得买的，不要看现在价高，未来还是有增长的潜力

　　3、中熙君南山户型很好，地铁口，南海中学学位，小学学位是南山小学，未来隔壁地块投资8200建深大附属小学，硬件设施有望得到改善，自住和投资都可以买。看你偏重哪个吧，自住舒适一点选中南君南山，中小学学位好一点选诺德。