北京楼市：为什么最好别买商住房（公寓）

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥您好！我在中关村工作，小孩在中关村上学。我现在住的有点远。我想在中关村买套房，方便小孩上学。现在中关村的住宅如大河庄苑都是10万一平，实在买不起。但是中关村的商住房如中关村公馆现在是6万左右一平。我不需要落户，也已经有学区房。我可以买中关村的商住房吗？现在小孩上幼儿园，需要住到高中毕业，12年的自住问题。

回答：

1、 中关村公馆，没什么不能买的，就看自己的买房目的了。

2、 如果是纯粹的自住，就是不愿意租房，也根本不在乎投资的那点小钱儿，那当然可以。房子住着没问题，除了年限短、公摊大、费用高、流动性差、升值慢、不好卖，其他也没什么缺点。
总之吧，现在的公寓是很符合中央精神的，房住不炒。基本上买了就被套牢，想炒也炒不了了。中关村好的多，毕竟寸土寸金，将来不住了收租金也是好的，收益率不低，就是最好别指着靠升值获利了，可能性很小。

3、 中关村公馆好像是2007年左右的，我印象中和中湾国际几乎同时。中湾国际2万，中关村公馆应该便宜点儿，1.8万左右吧。当时同时开盘的还有橡树湾，应该是二期，均价1.3万。那就拿这三个做个比较吧。

现在橡树湾二期10万出头，肯定是跑赢大盘了，升值率不错。中湾国际8万多，毕竟是70年的公寓，虽然跑输大盘，但还真不多，也就输了30%多。中关村公馆6万，如果从理论上讲也说的过去，跑输大盘50%多，在常规范围之内。

4、 公寓和普通住宅不同。住宅很明确，主要功能就是居住，房子是用来住的。而公寓不同，从30年前北京第一批公寓上市，就明确定性为投资，也就是用来炒的。而房住不炒又是中央强调的主导思想，虽然以前不提，但人们对炒房客还是不太欢迎的。

那市场对炒公寓的人也不客气，升值上基本上每10年跑输大盘30-40%。20多年前投资公寓的那些批富人，如果只持有这些房产，那他们已经成长为中产了。10多年前投资公寓的那批中产，现在估计不少人已经成为刚需了。

5、 总之吧，公寓这种产品很适合自住和收租金，就是不适合靠升值获利。

我打过一个比方，就好像投资文玩，真货太贵，很多人买不起，于是考虑买个复制品。觉得摆在家里也挺好看，外表看上去一样嘛，何必买真的，所以自认为性价比更高。但这东西就是不适合出手，卖的时候或许也能涨价，但没法和真货比。可投资中有“博傻理论”，就是赌永远有更傻的人来接盘。现实中也确实如此，韭菜永远也割不完的。

如果买家不出高价，也可以跟他解释：之前不就是因为我钱少嘛，没办法，只能买这个，所以你能不能多给我点儿钱当接盘侠啊？

买公寓的基本都是这个心态，没办法，买不起住宅只能买公寓，万一将来升值快呢。不过中国楼市30年了，这个万一还没出现。全世界楼市100年中，产权分割型的公寓，还没有一例的涨幅超过同等住宅的。更多的就不解释了，仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。