错过了深圳的上涨，请别再错过这个城市

昨天深圳华润城润玺公布摇号中签名单，一个粉丝很平静地告诉我，他没有中。为了打新，他从去年9月等到现在，眼睁睁看着华润城二手房从13万/平，涨到现在18万/平。

他彻底踏空了深圳楼市。现在打新摇不中，二手房又涨到高价。

那一刻，我内心涌现出一种难以言说的复杂情感：时代裹挟之下，个体极其无力的忧伤与悲怆。

深圳的上涨，充分证明了，在“房住不炒”的高压气氛之下，基本面足够好的城市，依然可能会冲破束缚，涨上去。

现在，一个越来越成熟的预期是：下一个上涨的城市是上海。

上海处于上涨前期到中期过渡的阶段，留给买家的时间不多了。

上海逐渐走出了后调控时代的阵痛，逐渐回暖。疫情之后，前滩的火爆、学区房的回暖，带动上海的主城区逐渐进入行情上升期。

为什么上海行情会如此特殊呢？

1. 以置换为主的客群，而且置换成本高

上海作为一个有大量土著的城市，楼市早已走过了以刚需为主的阶段，全面进入以置换改善为主的阶段。

置换的特点是什么？

基本都得卖一套才能买一套。

置换客群不是像刚需客投资客一样，手里揣着银子看到合适的房子就下手了，还得匹配卖家的房子出卖、首付款到位，甚至还有续租和占用学位，就算是这样繁琐的交易流程，上海也开始启动了。

而且上海是非常严格的豪宅税，而这个豪宅税的线现在已经严重不符合上海现在的房价了，但还是一样执行。

上海二套房首付是要7成，认房认贷，即使你在哪个三四线城市有房子，也是要7成，一套800万的房子，就要拿出560万的首付来。

而且由于有豪宅线卡着，所以要么几十万的税，要么就卡着豪宅税的线进行避税贷款，交易成本高。

所以，繁琐的置换流程和极高的置换成本，曾经压抑了上海的置换需求。

一旦限购政策有所松动、二套认房认贷有所调整，上海楼市一定会疯。

2.5年社保+结婚，限购太严，压抑购买力，分流购买力

要想取得上海房票，要么你是上海户口，要么你得有上海5年社保，而且还得结婚，单身是不能买房的。

当长三角的强二线城市杭州苏州南京敞开大门落户，制造大量房票，产生了一个又一个的“万人摇”时，魔都默默地退居身后。

所以在上海收紧限购之后，有相当多的沪漂和投资客跑到这些强二线买房，这三年来，许多被上海压抑的资金被这些长三角强二线截留了。

我一个上海工作的未婚女性朋友，就是在2016年楼市高潮时因为未婚没有房票买到了杭州，毕竟上海年轻人买不了上海，买在杭州也没有很失落。

在楼市疯涨的2017、2018年，长三角的上涨动能反而不是上海，而是杭州苏州南京，而随着高潮过去，价格最扎实的上海已经积满动能。

上海不同于深圳的是，深圳是一个供需极度紧张的市场，一有风吹草动，业主就膨胀反价，而现在上海的需求端被压抑了到了极致。

在这个过程中，上海的城市动能一直在积蓄，上海楼市一直在经历自我升级改善和生长。

一旦上海政策有所放松，上海被压抑已久的购买力、以及在上海限购严格之下流窜到长三角大湾区以及海外的资金，一定会腾挪回上海，毕竟有太多不是不想买上海，而是买不了。

但这个需求，还是会通过各种方式释放出来。

这三年来，不仅是上海的楼市正在经历迭变，上海的城市规划也在进阶。

上海浦东新区临港新城升级，可能会成为中国真正意义上的自贸港，这只是冰山一角。

一直以来，都说上海在赶人，但只是上海的主城区人口饱和，上海的郊区其实还有很大的发展空间。

在上海新一届长官上台后，开始纠偏以往一心扑在浦东上发展的城市规划，开始确立了上海发展的两个扇面，东至浦东机场，西至虹桥机场，东西两翼齐飞，以及规划9个城市副中心，这样做有什么好处？

那就是产城融合，增强上海的核心辐射能力，增强人口承载力。

首先上海不是一个板块悬殊的城市，而是一个综合型城市，东南西北都有就业中心，都有地铁商业名校。

整个城市的精细化管理，远远超越了北京广州深圳。

深圳离市中心40公里之远的坪山连条地铁都还没混上，上海距离市中心40公里之外的嘉定新城，地铁通车，交通方便，片区日益成熟。

总之，如果现在有上海房票的，真心建议坚守主场优势，入手上海，不要到处瞎折腾。

或许，现在的上海楼市，已有资金在悄悄搅动市场。

一切都还来得及，上海还有想象空间。