限制拆迁户们征收补偿的“七大难题”！

对于广大老百姓来讲，土地征收、房屋拆迁归根结底最重要的问题，就是补偿款的多少。当市、县级人民政府作出征收补偿方案后，很多被征收人总是感觉补偿太低，觉得方案有问题，可是问题出在哪里却说不清楚。

那么究竟是什么限制了拆迁户们最终的补偿呢？

北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师认为有以下七个大难题：

1、评估机构的选择问题

在货币补偿价格上，可以说评估机构的评估产生了定价的作用，而评估机构选择如果限定在政府的指定范围内，则很难保证评估的中立性，但地方政府往往不同意被征收人在指定范围之外选择评估机构，每个区县范围内也仅仅几个评估公司，这些公司与地方政府的关系一般相当密切，他们能够做出公正的评估吗？根据以往的案例，评估机构的评估价格往往会低于市场价。

2、容积率和地段的问题

选择产权调换的被征收人会认为1:1置换看似公平，但实际上存在严重的不合理问题，因为被征收房屋一般都是平房，容积率一般低于1.0，土地面积大于房屋面积，而安置房则是高层或者多层，容积率会较高，例如被征收房屋原来100平方米房屋附属100平方米土地，而安置房100平方米可能只有20平方米土地，这80平方米的土地使用权是不是无形的就消失了?

其次在地段上，被征收房屋的地段和安置房的地段一样吗？可知道不同的地段房屋和土地的价格可是相差甚远。

3、配房的补偿问题

配房、厨房、厕所如何对待？安置房或开发商的单元房的厕所、厨房、电梯、阳台是全部计算做房屋面积的，而被征收人的配房、院落内的厨房、厕所、门房基本上都是按照附属物对待，只补偿建造成本价格，这显然是不公平的。

4、是否参照类似房地产补偿的问题

类似房地产， 被征收房屋按照类似房地产市场价格补偿，但何为类似房地产，被征收人单门独户的院落和四周的单元房是类似的房地产吗？显然不是，我们认为被征收房屋的容积率、院落、空间、房屋高度等因素都是决定房地产价格的重要因素，倘若开发商的房子是单门独户可能按照别墅价格出售，即使规划用途为普通住宅，价格断然会高于高层小区单元房的价格，而被征收人单门独户的院落一般是以高层小区单元房作为类似房地产估价的。

5、无证房的认定问题

对于无证房，很多地方政府是将其按照违章建筑处理，但《国有土地上房屋征收与补偿条例》是要求政府组织相关部门进行调查、认定和处理，认定为合法建筑的应当补偿，认定为违章建筑的不予补偿，根据以往的案例，很多地方没有履行对无证房的调查、认定处理工作。

6、划拨土地使用权的补偿问题

划拨土地使用权是否应当补偿，一些地方政府认为划拨土地属于政府无偿提供，在收回时无需补偿，这观点是错误的，土地使用权作为财产权益，被征收应当获得补偿，按照城市房地产估价规则，在房地产评估时应当将划拨土地使用权计入评估范围。

7、房屋变危旧房的问题

还有一个较为长远的问题，老百姓的宅基一般破旧时可以申请危房改造，重新建造，虽然土地使用权为70年，但住宅用地使用权到期后是自动延期的，可以说这样的宅基是世代相传的财产；而高层小区的房屋，如果居住期间房屋变成危旧房屋怎么办？

由政府拆迁显然不现实，因为这些高层小区拆迁是没有利润的，没有开发商肯接手，政府可以对个别小区进行重建，但几十年后危旧房的问题显然会是一个共性问题，全部由政府重建不现实。被征收人或其后人可能需要重新购房，高房价将被征收人带来沉重的经济负担。