“三房两厅”竟然变成“两房两厅”，警惕购房时的赠送面积

随着近两年楼市调控政策的不断深入，房地产行业的格局悄然发生着改变。表面上楼市依旧维持着往日的热度，但对于开发商来说，日子并没有大家想象中好过。为了快速回款，不少开发商各施奇招破解困局，其中有开发商以“增加赠送面积”为噱头吸引购房者，这样的优惠力度你心动了吗？
南京市溧水区爱涛·天禧明庭（下称“天禧明庭”）的业主们却为此烦恼不已，购房时开发商声称增加的赠送面积可做成一个独立的房间。但临近收房之日，有业主发现开发商将空调外机放置在赠送面积的空间里。

空调外机放置室内（业主供图）
“把中央空调的外机放在家里面就很奇葩啊，前所未闻。”业主认为，空调外机放置室内严重影响日常生活且占用了居住面积。此外，有业主发现售楼部摆放的沙盘模型中的标注从“三房”改为“两房”，双方为此争论不休，这究竟是怎么一回事呢？
空调外机放置家中，业主质疑设计不合理

“买房的时候说好了三房两厅两卫，现在告诉我两房两厅两卫，你说我一家五口怎么住得下？”业主杨女士告诉《消费者报道》，家中一共五口人，看房时开发商一直以“三房两厅两卫”自居，便选择购买该楼盘。

临近收房之日，杨女士了解到 有业主发现空调外机安装在室内，且室内空间相对密闭，将影响到日常生活和居住面积。“有业主过去看房，发现有一个小房间隔了一半出来放空调外机，现在就是连一张床都放不下了。”杨女士无奈的告诉《消费者报道》，“当时开发商并没有和我们说空调装在那里，只是说那个空间是给我们使用的。现在装了空调我们就完全没有办法将那里利用起来。”

空调外机放置的空间（业主供图）
据了解，该小房间被开发商用墙隔开一半用于放置空调外机，其空间为“赠送面积”，不计入产权面积。“因为我们公摊面积蛮大的，所以销售说是送给我们用的，那一半的空间没有精装修交付，就是毛坯房。他们说到时候我们自己可以把墙打通了使用。”
《消费者报道》了解到，建筑外墙预留了空调外机的机位。不过有不少业主表示因中央空调外机过大，就算自行移出墙外可能会存在承重问题，安全隐患很大。业主认为， 开发商设计不合理，空调外机放置家中不仅占用了居住面积，还会产生噪音、空调外机散热等问题，而放置建筑外墙则担心会有安全隐患，开发商应在业主交易前明确告知中央空调外机的摆放位置。
“买的时候开发商没有和我们讲空调外机会放进室内，如果和我们说的话我们肯定不会同意买这个房子的。”业主徐先生对《消费者报道》说。
那么，开发商是否有义务提前告知购房者空调外机会放进室内呢？ 《消费者报道》针对此事向上海正策律师事务所的吴声威律师进行采访问询，吴声威表示，如空调外机放在设备平台是不需要提前告知购房者的。 但购房者可以提前了解，在开发商说要“赠送面积”的时候，购房者就要询问清楚，如果开发商在这个时候说不放的，那就是欺诈。
对此，《消费者报道》针对此问题向天禧明庭的开发商南京爱涛置地有限公司（下称“爱涛置业”）发送采访函问询，截至发稿时间，爱涛置业没有任何答复。

沙盘模型字样由“三房”变“两房”
空调外机的位置问题尚未解决，有业主还发现售楼部的沙盘模型标注被改动了，从“三房两厅两卫”“三房两厅一卫”变成了“两房两厅两卫”“两房两厅一卫”。这让业主百思不得其解，明明说好的三房，为何变成了两房？

业主于今年11月初发现沙盘模型的标注被改动（业主供图）
业主朱小姐回忆称，在购房时，其房屋格局分配只能通过售楼部的销售人员和沙盘模型了解，期间从未见过开发商提供户型图等相关资料。此外，售楼部现场的样板间只有面积为144㎡的户型，而朱小姐购买的是面积为95㎡的户型，样板间并无参考价值。
《消费者报道》采访了多名天禧明庭的业主，均表示其购买的房屋格局分配只能通过售楼部的销售人员及沙盘模型了解到，在此过程中销售人员均以“三房”自居。
此外，有业主发现当地的一家楼市资讯自媒体“韶韶溧水”曾发布了关于天禧名庭的文章，其介绍内容显示该楼盘有“三房两厅两卫”“三房两厅一卫”的户型。不过，该文章近期已下线。

业主供图
业主朱小姐告诉记者，他们曾拨打了当地的12345反映该问题，南京市溧水区市场监督管理局组织业主代表与开发商进行调解，在调解过程中，开发商否认了沙盘模型被改动、资讯媒体发布的文章内容的说法。

“赠送面积”为设备平台，或存“偷面积”隐患
空调外机位置的摆放究竟与“三房变两房”之间有何关系呢？《消费者报道》通过南京市规划和自然资源局公示的溧水天禧明庭商住一期项目规划图发现，空调摆放的室内空间实则为“设备平台”。

黄色框内为室内的“设备平台”，即空调外机放置处（图片来源：南京市规划和自然资源局）
据了解，设备平台用于放置空调外机、热水机组等设备，该区域一般不能够直接通行和作为日常使用，也因此不具备计算面积的条件。不过，高层框架结构很容易就可以在设备平台部分开个小门，或者打通变成一个更大的空间。因此有很多开发商将设备平台进行包装，作为“赠送面积”吸引购房者。本是“两房”的户型，打通后即可变为“三房”。
不过，将设备平台打通后会有安全风险吗？《消费者报道》针对此情况向业内建筑工程师问询，该工程师表示，“从平面图纸可以看出，设备平台与储藏室之间的墙体仅为分隔墙，并非承重墙，所以拆除的话基本是没有安全隐患的，只是要注意拆墙的时候不要把墙体上方的结构梁给拆掉了。墙体上方的结构梁是承重该户上一层的墙体的，不能打掉。其次会造成的影响可能就是，拆除了该墙体之后，实际户型就与设计图纸不对应了，如果有相关规划部门过来检查，可能会面临整改的风险。”
据了解， 破除设备平台与套内的墙体等分隔物，并将设备平台改造为套内面积使用属于违法行为，事实上变更了规划设计方案，与房产登记面积和套型不符。
其实，南京市多楼盘将设备平台变身为“赠送”房间的案例屡见不鲜，设备平台“偷面积”的问题屡被推上了风口浪尖。

吴声威告诉《消费者报道》，“开发商大多数时候确实存在误导购房者，实际上，业主是不能随意地拆除和扩建。 开发商在销售的时候跟购房者说可以自行拆除、扩建，实际上法律上是不允许的，这个宣传行为属于欺诈行 为”。

律师：“赠送面积”的说法本身就是欺诈行为
那么，天禧明庭的业主们该如何维护自己的权益呢？吴声威表示，“赠送面积”这四个字本身就是欺诈，没有赠送面积这一说，这个“赠送的面积”本身就是一个不计算面积的设备平台。

但吴声威告诉记者，天禧明庭的业主维权将会很困难，“因为证据太少了。没有录音，也没有什么书面材料，比方说宣传广告、宣传册来证明开发商说了‘赠送面积’这个事情。现今政府在这方面管得比较严，一般来说开发商已经不敢说 ‘赠送 ’这两个字了，就是在打广告的时候，他们不敢在广告册上印这个 ‘赠送 ’两个字了，所以一般都是销售口头上说这事，这就很难抓到开发商的书面证据，因为只有书面证据才能明确证明开发商存在欺诈行为。如果是口头上了，他可能就是认定这是销售的个人行为。”

对此，《消费者报道》提醒有购房需求的消费者，当遇到开发商表示”赠送面积“给购房者居住使用时，尽可能的保留书面证据，避免掉进“赠送面积”的坑里。