无锡楼市分化：新吴房价消停，惠山开始补涨

　　我是南京房叔，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为1000人提供买房最佳解决方案。房叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　提问：房叔，我是南京人，想在无锡买房，有投资价值吗？

　　回答：现在的无锡房价走势很好，值得投资。

　　2010年-2020年，是无锡房地产快速发展的10年，是无锡楼市调控密集的10年，同时，也是无锡楼市从“不限购时代”步入“限购时代”的转折点。

　　10年调控，到今天，无锡房价，依然不可避免地涨了起来。6月，无锡商品房备案均价突破2万元大关，达到了20149元/㎡，而在2010年，无锡商品房备案均价为8651元/㎡，10年涨幅133%。

　　对于过去的10年，知名房产专家“南京房叔”的形容是：水大鱼大。大水之中，必有大鱼，在中国经济高速发展的同时，无锡房价的上涨，也不可避免。有人说，无锡已经不再是一个宜居的城市，因为高房价让无锡失去了对周边城市人口的吸引力。

　　但我们应该要看到，吸引人口的，从来不是低房价，反例如北上广深，房价再高，依然有无数年轻人涌入，而鹤岗，即使房价低廉如同白菜，却依然留不住年轻人。现在，我们要做的是，通过一次次的调控，让无锡的房价可以走得慢些再慢些，让经济得以追赶上房价。

　　提问：房叔，我是一个拆迁户，近期房子被拆迁后，我买了一套商品房，这套房是属于第一套房还是第二套房？契税是算第一套还是第二套？

　　回答：房子被拆迁后，你的名下已经没有房产，再买房时属于首套房，契税按照首套房标准缴纳。

　　提问：房叔，我在南京上班，以后想在南京附近地区买个别墅养老，靠不靠谱？预算150万左右。

　　回答：在南京150万左右的预算，最多只能在远郊的区域购置一套90平方左右的住宅，但这个预算如果放在南京周边的安徽区域，勉强是可以购置一套面积可观且带大院子的联排的，如果位置差一些这个门槛还可以更低。

　　问题是，这一类的低密度住宅产品的二手价值往往较之新房都要稍低一些，总体来说是供大于求的局面。从资产的角度来说，并不具备很好的投资价值。

　　所以南京周边外地的别墅用来养老到底靠不靠谱？

　　房叔观点：喜欢独居的、独立性很强的老人，可以考虑。但对于大多数人而言，这类外地别墅产品就显得相对较为鸡肋，虽然面积较大甚至有院子，但升值空间有限，且由于距离原因其利用率往往较低。

　　提问：房叔，我是苏州人，打算在南京买房投资。

　　总价预算250万以内，哪个位置最有投资价值？

　　回答：在南京买房，可以选择紫东核心区。

　　2019年4月，南京正式公布紫东地区概念。在规划中，紫东地区以紫金山为扇心，以长江和宁杭高速为两条扇边，跨玄武、秦淮、栖霞、江宁四个行政区，总面积达到758平方公里，目前已覆盖80万人，将在生态、科技、产业、科教等方面迎来重大发展。

　　紫东地区，包括仙林、麒麟、新港等板块。

　　新房楼盘，主要集中在青龙地铁小镇，该楼盘附近规划了地铁8号线、16号线、15号线，是名副其实的“地铁小镇”。

　　教育资源，主要在南外仙林分校紫东江宁学校，于2020年9月首次开学。

　　医疗资源，省中医仙林分院正在建设中、鼓楼医院“紫东医院”正在选址中。

　　今年在紫东地区买房，推荐的新房楼盘：深业青珑上府、紫星荣院、江悦润府、紫樾府。

　　提问：房叔，您好！有两个问题咨询一下。

　　1.我在南京有房有户口，我姐姐、姐夫在苏州事业单位上班， 名下有一套房，纯公积金贷款，未还清。我姐姐是大学本科，可以落户挂靠到我家吗？

　　2.如果我姐姐能落户到我家，她在南京买房，是不是属于首套房，首付三成？苏州的公积金可以用吗？

　　回答：1.可以落户挂靠到你家。

　　2.首套房，三成。苏州的公积金，无法在南京直接使用；买房后，可以按月提取苏州的公积金余额，填补南京房贷。

　　提问：房叔你好，在南京江宁买房子，以前有房贷，已结清，且已卖出。

　　现在买房，属于二套房吗？

　　回答：是首套房。有商贷记录在，首付5成。

　　提问：房叔，你好，我是全日制硕士研究生，可以直接落户南京。

　　落户后，可以直接买房吗？

　　落户南京，仅出于投资房产目的。

　　回答：全日制硕士研究生，可以直接落户南京，无社保缴纳的要求。

　　提问：房叔你好，请问有什么投资房产快速见效的理论吗？

　　回答：路可以修，人可以搬，地铁可以开通，新区可以申请，但唯一不能复制的是山川湖泊构成的环境，所以，单从居住的角度，要么依山，要么傍水。

　　提问：房叔你好，首套房，预期300万左右。

　　江宁的正方新城板块发展潜力大吗？上秦淮板块现在价格比较高，还有增值空间么？

　　下半年江宁会有什么新楼盘呢？谢谢。

　　回答：江宁，各个板块可以分为：岔路口、将军大道、百家湖、东山、九龙湖、大学城、青龙山新城、正方新城、禄口、湖熟、淳化、横溪。
九龙湖板块，包含上秦淮。
在江宁买房，优先推荐的板块：将军大道、百家湖、九龙湖，这三个板块是江宁的核心地段，具有很高的发展潜力。
包含了上秦淮的九龙湖板块，具有良好的增值空间。
下半年，江宁的新房楼盘：中南上悦花苑、上东逸境、江宁金茂悦、雅居乐雅珺兰庭、金地新力云靖花园、碧桂园泊云间、秦尚栖庭、葛洲坝融创紫郡府、绿地理想城、五矿澜悦溪山、美的建发润锦园。

　　提问：房叔，我是苏州人，打算在南京买房投资。

　　南京的河西新城、南部新城，这三个地方，哪个位置最有投资价值？

　　回答：在南京买房，可以选择南部新城。

　　从整个南京格局上分析，河西新城是行政方面的中心；南部新城是地理位置上的中心。

　　南部新城与河西新城势均力敌，虽然在开发时间上，河西比较早，更多的配套已经落地成熟，但南部新城本身的基础条件比较好，奋起直追的趋势明显，大胆预测，五年之内南部新城很有可能与河西并驾齐驱，成为下一个房价高地。

　　纵观整个南京城市发展，如果说新街口是南京中心1.0版，河西是南京中心2.0版，那么南部新城绝对是南京中心3.0版。

　　提问：房叔你好，在南京怎么买到好房子？

　　回答：好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。

　　本文来源：南京房叔