一线房企入郑州后还香吗？

自古得中原者得天下，说白了就是“天下熙之皆为利来，天下攘之皆为利往”。

郑州作为中原大地的核心，“国家中心城市”的定位、自贸区的建设落地、国际航空港的建设规划，都潜藏着巨大的投资红利，更是地产界的狂欢盛宴。

一线房企凭借资本的敏锐嗅觉，自然不愿意丢弃这么一块“肥美的蛋糕”。

于是，我们看到来自四八方的一线房企兵临城下，磨刀霍霍强势围攻。不管是合作、并购还是招商引资，他们逐渐通过自身的手段在郑州的市场上站稳脚跟，而后火速“裂变”。

据统计，截至目前全国TOP100的房企中已有63家入郑。

这个市场再没有不思进取之说，时代的洪流容不得本土房企的妥协与懒惰，却也再不像先前那般“外来的和尚好念经”。

生死迷局有时只在一瞬之间。不抢地会死，抢了地有可能也会死，但至少还有生存的机会。

所以我们看到，不管是蚕食还是争夺，一线房企凭借强大的资金实力和品牌效应，逐渐成为郑州房市的主角。

今天我们就回过头看看，那些年郑州人追过的一线房企，后来都怎么了？（排名不分先后，出场不论成绩，全看心情）

01

“宇宙房企”碧桂园到底给郑州人民几星级的家？

碧桂园的入郑之路走的是典型的“农村包围城市”路线。

2013年碧桂园进驻河南，第一个项目花落周口，即周口碧桂园。随后开始疯狂的扩张，过去7年的时间，在安阳、洛阳、新乡、许昌、平顶山、南阳等许多城市都留下了凤厂的印记。

碧桂园作为远郊大盘的宗师，营销是地产江湖祖师爷级别的人物。入郑之初便选择了远郊开发大盘。

2014年8月，新田置业与碧桂园签约，合作开发新田城700多亩的一个地块，开盘当天刷新了郑州市当天的销售套数、销售面积、销售金额三大记录；

2015年6月，正式进驻平原新区，开发碧桂园凤凰湾，8月，抢占经开区国际物流园区地块，开发碧桂园翡翠湾。

2016年进驻经开区，从永恒集团手中夺得其进入郑州以来成熟区域的首个地块，取名“碧桂园天玺”。竞拍绿博组团用地，开发郑东碧桂园。与高新区政府签约，投资百亿，开发西流湖区域。

2018年以后，碧桂园东西南北全面开花。碧桂园天誉、碧桂园天玺、碧桂园天琴湾、碧桂园豫府、碧桂园天麓、碧桂园时代城、碧桂园凤凰城等相继登场。

截至目前，碧桂园在郑州有26个盘在售。项目越来越多，品质却跟不上速度。口碑什么的，管我什么鸟事？

大家应该都知道，碧桂园有一个朗朗上口的slogan:“给您一个五星级的家”，因为广告法和现实品质的存在，这句话俨然需要被阉割成“给你一个家”。

至于给你一个品质俱优的家还是质量残次的家，请业主来说两句。

02

8年入郑之路，万科还是那个浓眉大眼的万科吗？

娱乐圈擅长人设、CP之说，“4000年一遇美女”的鞠婧祎，“北大博士后学霸”的翟天临，“断网呆萌少年”的周震南，入圈第一步，人设先立起来。圈粉之后，再炒个CP什么的，提升一下热度，欧了！

郑州地产圈此等操作手法最娴熟的就数地产一哥万科。几个主城项目妥妥的收割了一把“地缘情节”。炒情怀+炒CP对万科来说，屡试不爽。

2012年在郑州大门外徘徊一年拿地未果之后，机智的万科与本土美景一拍即合举行了签约仪式，宣告CP合作开始。

2013年以来，万科美景龙堂、万科城以及万科美景魅力之城先后入市，其中万科城和万科美景魅力之城的位置都非常“偏僻”，但是都卖得非常好，这可以说多半是万科的功劳。

2015年4月10日，万科与郑州本土房企天伦地产签约CP，共同开发惠济区东赵村，即现在的万科天伦紫台。

2016年1月，又与金源百荣联合开发南四环大学路项目，即现在的万科大都会。而位于绿博片区的兰乔圣菲，开发商为郑州万科荣成房地产开发有限公司，跟万科紫台一样，也是万科在郑州开发的一贯思路，万科兰乔圣菲由郑州荣成置业有限公司拿地，万科主导开发。

2016年不仅是万科全面开花的一年，也是万科惊艳四座的一年。

7月8日上午九点，郑纺机93亩地开启网拍大战。12:07分，郑州万科美景在历经3个钟566轮的厮杀战后，击败了电建地产、万科、融创、绿都、K2、招商金茂等20余房企，豪掷25.024亿元登基称王。

载入史册的“郑纺机”地王一出，整个郑州陷入了持续近一年的购房热潮，开盘即清盘的现象更是屡见不鲜，期间出台的略温和的调控政策显然无法抑制购房者的热情。

2017年，万科联姻民安，收购长基。2018年与民安联合开发江山府，2019年联系新田参与洞林湖项目。2020年，首入南龙湖之作万科云图入市。

截至目前，万科在郑已有22个项目陆续落地。纵观这8年 ，万科在郑毁誉参半。

2017年11月，万科城业主“道歉体”维权走红网络。

2017年12月份，万科天伦紫台的洋房业主开着劳斯莱斯、玛莎拉蒂走上街头维权，吸引了不少人的围观。而这场关于公共绿地的纠纷，轰轰烈烈地进行了一年零6个月，才走向了尾声。

2020年9月，万科江山府省实验泡汤，业主气愤之余竟然用无人机拉条幅维权。

……

把故事讲成情怀没问题，但故事不落地就会变成“事故”。希望万科在赚钱的同时能维护自己的好口碑！

03

从年前刷屏到年尾的恒大

前几天中原老城恒大云玺开盘，全款+内定还几乎售罄的成绩让恒大好一番风光。这些年，恒大在郑州做的风生水起。可遥想当年，诸事并不顺遂。

2009年恒大撬杠升龙拿下白庙，开发了第一个项目恒大名都，因为涉及到了白庙拆迁事宜，让恒大叫苦不迭，或许也是这个理由，前些年恒大几乎不在老城区拿地。

恒大绿洲位于经开区、恒大金碧天下（二期恒大御景湾）位于平原新区、恒大翡翠华庭位于高新区、恒大山水城位于荥阳洞林湖。

俗话说“好了伤疤忘了痛”，商人逐利的本性让恒大接二连三接触城改项目，进驻主城区。

2016年4月，高溢价开发北龙湖豪宅区恒大悦龙台，2020年6月中原区的刁沟储备项目恒大林溪郡正式启动，11月恒大云玺开盘爆火。

如今，曾深陷泥淖的白庙改造后期地块也随着10月31日科技市场的爆破再度被提升日程。

不止如此，近3年间，恒大的产品线日益丰富。以足球特色参与曲梁小镇开发、以禅意文化参与登封小镇开发，同时参与新区的棚户区改造。2019年恒大新能源汽车项目落地郑州航空港区，产业勾地落地恒大未来之光。

目前，恒大在售项目大概有10个。恒大是出了名的“重营销”，产品却是一水的熟悉的味道。

大同小异的外立面，要买房先挖湖，房子好不好不知道会所一定有，一样的风情商业街，一样的装修风格，一切都是那么的熟悉~

其实恒大的营销套路不雷同吗？疫情期间、国庆节期间铺天盖地的骨折价海报，看不看不重要，哪哪都是我最重要。就不信你看不到。

04

兵贵神速，我以快为敬

融创和郑州的纠葛说起来就有些长远。

2003年郑东新区初露雏形，彼时还是顺驰老板的孙宏斌一眼就看中了这个区域。

2004年6月18日，顺驰第一大街正式亮相郑东新区，并且推出了一些先进的营销模式，比如推出入会模式、满大街的道旗广告和组织大规模的外地看房团等。

这些现在在我们看来非常常规的营销模式，在当时的郑州是颇有些石破天惊的效果。

只不过好景不长，2005年在一番激进动作之后，资金紧绷的顺驰轰然倒塌。

12年之后，孙宏斌携旗下融创中国再次杀回郑州。

2016年2月，融创出资7.54亿元收购了中牟美盛70%的股权和债权，正式进入郑州；

2016年3月，融创高调签约国控集团，发布会上，孙宏斌多次提到：深耕郑州；

随后，正式接手城开菩提祥域，进军大北区。并美盛，签国控，收城开，融创回归郑州三步曲，一时让圈内沸腾。其间，融创还收购了华夏万通地产的股权，在绿博片区打造融创观澜壹号；

2016年6月，融创与思念联合开发惠济弓寨项目，也就是融创·大河宸院；

2016年8月，成交价25.54亿，单价3630.94万元/亩，经历233轮竞得郑政东出〔2016〕13号地块，打造中原顶级豪宅中原壹号院；

一年之内连下4盘，“狼性”思维凸显，速度之快令人咋舌。而短短四年间，融创在郑在售项目已经达到17个。

和所有一线房企入郑之后的表现相比，融创的争议性是最大的。如果有什么是降价不能解决的，那就降两次，甚至三次。

05

在郑州是一个没有范儿的保利

作为“招保万金”中第一个进入郑州市场的开发企业，同时贵为央企的保利在郑州的发展算不上顺风顺水。

开发的第一个项目保利百合也是合作项目。不同于万科的是，保利的合作方是一个名不见经传的小开发商，叫郑州恒天兴华。一期开发之后，二期地块搁置，首次合作失利。

2013年，保利地产第6座保利海上五月花首登郑州市场，为绿城人民带来了唯一的纯洋房社区。

2014年合作永威开发西溪花园，但操盘的是永威。

2016年，保利在即将面临着“无米之炊”的窘境时收购了中原区“上品新天地”，即现在的“保利心语”。该项目位于中原路华山路西北角，之前为郑州煜盛开发。

2019年8月，保利招拍挂参拍经开区国际物流园板块净地， 最终以40868万元摘得，溢价率为7%，后期和金茂合作开发此地块。

2020年1月，豪摘经开老城福塔北侧两宗地块，两块地均达到熔断。

前几年保利在郑州的动静一直不大，产品方面也是口碑平平。近两年，才算是有了起色，不管是杓袁的城改项目还是福塔旁的天字系，或是双湖科技城的高调摘地，都将保利的声量有了进一步的提升。

目前在售项目6个，相比其他开发商并不算多。

06

没落闽系再难有出头之日

如果说外来房企对郑州影响较为深远的，闽系绝对是一股无法忽视的力量。只不过这股力量全都败在了口碑之上。

这其中尤为最甚的要数升龙。2006年升龙地产进入郑州，从早期的燕庄曼哈顿开始介入城中村改造。

先后参与城中村改造项目的有小李庄升龙国际中心，大岗刘、小岗刘、于寨、西耿河、黄家门的中原新城，凤凰台村升龙凤凰城，洼刘村升龙又一城，齐礼闫村升龙城，以及升龙天汇广场、升龙汇金广场等大型项目。

10年间，升龙凭借“高容积率+给村民高安置+安置费+大面积商业”的城中村改造模式，迅速成为郑州最大、开发城中村最多的地产商。

与之相伴而来的口碑的全面塌陷以及维权频发、物业打人的舆论风波。以至于后来的闽系，如锦艺、谦祥、福晟、融侨再难在郑州闪光，无一例外都因产品质量问题发生过维权。

也因此提及闽系，郑州的购房者都要退避三舍。

07

或高调、或谨慎、或破产，流水的一线房企慢了下来

这几年越来越多的外来房企逐鹿中原，却也让购房者对“一线房企”的光环逐渐免疫。

仔细观察这些年的变化，我们会发现几个比较有意思阶段。

以2003年为界限，那时候的绿城、顺驰留下的产品都很纯粹。他们以独到的眼光，开发了如今最具价值的地段，留下了最高溢价的作品，可以说是一段初恋般的美好回忆。

2012年郑州迎来了真正意义上的一线房企涌入潮，万科、保利、绿地、碧桂园、华润……，大家讲着品牌，谈着情怀，拍着胸脯，表现着决心。

当时，郑州人口红利初现，随后升级为全国黑马，成了挣钱最“稳”的城市，也为他们奉献了千亿级的销售额。

2019年以后再入郑的一线房企已经光环尽失、泯然众人矣。而且随着郑州市场的降温，土地流拍、土拍遇冷等现象常态存在。各大房企拿地也更加谨慎，郑州楼市的新面孔也越来越少。

当购房者不再过度迷恋大牌，真正近身肉搏拼的产品时代就需要一线和本土的硬碰硬。所以不管是一线房企，还是本土大拿，用品质说话，用产品力竞争，才对得起郑州购房者的期待。