撰文：悟空 美编：刀妹 校对：紫藤
这年头，最不缺的就是砖家。
一个砖家战三虎，三个砖家沉航母。
在房地产这个名利圈与斗兽场，人人都想分一杯羹，刚生出来的新一波韭菜，就被擦亮的镰刀紧盯着收割。
衡量一个脑子中有没有干货砖家的重要标准就是，看他说的是不是总说正确的废话。
比如，背书要过脑子，比如记忆要遵循规律，比如，一定要专心，比如，把书背完就能考上好大学。
正确的废话，主要特点是水分多，干货少，内容空，脱离实际，听起来貌似很有道理，但当你做起来却无从下手。
今天，咱们就立足实战，少说正确的废话与套话，结合实际问题与操作，给大家说一些个人及周边房产投资人士在实际买房过程中的操作与思维。
——1——
刚需随时买？投资等等？
刚需随时买，投资等等？说实话，悟空看到这个观点就想吐。
这是一个万能的观点，更是一句正确的废话，看似在房住不炒的大政策下站在理论的制高点，其实没有任何参考意义。
因为，这个观点缺少太多的前提。
2016年大牛市之后，2017-2020就进入了房住不炒阶段。
但是自住真就可以随时买吗？如果是着急结婚或者孩子上学等不可拖延的事项，那么的确如此。
但是，对于大部分人来说，即便自住，买房也没那么迫切，至少缓个1-3年是可以的。
那么你说，是2017年顶着房价利率最高点买好呢，还是2020年底选个不错的区域买特价房好呢？
即便自住，晚几年省个十几二十几万，为什么就不能等？
投资需要等等？这是2017年之后很多人的论调。
但事实是如此吗？只要你水平足够高，判断足够准，资源足够多，投资随时能买。
比如你在2017年去买西安、洛阳；
比如在2018-2019年去买深圳、东莞或者唐山，到处都是暴富的机会。
别说马后炮，先射箭后画靶子谁都会，以下就是周边几个同事实战的具体操作；
同事甲2017年以13000左右的单价买入蓝XX园；
同事乙2017年以8000左右的单价买入白沙郑XXXXX苑；
同事丙2019年10月买入深圳（深圳2019年11月11日取消豪宅税）；
同事丁2020年以均价不到8000买入绿博组团某项目；
这就是所谓的投资需要等等？
还是那句话，刚需自住能省几十万干嘛要立刻买？
投资者如果有眼光，遇到不错的楼盘干嘛要等等？
任何结论在下之前，请给予充分的前提！
——2——
贷款越多越好，时间越久越好？请看看市场！
在抖音上，在很多专家大咖都会告诉房产小白这个论调；
什么房贷是普通人能够接触到的最廉价杠杆；要尽可能的多贷款，贷款至少要30年！
看似合理，其实荒谬至极，这些话的往往都是对于金融、对于地产有着粗浅的理解并公式化的传授。
先来抛开一个结论，富人对于财富的理解程度要超过穷人，这句话没毛病吧？
那么我们再来分析一个现象：
北龙湖顶级豪宅的购房群体往往全款的非常多；
在其他区域，大户型改善项目全款或者高首付以及贷款年限较短的群体也不少；
刚需项目的大部分客户往往都是30%首付，贷款30年的多；
抛开备案价因素外，难道那些刚需盘的群体比北龙湖的客户更懂金融，更懂理财？北龙湖全款的客户都是傻子吗？
其实，首付付多少，是否贷款以及贷多少、多长时间是一个复杂的经济活动；
受制于现金流、资金体量、盈利能力、对于未来的风险把控等，每个人情况不同，选择不同，千万不能一概而论。
100万的房子，利率5.88，你手头有50W资金且现金流充裕，是首付50W还是30W？如果你首付30W，余下的20W能否保证年化收益能够跑赢5.88？如果不能，干嘛不40%或者更高的首付呢？
除去这些，时间成本、精力成本等等都要考虑进去。
记住，北龙湖那么多客户之所以全款买房，不仅仅是因为人家有钱，背后更有关于金钱、关于收益、关于时间成本、精力成本的综合考量。
所以，对于市场对于客户有着浅显认知的所谓砖家，不要再误导吃瓜群众。
首付比例、贷款时间需要根据每个人的情况综合考量，而非套用公式一概而论。
在实战中，当笔者现金比较充裕的时候，虽然没有全款买房，但是50%左右的首付我就操作过两次；同事在白沙买的房子虽然30%首付，但是选择20年的贷款年限，因为不想把时间跨度拉的那么长。
——3——
紧盯一二线，三四线自住以外没有价值？
砖家的一贯论调，一线城市有产业支撑和人口支撑”未来涨是主旋律，二线城市稍逊，但长期来看，对周边依然会有比较大吸附能力，也不会出现大的问题。
然而，话锋一转，就开始各种数落三四线城市，认为没产业，没人口，没未来，拿出各种数据及事实依据去告诉大家这里房子不能买。认为近年来三四线涨价是货币化安置，是三四线去库存，一时间，各种专家附体，口沫横飞，激扬文字。
这两年，主旋律去看衰三四线似乎成了一种政治正确，谁都知道一线城市发达，谁都知道三四线不如他们。如果谁有不同的声音，他们就会对你摇摇头，哎，你不懂地产的逻辑。
事实真的如此吗？中国那么多三四线城市，你去过几个，你调查过几个？看衰三四线的人们，不管这里未来如何，至少这两年是涨了，我就问你，你给补差价不？
洛阳、南阳、许昌等地相信这些论调没买房的人后悔不？
三四线城市的人口就像女性每月的例假，失血不是一天两天了。
一边失血，一边也没能阻止那里房价上涨。以前是这样，未来也大概率是这样。
关键的是，我们不能用固定的模式去思考一个城市。
城市的地位是在不断变化的，比如现在的三线城市，未来可能变为二线；
很多东北、西部的二线城市，未来可能会沦为三四线。
凡事，皆在变化。如今一些有潜力、区位好的三线城市存在巨大价值，虽然我也不知道是哪个，因为我不知道哪天会有天大的利好政策就落户某一个城市，但我知道一定会有。
这点，至少我足够坦诚，我不卖关子。
——4——
唱唱反调
不管是砖家也好，学者也罢，没有人会真正告诉你发财的方法，更没有人会告诉你究竟要买哪里会涨价。
第一是有好的人家早就抢完了，第二其实连他自己也不知道。
到最后的结果往往就是，想在楼市挖金子的人都饿死了，教你挖金子卖铲子的却赚得盆满钵满。
但是，普通人如何了解楼市？如何买房？
个人的感觉是，不管是文章或者公众号亦或者是砖家的论述，你需要获取的是信息，而非结论。
根据纷繁复杂的信息，养成独立思考的能力，并最终得出自己的判断。
选择正确的，摒弃错误的，识别高权重的，放弃废话套话。哎说着说着，最后这几段也成了废话、套话。
好吧，悟空最后用几个字结尾吧：独立思考，实战，在游泳中学游泳，经历一两个大周期就什么都明白了。
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