深圳楼市：在房价飙升的情况下，当下是置换的时机吗？

问：老颜你好，嘉御山5期1套100平5房复式，欠400多万，在出租中。这几年涨幅一般，但是坂田今年利好很多，银坂通道、10号线、33号线、学校等，想置换到碧海华丰前海湾或者等沙井海岸城？折腾都是时间成本和税费，请老师建议是否应该置换？

答：你好，嘉御山属于坂田的标杆盘，实际上这一轮涨幅中虽然不如西部热门板块，但是跑平大盘问题不大。近期利好确实很多。 华丰前海湾是典型的深圳主流偏好型物业。 1. 有的户型赠送比较多 2. 新，小区不错 3. 有潜在学位卖点 这些原因是比较切中深圳主流购房群体的爱好的，但对于我们来说缺点比较明显： 1. 价格高 2. 位置不算很好，片区成熟增量有限，且片区定位 3. 学位这东西如果可信，深圳遍地名校 自住还不错，投资要看价格 海岸城还是不错的盘 如果打新成功，可以考虑出手置换，短期内资金不足可以用拖延流，或者一些金融手段解决。

问：老颜你好，我有一套龙华深高水榭6期128平的四房在卖。想置换成2套或3套89平的房子。目前想买沙井海岸城一套，再买龙岗在建地铁站旁一套。不考虑自住，纯投资的角度这样操作可以么。还是抵押出来再买一套呢？才有300万的空间，加上月供压力觉得没有合适可以买的房子呢。该怎么操作才好一点呢

答：你好，红山的深高是直属不是合作办学，所以含金量很高，周围的房价也被推波助澜。成交最活跃的是水榭五期，无论106、328还是731种种政策的出台，深高的学区房一直积极活跃，一路稳中上涨。建议继续持有。 可以加按融资，入手一套海岸城。碧海 西乡的二手盘也可以淘淘笋。 龙岗暂时不推荐。

问：老颜您好！最近想整合资源，把福田云顶翠峰和园岭新村的房子卖了，换一套大一点的住宅提高生活质量。有几点问题想请教一下。 1.片区选择： 目前有两个心仪楼盘，价格差不多的是一是安峦公馆 二是中信红树湾旁的瑞河耶纳。我家小宝3岁，我也要考虑学位。安托山片区的高级中学学位不知道是否有保障。瑞河耶纳的周边环境更优越，楼龄比安峦要老一点，目前无好学校。 2.目前楼价感觉很高，风险是否很大？园岭的学位房很保值 带拆迁概念，我不舍得卖。以上片区大面积一点的住宅是否保值？还是该保留两套小房？不知道是否该做这个决策。 最近好纠结，请老师指点迷津，不胜感激。

答：我对安托山片区的感觉是不宜居，没有大型商业大型公园等活动空间： 雅福居：福利房，人车不分流物业一般；臻山府：户型大、利用率低、容积率高，靠北环巨吵；锦庐公馆：容积率高、暗卫；安峦公馆：太小、没花园。 但丝毫不影响片区受到的追捧度。 主要原因有下： 1.安托山带红岭实验小学和深高中学 确定片区不会被划入深康学校，红岭实验小学开始招生，号称万科和红岭实验集团合伙花了1个亿重点打造的小学；2.双地铁出行，去福田中心区、车公庙、深圳湾以及世界之窗都很近；3.虽然地处边缘，但毕竟还是隶属于香蜜湖片区；4.片区文体中心、公园在建，香蜜湖这几年的新盘都集中在安托山，使得片区热度一直不减。 主要的支撑还是学位，红岭排名如果上来、新盘二手供应出来、配套跟上来，可能还要涨！ 瑞河耶纳优点是稀缺，缺点是流动性太小，房龄其实不是太重要的因素。 园岭新村对未来比较悲观，拆迁的机会成本太高，容易错失换仓良机。 综合对比优先安峦公馆。

问：老颜你好，请问鸿威海怡湾的投资价值高吗？

答：鸿威海怡湾小区环境很不错，但是有一点楼龄了，双拼房也多，属于跟涨型，有传闻旁边的医院不建了。个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区，目前还看不到一个可兼顾学位，预期，稀缺景观资源，住宅集群，承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区。

问：老师您好！我目前有一套自住房，在我先生名下，我个人名下无房无贷，现有资金100万，想入手一套关内学位小两房，现在有个困惑：因我和先生上班地点一个在沙头角，一个在科技园，能否推荐一下买在哪个地方合适？有推荐的楼盘吗？

答：您好，首付100，关内学区房，符合你要求的可以在罗湖找找。 可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大。