准学区加持、周边老旧二手房单价11万，起始楼面价6.7万的树村一经挂牌，就引爆了各路关注。期待特别高，猜想就特别多---
能不能刷新今年北京的“单价地王”？
预售价能否突破12万红线、甚至向15万冲一冲？
哪家房企会拿、哪家房企又想抢？是尘埃落定还是半路截胡？
严肃君上周曾对树村地块做过介绍，认定树村天生骄傲，价值直指12万＋。但太热的地块，总是不简单。文章发布后，后续有很多声音从四面八方汇总过来，集中在两点---
第一，树村地块历史遗留问题多，开发难度大。
第二，未来售价受限，友媒称之为“限竞王”，基本没得赚。
所以树村，究竟有没有“黑历史”？
延伸阅读：《北京的房子终于能卖到12万+》。
01
树村和树村人
好地块，总是和拆迁脱不了干系。树村也不例外。
树村，近年来一直承担着三山五园景区人口疏解与安置任务，自己也于2016年启动了棚户区改造。
截至目前，树村范围内已建成的安置房项目有柳浪家园（六郎庄拆迁安置房）、裕和家园（党校西区及六郎庄缺口安置房）、树村丽景苑（树村棚改安置房），已定址待建的是功德寺安置房。
尚待解决的，一定是最后一批人的问题。
董四墓、韩家府村有1440人需要安置上楼，已确定择址正白旗村北地块。由ZC进行建设，供地方式为划拨；
树村劳动力2400人需要安排集体产业用地，也确定择址正白旗村南地块。由海鹏万霖进行建设，供地方式为集体经济组织占地。
注意，以上两部分，均不计入地区规划实施资金平衡账。换句话说，自负盈亏。
以上，关于树村地块棚改的人员安置问题，看上去已经完美解决了。
但在政府留言板和12315平台上，至今依然有居民就树村棚改、拆迁等留言询问。待出让的两宗地上，在实际开发中是否还会遇到其他阻力，不得而知。
就算后面还有桌面之下的动作，那也是一二级之间需要去battle了。
02
树村也曾一波三折
树村两宗宅地挂牌名称是，“北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南/北地块R2二类居住用地”，地的来源很明确。
但卖地之前，还有个小问题要解决。
B-1南区地块，原本有一小部分，连同再往南的大地块，同属于华大基业房地产开发有限公司，官方名称是“树村5号地”。
为了保证地块完整性，最后的解决办法是，华大基业放弃小的，但在大地块中补齐建筑规模，才有了今天四角齐全方方正正的树村南北地块。
关于树村5号地，多说两句。
其历史可以追溯到北京正式招拍挂之前（831大限），毛地摘牌，土地成本极低，但又历经某信托入股又退出，中间造成上亿国有资产流失。今年又进行了股权转让。
3月30日，北京产权交易所曾披露，海淀区国资委作价1.23亿挂牌转让华大基业60%股权，而华大基业公司唯一资产，就是树村5号地。
零星的信息显示，股权于7月2日完成出让，受让方为海开房地产股份有限公司。
树村两地块，原为容积率2.0的住宅混合公建用地，起拍价101.87亿，如今上架时调整为容积率1.6的R2类纯住宅用地，总起拍价118亿。
至于调整原因，严肃君在一份方案中找到了些蛛丝马迹，仍旧和棚改相关。树村棚改时间跨度太久，复杂性又高，导致原本预算80亿的棚改，最后花了近98亿，还有三山五园搬迁腾资金缺口等着补。
一位知情人士的看法是，不提价没法平账，单纯提高地价，又没人买单，只能改规划。
结果显而易见---
调整前的建控规模是13.24万方，调整后为17.55万方，住宅面积增加4.3万方，按照保守售价11万/平计算，树村货值直接增加47亿。
也就是说，在不考虑过高溢价率的前提下，多掏16亿的成本，收获差不多30亿的利润。
三赢的局面。
某种程度上，没有资金缺口，也就没有能被盖成住宅销售的树村。一如早先的传闻，“树村那儿是要搞商业的”。
谁也不知道哪块云彩有雨，一切都是最好的安排
03
有形的成本和无形的手
以上所有遗留的已解决或待解决的问题，都和树村未来的产品打造和买房人关系不大。
因为关起门来，树村确确实实是块好地，方正、纯粹、低密，还有个不差的学区。不像2015年前后出现的地王们，大多需要配建保障房或安置房。砌墙与拆墙的拉锯战中，一边打架，一边打折。
真正会影响到购房者的，是限价传闻。
版本很多，起步9万，出现频率最高的是11万，最高不超过13万，还有一说是要参照华大基业地块取证价，毕竟那块地更优秀，容积率仅1.11。
但不管具体数额如何，共同点是，大家都默认树村地块未来售价天花板是已定的，而且低于隔壁90年代的二手房上地东里。
就算底价成交，土地成本已经6.7万/㎡，再加上建安成本，有业内人士测算，总成本逼近10万/㎡。
售价受限，于买方似乎不是个坏消息。
但未来售价没有溢价空间，产品也就缺乏品质上的想象空间，最简单的方式是，多做点儿上跃、下跃，增加货值。
还有一些常规套路，就是搭售精装、车位、仓储，但以现在的购房者和购房环境，搭售很难行得通。
或者极端一点，直接拖到现房销售，变相突破隐形售价红线，毕竟万柳书院的新房现在卖到20万/㎡。
可118亿的资金成本，谁能拖得起两三年？又不是炒地皮的年代了。
至少严肃君没想到。
互动时刻：
回想樊家村地王，蛰伏3年辗转入市。18年拿下11.7万的预售证，号称远不如预期中的“15万”。理应看上去很值很好卖的地王项目，网签有且只有2套。
它的坑摆在明面上，过高的政策房配建把地王搞成了地主。
反观树村地块，天生优势太多，关注度高的项目，政策变数都会高一些。
随着获取的资料越丰富，严肃君的内心越复杂。就像好好的一块山芋，突然觉得有点儿烫手。
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