7000万买的北京准现房竟无预售证！？无奈住进后有业主欲花百万打官司确权

来源：每日经济新闻

11月4日张贴在小区其他楼栋的法院查封令，对已经住进毛坯房的30多户业主来说无疑又是一盆冷水。因为如果一直任由事情发展，到时候被查封的就是这些业主们的房子了。

一年多前，这些业主花了少则六七百万元（首付），多则几千万元，有的甚至挪腾了购房资格，购买了北京东三环豪宅区山水文园五期九御二段的房子。

在距离交付日期延后一年之际，业主们发现，自己当时买的准现房不仅完不成网签过户，竟然还没有预售证，还被开发商用来抵债。

如今，开发商情况不明，债权方死守抵押物并申请了强制执行，事情陷入了更大的困境。

11月23日，北京市朝阳区不动产登记事务中心工作人员向《每日经济新闻》记者回复表示，目前没有接到针对山水文园的相关政策信息。

准现房竟无预售证

北京东三环弘燕路绵延数公里几乎是山水文园的天下，沿途整整齐齐分布着21世纪不动产、链家、丽兹行、麦田、中原等多家中介，山水文园是它们的主打项目，挂牌总价千万级起，其中一家门店还挂出了山水文园一处储物间的售卖信息，16平方米报价20万元。

山水文园分西园、中园、东园3个小区，《每日经济新闻》记者现场看到，自西园起始，一路建设有山水文园美术馆、山水珍宝博物馆等等，而山水艺术大道上的底商基本处于关闭或歇业状态，略显萧条。售楼处早已大门紧锁，透过玻璃依然可见部分华丽内饰，左侧办公桌还散落着一些文件。

2019年7月，在付完600万元首付款买下山水文园五期（属于东园）九御一套155平方米的房子后，严革（化名）觉得自己终于可以舒一口气了，但万万没想到，“现房也烂尾，也会收不了房，这谁信呀？”

严革表示，当时买完之后说今年春节后网签，结果碰上了疫情，但疫情缓解了，售楼处却人去楼空了。大家开始找人，然后事情就各种不可控了。

据记者了解，山水文园五期九御从2014年开始建设，2016年主体8栋楼就已经基本建成，但赶上又一波房价大涨，董事局主席李辙想捂捂，搏一搏开盘12万元+/平方米，而当时周边的房价大概也就是每平方米6万~7万元的水准。

这一捂却捂出了问题。此后由于大手笔做文旅，山水文园的资金出了点问题，严革和一些业主发现，自己的房子不仅网签迟迟没下来，正式的售楼合同也迟迟未给到手。

严革告诉《每日经济新闻》记者，山水文园五期九御分三段开发，此次受波及烂尾无法交付的是二段共8栋楼，涉及约120户。用他的话说，二段所有房子都出了问题，只有一栋楼有预售证。

记者在北京市住建委官网看到，山水文园五期九御去年新开的项目里有预售证的楼栋为19号楼共52套，备案均价约10.5万元/平方米，目前只有20套已经签约。

根据严革提供的北京市朝阳区房屋管理局回复函，其所在的二段17号楼并没有任何官方预售、现售信息。“这结果还是很令人震惊的，当时在售楼处销售人员说有预售证，我们也没有这么仔细地看是哪栋楼的预售证。”

对此，北京市朝阳区不动产登记事务中心工作人员向《每日经济新闻》记者回复表示，目前没有接到针对山水文园的相关政策信息。如果业主和开发商之间有纠纷，建议业主走司法流程。此后如果有判决书、调解书、协助致执行书等相关法律文书，其可以依据这些文书，来协助业主处理相关事宜。

记者根据北京市住建委官网公示信息联系上一名九御项目的销售人员，后者表示去年就已经离职，这段时间经常能接到类似的咨询电话，不过自己与山水文园已经没有关联。

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业主欲花百万打官司确权

对严革和一些业主来说，好好的现房买了一年多，但眼看着就要烂尾。

事实上最初山水文园传出破产、跑路，严革是不太相信的，确切说，也是不太愿意相信的。他坦言：“栽进去，两个最大的原因，一是觉得山水文园是大开发商，并且买的时候楼盘已经建完封顶了；二是觉得在北京，烂尾这种事情都没太去想。”

去年12月的时候，面对愈演愈烈的裁员、破产等传闻，山水文园曾派了一位负责人出来向媒体表态：集团没有大范围裁员，下一步将引入合作伙伴，处置优良资产，加快存量楼盘的销售去化，包括部分轻资产输出的尝试，加速现金回流。

遗憾的是，这个五证也没拿全的项目，已经是文山水文园非常优质的资产了。

今年9月，在延期交房一年、与开发商交涉迟迟无果后，严革和一批与他有着类似遭遇的业主们开始四处奔波，希望维护自己的合法权益。与此同时，也有30多户购买这个改善型住宅的业主硬着头皮住进了当时没水没电的房子，上演“北京版别样幸福城”。

据严革介绍，目前有90多户业主自发集合到了一起，住进去的接近1/3,16层都有业主居住。“我们的房子应该是精装交付的，现在的情况是已经封顶但剩余工程无法完工，大堂等还处于毛坯状态。没有电梯，建材运不进去，没有装修公司愿意接活儿。”

《每日经济新闻》记者在现场看到，九御二段8栋楼附近显得有些清冷，外立面确已处于完工状态。提起内部情况，现场工作人员表示“开发商跑路了，这里边的几栋房子产权证有问题，早不卖了”。大门外的施工指示牌上，“开工时间2007年3月1日，竣工时间2019年12月30日”很是醒目。工地外侧的围挡上，“中国豪宅的门与面”“紫金铜、汉白玉”等字样依然清晰可见。

过去这几个月，业主们多方奔波、投诉，但仍未取得理想结果。9月22日，严革终于下了决心，再花巨资签了律师的委托合同。“各种方法都用上了，山水文园总部也去过很多次，没有用，人家自己都很久不发工资了。这就是一场持久战，现在很多业主都在打官司，以期确权，确权了可能会好些。”

而为了打赢官司，不少业主为此甚至不惜再砸下几十万元甚至超百万元的律师费用。

严革自己也是去维权的时候才知道，自己交的那几百万元的首付款还只是小打小闹，业主里面多的是上千万元甚至几千万元的大户。

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多方困局如何解？

《每日经济新闻》记者在采访中了解到，2016年11月，山水文园与长城新盛信托成立了一只单一资金信托项目，规模是38亿元，期限5年，而抵押物正是九御二段多处资产。

根据长城新盛信托今年3月的公告，当时其债权本金余额31.4亿元，其中包括2019年11月21日山水文园到期应还尚未归还的本金1亿元。抵押情况方面，山水文园五期九御二段86229.69平方米在建工程及相应的43982.72平方米住宅和地下车库用途国有出让土地使用权（其中17、18、19、20、31号楼已办理现房抵押，合计46699.69平方米）恰在其中。

也就是说，目前这笔债务山水文园逾期已近一年，明年到期后需要偿还的余额超过30亿元，但问题是山水文园已经出现了极其严重的资金链危机，启信宝标注已经加上了“破产案件”。

事实上，对于有抵押的房子，钱款必须打入债权人即长城新盛信托的监管账户，在还完借款之后，山水文园才能使用监管账户里的资金。

今年9月，严革所在的业主群里陆续有业主传出自己房子被查封的消息，如果没有异议，后续将面临被拍卖。到了10月，有业主对自己被法院查封的房子提出了执行异议，但最终被驳回。

“长城新盛信托拍卖房子，这很正常，毕竟是抵押物，而现在山水文园是私下收取了我们的购房款。有一位付了7000万元全款的业主，当初钱进了开发商的非监管账户，现在也和我们一样，打官司，确权，再搭上至少两三年时间，不然还有什么办法呢？”严革表示。

记者了解到，目前信托公司已经申请强制执行公证，并且已经进入执行阶段。记者辗转联系上了此案一位代理律师，后者表示案子还在推进中，不便于接受采访。

在售楼处附近的多处底商，记者看到了北京市三中院的执行公告，落款日期是11月4日，执行标的是1号楼16套，2号楼和3号楼各9套房。

记者向严革做了核实，其表示这些房源不涉及自己所在的五期九御二段，这是开发商的抵债行为。但一旦严革和这批业主的房子也进入这一程序，就会出现钱房两空的局面。

另据《每日经济新闻》此前报道，今年7月，李老板在山水文园最得意的作品游艇锚别墅被挂上了拍卖平台。当时据法拍经理介绍，这套别墅是山水文园名下的房产，还是个样板间，由于欠了银行百余亿元，名下许多资产都在拍卖。不过最新消息显示，这次拍卖已经因被执行人提出异议而撤回。

记者留意到，目前在贝壳、链家等多个平台均有不少山水文园五期的挂牌房源，均价约8万~9.5万元/平方米。一位中介告诉记者，“五期就二段这几栋有问题，其他都正常交易，不受影响。”

现在严革等业主和山水文园面临的似乎是一个死局。

一方面，长城新盛信托不可能愿意直接解除抵押，让九御二段的业主们办理网签和过户，因为这是其能够收回借款的最大保障。另一方面，山水文园也没有足够的资金来还钱，所以无法为业主们办理解除抵押手续。

据启信宝，目前山水文园涉及的司法诉讼信息已经达到了781条，几乎天天都有新增的开庭公告，越来越多关联方将其告上了法庭，其中也包括九御二段的建设方。

孙宏斌曾经是山水文园的白衣骑士，不过那是个正好踩在融创发展节点的文旅项目。这些住宅的业主们还能等来新的救世主吗？九御二段这几栋楼，到底什么时候可以正式复工？