楼市集体上涨第一枪！熄火了……

　　作者：层楼 来源：大咖聊房

　　最近的楼市政策消息冗杂，近日郑州即将取消限购的传得沸沸扬扬。

　　最热闹的要数房产中介的朋友圈，无不想借助这一波浑水迅速成交。

　　而此前天津、河北怀来也有相关传闻，甚至详细到了相关细则，但这些取消限购的消息最终均为坐实。

　　1

　　取消限购就有戏？想多了！

　　无论是郑州、怀来还是天津，都是典型的对地产高依赖、极度供大于求、如今有些撑不住的城市。

　　对于这样的城市来说，就算取消限购也没戏！

　　以郑州为例，调控过后中原、经开、中牟等区域纷纷开始降价，跌幅甚至一度超过20%。

　　为了托底还很人性化的出台了限售政策，这才把跌幅控制在一定范围内。

　　但在极力托底、房价下跌、房子已经卖不去的情况下，这两年的郑州迫于财政压力，还在卯足了劲儿增加供应。

　　郑州去年的房地产开发投资占GDP排名稳居第一。

　　2019年累计批准预售面积3742.75万平方米，比2018年还上涨了6.53%！天量供应很难短时间内被消化。

　　建出来的房子，总得有人接盘。

　　而郑州市场有个很明显的特点，那就是炒房客很少进入，在郑州购置房产的人，大部分都是“自己人”河南籍占比达93.7%。

　　可以说在这样的内生性市场下，经过上一轮透支，本地楼市里的刚需和购买力都被消耗得差不多了，再加上疫情对经济的冲击也未完全恢复即使放开限购影响也不会很大。

　　同样是放开限购的传言，天津的反应明显更大一些。

　　毕竟北京有无数人可以为天津接盘，据说天津取消限购传言的时候不少楼盘连夜组织北京来的客户看房选房。

　　但天津楼市的困境也不比郑州少，郑州还可以吸引省内优质资源，但天津只有被吸的命，人才都跑去了北京，好的产业也去了北京，长此以往天津楼市对北京依赖度越来越高。

　　唯一能吸引北京购房者的就是离北京近，还有孩子能上学。但天津的资源也很有限，因此附带优质资源的区域房价也不便宜。

　　以天津城六区为例，只要带学区的区域，基本上首付都得近百万，而这个费用在北京再努努力也能上车了。

　　投资更鸡肋，无数被环境套住的前车之鉴摆在那，入坑前多少会掂量掂量。

　　此外，对于郑州、天津这类城市，限购政策即使取消了，银行有那么多钱贷出去吗？央行点头了吗？

　　金融没同步的放松都是雷声大雨点小。

　　大家纯粹是被当初的暴涨吓破了胆，总觉得政策一有放松，房价就会应声而涨。

　　实则2016年那一波的行情是高举去库存大旗，5次降息，5次降准，再加信贷资源定向倾斜，棚改货币化大肆注水的情况下才形成的。

　　多重政策，但凡减弱一点都达不到那样的效果。

　　政策松绑能起到的作用并没有大家想象的那么大， 2014年全国大范围的取消了限购政策，但并未对市场起到很明显的作用。

　　直到2015年放松了信贷允许低首付购置房产，又降低了房产交易环节最大的税——营业税，并5次降准，5次降息，这才让有购买力、敢贷款的一线城市，及部分二线城市有了起色。

　　最后祭出了棚改大招，你不是没钱买吗，我给你钱让你买行了吧，通过棚改，才推动了三四线的成交。

　　要是没有国家整体推动，靠地方城市的小打小闹，你以为能溅起多大的水花？

　　更何况是郑州、天津这种楼市生态本就不健康、居民收入低、天量库存的城市，更不会有什么大动静。

　　2

　　阶梯式放松

　　在难以看到前路的情况下，难怪房企们坐不住了。

　　这次的风波无论是真试探，还是蠢蠢欲动，竭泽而渔的结果只有死路一条。

　　对于郑州这种有限售的城市而言，限售存在的意义就是给楼市托底，限售放开势必会导致不少二手房涌入市场，再加上庞大的新房库存，局面将很难控制。

　　这也是今年大基调一再强调稳楼市的主要原因，但总有城市不信邪，也总有购房者如惊弓之鸟。

　　即使，真的到了需要再次刺激楼市的地步，也会是阶梯式放松，而是突然大幅度的放松。

　　以前的大幅刺激导致的大起大落，是落后、无奈的调控方式。

　　时代在进步，调控方式也在进步。

　　还用老旧思想来预测楼市是会吃大亏的，一个掺水的谣言都炒得很多人人心惶惶，大家对楼市的认知也还有待提高。

　　而长远来看，楼市的限制性政策想要放开也只会一点一点挤牙膏式地放开。

　　而且已经有了明确的样本！

　　以此前的广州为例，外地户籍购房的资格没有变，还要熬五年，但是社保或个税的缴纳方式要求就有所放松，社保+个税加起来满五年就行，只要二者在时间上连续互补就行。

　　这种微调会释放一小部分需求，一次释放一点，既不会引起大的市场波动，也保证了市场流动性。

　　此外还有成都等新一线城市也做了一定调整，包括针对企业员工的放松、人才引进的变相放松等，在放开的同时还会侧重关注刚需群体，并推出保障性住房来平衡市场。

　　而此类放松才是未来的样本和主流。

　　3

　　抓住机遇、避免踩坑

　　楼市不可能持续收紧，阶梯性放松也不会带来大的房价波动，但却是刚需可不容错过的机遇。

　　总结自己的优势，珍惜手里的房票贷票，区域性政策倾斜向你的时候，千万别犹豫，这就是让你买入的信号。

　　除了官方信息外其他小道消息不要轻信，馅饼之下很可能是陷阱。

　　那些号称可以破限购，低首付的项目要格外谨慎，毕竟资金吃紧的开发商往往屡出险招。

　　所谓破限购的方法这几年也有不少人在暗箱操作，听起来云里雾里的合法合理。

　　实则说白了就是售楼处代办缴纳社保，找个挂牌的三无皮包公司帮购房者交社保、纳税，符合条件后再把房子给你。

　　首付交了，房子也没有产证，这期间的风险没人能替你承担。

　　极度资金紧缺，出这种招卖房的开发商，与烂尾之间的距离已经很近了，这些房子的交付风险和品质已经完全看运气了。