上次我去麓悦江城是10月底，回来之后我写了《地产圈奉为神盘的“麓湖”，来重庆了！曾让王思聪求而不得》。
当时有很多人评论。
有人预言麓悦江城“在重庆卖不走”；
也有人放话“你这个开盘就售罄的话，我就服！”。
截图来自留言
前天麓悦江城开盘了，因为套内单价最高达到5万/㎡（建面单价破4.5万/㎡），又火了一把。
引起一片质疑声，“有价无市”、“自买自卖”、“凭什么卖那么贵”、“内部操作套贷款的吧”……
截图来自留言
我没有第一时间写这件事，一是为了搞清楚麓悦江城的价格，二是向一些去了开盘现场的朋友打听了更多细节。
最后我得出两个结论：
麓悦江城，经此一役，已经一战封神。
重庆没有教育万华，反而是万华教育了重庆。
01
重庆楼市有很多争议，但下面这三点通常没什么争议。
1，价格越高房子越难卖。就算房子很好，也只能耐着性子慢慢卖。
2，在什么地方就卖什么价格。换句话说，非核心地段，就不要想卖高价。
3，如果一个项目价格高且不在大众公认的好地段，市场会教它做人。
麓悦江城开盘前被预言卖不走，是因为它“完美”切中了上面三点。
开盘后被质疑内部操作，是因为它在这种情况下还能第一次开盘就接近于售罄。
我多方打听、核实到的数据是，麓悦江城首批推出125套房子，开盘当天卖了103套。
而这两天网上疯传的“套内单价5万/㎡（建面4.5万/㎡）”，实际上只有2套。其中一套已经被预定，总价608万。
其余绝大多数房子，套内单价在2万-3万/㎡、总价在350-500万。虽然带精装修，但因为它的位置，这个价格还是被认为太贵了。
麓悦江城网签数据
02
麓悦江城在悦来，位于悦来和水土交接的位置。而很多人认为它就是在水土，印象就只剩下“远”了。
这个位置，离观音桥27公里、离解放碑33公里，开车要花1个小时左右。而且麓悦江城的周边配套目前比较缺乏，进一步加深了距离感。
信息来自百度地图
套内2万-3万的单价、动辄300万往上的总价，完全可以在离核心区更近的礼嘉、中央公园买房，也可以在观音桥、江北嘴、弹子石等核心区买房。
既然如此，为什么要花这么多钱去水土买房？疯了吗，谁会去买？
这就是很多人质疑麓悦江城的逻辑。但这也成为麓悦江城一战封神的原因。
不便宜的价格配上不主流的地段，还能拿到「开盘当天125套房子成交103套」的成绩，其中还有两套总价上千万的房子。
套用抖音上重庆楼市第一大V小川的话，麓悦江城“已经是地产神话了，在那个位置”。
03
如果万华没有在成都做出一个被国内地产圈封为“中国神盘”、被成都人奉为“买房信仰”的麓湖，积累了极好的品牌口碑；
如果万华在重庆不拿出琢磨麓湖的劲儿，花三年时间才展现令人惊艳的麓悦江城，交出让买它的人“就是喜欢”的房子；
我们今天谈论的一切，可能都不会发生。而麓悦江城，可能就只是一个平平常常、平平谈谈的项目而已。
为什么说万华“教育”了重庆楼市，这就是原因：当品牌力和产品力强大到一种境界，沉淀出非常高的市场认可度和信任度，真的可以“为所欲为”。
虽然麓悦江城在重庆楼市已经有了一个“很绝”的开局，但也不能就此彻底把它推上神坛。
它能不能在重庆重演麓湖在成都的神话——“麓湖之幸，是其它楼盘之不幸”，现在下结论还为时过早。
图片来自地产观察
毕竟这是一个占地面积有1000亩左右的大项目，前两天的第一次开盘仅仅是一个开始，后面还会有很多次开盘。
04
之前写完麓悦江城后，还收到过一条留言，麓悦江城适不适合买来投资。
个人认为，麓悦江城不适合纯投资，更适合买来自住兼保值。
第一，这种项目就该买来自己住。这就好比你点了一份鲜美无比的佛跳墙，你不吃它偏要做成标本放在那里观赏，太浪费了。
第二，麓悦江城现在的价格远超那个位置实际的市场价，相当于提前支取了一部分增长空间。而且这种“高精尖”项目的受众面本来就比大众化项目窄。
第三，但麓悦江城本身的品牌和产品足够出色，所以保值能力不成问题。
个人观点，仅做分享。我现在更关心的，是麓悦江城的下一次开盘是什么时候，到时候战绩又会如何
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