西山区、度假区城中村改造计划看这里 5个烂尾项目是关键

　　在近期昆明市发布的五年城改计划中，西山区和度假区共85个城中村参与改造，未来3年计划出让土地约9406亩，相当于昆明半年的土地供应量（参考2019年昆明土地供应面积约1.84万亩）。庞大的改造计划中，既有正在开发的项目，也“藏”着不少如西南海、马街摩尔城、碧鸡名城、奥宸中心、锦城等著名烂尾项目，烂尾项目能否借此次城改之力脱困，值得关注。

　　度假区有名的烂尾城改项目西南海业已由龙湖接盘开发

　　西山区城改喜忧参半

　　西山区共有74个城中村列入五年城改计划，其中有2个为微改造项目，有55个已完成规划报批，9个已完成安置房交付，具体改造计划如下：

　　西山区74个城中村改造计划

　　西山区74个城中村改造计划

　　实际上，西山区74个城改项目中，已有十余个村子的改造正在进行中，这些城中村换成地产项目名称就容易了解了，比如南市区大盘润城对应的是官庄上村、官庄下村、前卫营上村、前卫营下村、陈顾村；隆盛府项目对应的是黄瓜营村、螺蛳湾村；金地商置昆悦对应的是兴隆村、张家村；恒大珺睿对应的卢家地村，云兴御府对应的老鸦营村；华夏四季对应的杨家地村、李长官村、李家地村等。

　　不出意外的话，以上这些城中村如期完成改造基本没有问题。

　　其次，西山区还有不少城中村近期有推进消息，有望启动改造建设，包括了船房村、弥勒寺村、大小石咀村，龙船甸村、上普坪村、马街上村、马街中村、马街下村等。

　　弥勒寺村城改项目原为乐佳苑，2015年云南仁和佳业房地产开发有限公司竞得项目首批用地。2016年8月，云南城投置业旗下的景洪城投出资9000万元，收购了仁和佳业地产90%股权，成为控股股东。今年11月2日，云南城投转让仁和佳业地产90%股权，退出项目开发。近期，云南房网发现，此项目A1地块的围挡换成了艺城控股。历经五年易三主，弥勒寺村城改项目有望盘活。

　　船房村是昆明最大城中村改造项目，早在2008年就被纳入城改蓝图，虽然位置颇佳，但由于拆迁面积庞大，一直没有企业敢轻易介入。去年10月，俊发中标船房村城改项目前期合作伙伴招标，时隔一年，项目改造拆迁计划敲定，拟于今年11月25日动工，明年11月25日拆完。

　　龙船甸村、上普坪村即为普坪片区城改项目，普坪片区改造项目规模较大，项目一级开发社会投资人由俊发担任，改造范围东至春雨路，西至滇池西岸旅游度假区界，北至白沙地，南至安石高速路，以及42号、43号片区，总面积约11702.99亩。去年6月，普坪片区（上普坪村、龙船甸村段）拆（动）迁服务项目启动招标，意味着片区改造步入实际实施阶段。

　　马街上、中、下村、新渔村为西山区城中村改造49号片区，项目占地面积约508亩，项目的一级开发社会投资人为大华集团，根据项目近期招标公告，工期要求2020年10月30日前进场。

　　不过，西山区也有不少城中村改造进度不容乐观，有的涉及历史遗留问题已成著名烂尾项目，有的虽然确定社会投资人但实质改造没有进展。这些项目包括上峰村、中峰村、下峰村、马街村、沙地村、楼房村、徐家院村、土堆村等。

　　第一个烂尾项目锦城，属于上峰村、中峰村、下峰村三个城改项目的一期，总占地面积约474亩。但锦城已长期处于停滞状态，暂无复活迹象，后续的二期工程除西三环匝道外，其余地块尚未启动征迁。

　　第二个烂尾项目是马街村城改也即马街摩尔城，马街摩尔城由正林实业开发建设，项目早在2015年就因资金链断裂而停工，后来又有断续复工，但建设进展缓慢，目前从项目外围观察，看不出明显施工进展。

　　第三个烂尾项目奥宸中心，为楼房村、徐家院村城改项目，奥宸中心于2014年启动建设，分两期开发，首期由奥宸地产开发建设，后来因开发商资金断裂，停工烂尾至今六年有余，目前一期已进行司法拍卖，二期确定由西南融创旗下云南中建投资开发有限公司进行开发建设，但后期地块一直未见动工，也无相关消息传出。

　　第四个烂尾项目土堆村城改为碧鸡名城，碧鸡名城由云南碧鸡集团房地产开发有限公司开发建设，项目后期因开发商资金短缺，二期自15年至今收尾无法完成，三期也没有启动，近日媒体报道一批业主住进烂尾楼引发关注，或许能为项目推进带来希望。

　　沙地村城改项目位于马街片区地铁3号线沿线，总用地面积约222亩，由俊发负责项目一级开发，是俊发在西市区开发的第一个城改项目。但项目于去年11月调规后，还未启动征迁。

　　西山区城中村改造分布图（云南房网制图，盗图必究）

　　总体来看，西山区74个城改项目的现状可谓是喜忧参半，既有不少城中村项目推进顺利，完成改造在望，也有一些很具“知名度”的烂尾项目，长期无法盘活，前景堪忧，但从城改项目的区位分布看，占据半壁江山的南市区属于开发成熟区域，剩余不多的城改项目价值明确，而城改项目比较密集的西市区和马街板块，由于草海北岸和高铁枢纽TOD规划的利好，潜力的释放也值得期待。

　　滇池度假区仅剩一个城中村待改造

　　度假区列入城改计划的项目有11个，其中只有1个渔户村尚未启动建设城中村安置房，具体改造计划见下表：

　　滇池度假区城中村改造计划

　　度假区城改计划中也“藏”着著名的烂尾项目——西南海，即表中的赵家地村、永盛村、太家地村、永富村城改项目。2010年10月，仁泽地产开工建设西南海。四年后，因仁泽地产资金不足，项目建设停滞。今年6月，东方资产管理公司旗下的上海东源天蒙投资中心成为仁泽地产重整投资人，并向仁泽地产出借45亿元的重整资金，西南海复活终于提上日程。

　　金家村、王蔡范村、双村、海子村即为筑友双河湾，云南筑友房地产从2015年便开启的项目建设，至今五年有余，项目部分地块已交付使用，目前有住宅和公寓在售。

　　河尾大村、河尾小村实际上是已经改造完成的项目，华夏阳光开发的华夏御府项目就是当时的大坝、河尾片区城改项目，该项目已交付入住。

　　滇池度假区城中村分布（云南房网制图，盗图必究）

　　最后剩下的渔户村是此前度假区城改的“漏网之鱼”，2017年度假区曾发布消息称，海埂片区内除了渔户村不具备启动条件，以微改造方式完成改造外，度假区海埂7个城中村片区回迁安置房已全部建成并交付，海埂片区已全面完成城中村改造回迁安置工作。但经过微改造的渔户村此次又再被列入拆除改造范围，计划2022年拆除，2025年完成改造。

　　因此，虽然度假区城改名单上有11个城中村，但西南海复活之后，实际上只有一个渔户村面临拆迁改造，作为开发成熟、高端项目云集的海埂片区，距离全面“消灭”城中村也只剩最后一个难关了。