深圳房产：刚需买罗湖，内行人买南山，涨幅差异巨大

问：九叔老师，目前考虑二个小区：1、西海明珠花园，学府小学学位 2、南山豪方现代，大冲学位。请问，总价都在550万左右，二房。选哪个小区，增值潜力大一些？

答：目前西海明珠价格略低于豪方现代 地段方面这两个盘半斤八两，一个靠近南海大道、但可以看到深大校园的绿色，一个在科技园北，都距离地铁不算近，西海那边更热闹一些； 学区的话，南外大冲是优于学府的，学府被海德掐尖； 自住选你喜欢的，投资来说这两个并无特别大的差异。

问：九叔你好，南山房价上涨这么多，正常吗，会不会回落或大跌？ 想入手红花雅筑或南山豪庭小2房，价格已破9，风险几何，未来能否跑赢大盘？ 北向的房子有何弊端，能否克服，离地铁口步行1公里以内算地铁房吗，12号线南头古城站对房价影响如何？ 第一次向老师提问，问题有点多，谢谢。

答：任何时候，商品的价格是由供需决定的。 深圳商品房官方数据大约200万套，北京700万左右，上海700万左右。 而这三个城市，人口都在2000万左右，小的出入忽略不计。 还有就是深圳的青年人口是三个城市中占比最高的，意味着这里的刚需是最多的。 旺盛的需求，少量的供给。深圳的房价不会停下。 什么是典型的投机思维？ “昨天”的深圳和现在深圳就是最好的例子。 一年前你告诉他，如果真的是刚需，抓紧在深圳配置一套自住房。 他告诉你，这不行啊，现在打压房地产，房价还要跌，我要去买空气币，有某某和某某的朋友已经赚了几百万。 现在市场热了，他又抱怨，这些房东真是坏，今天说好的价格，明天就跳价。

我不买了，等着吧，他的房子肯定卖不出去。 他的意思很简单，不是不想买房，而是想买在大涨前夜。 房地产是一个周期很长的东西，不是能拿一年甚至不能拿两三年作为投资预期，经常是涨个50%或更多，然后几年不涨，这很正常。深圳自从16年开始调整后，已经几年没有太大变化了，我要劝你17年赶紧买吧，这是真坏，但是过后的3-4年，这是个不确定区间，很难有人预测政策调整到什么程度，这个时候，其实就可以布局了。 手里资产越多的人，越不会赌气，也不会有“买在大涨前夜”这种做梦的想法。

红花雅筑 47平两房，54平两房，66平可以做四房，71平三房，四个户型 地铁口不近，周围环境一般，学位一般，独栋大楼。 不推荐，还不如阳光里花园，周围环境更好，租金更高，45平套内45平，南山地铁口，小学还是南外滨海实验。

问：请问九叔老师，我是深户首套，近期想在深圳买一个首付金额200万（大概总价500以内）的三房自住。学位希望不太差，家里有两个孩子，一个三年级一个3岁半。上班在华强北时间弹性大，居住区域没有特别要求。家庭年收入不稳定，大概在50-80之间。之前看过房感觉龙岗区龙城华府3房还行。 请老师帮忙分析推荐适合的小区，拜谢！

答：500万以内的三房，还希望学位不要太差，只能选龙岗和罗湖了，福田够不上，除非加大预算。 你工作在华强北，个人建议在罗湖认真淘一淘吧。

问：九叔老师你好，洪浪一村还可以考虑吗？89平三房。

答：小区采光楼充足、楼间距30米左右，车位按1:1，附近省级学校宝安小学及中学 但位置略偏僻，楼龄过老 ，属于50年产权，贷款年限较短，不利于后期出手，整体评估不推荐

问：九叔老师，请问海语西湾现在进入，投资价值大吗？现在是不是高位接盘？海韵学校，无地铁无商业，就是大铲岛上的腾讯离得不远。谢谢！

答：腾讯岛还是块不毛之地，房价已经被炒成了黄金价，海语西湾若是排除学位因素，我觉得短期是会跑输的，毕竟地铁口远，生活又不方便，但是在深圳，学位的威力是大于地铁的，则不太好判断，长期看肯定没有问题。 至于说高位接盘，除去置业鄙视链底端的几个区域，现在买哪个区域不是高位接盘。