猛虎之困：高负债下的雅居乐，生存不容乐观

2020年4月，国际评级机构穆迪将中国房地产行业展望下调至“负面”，下调的原因是受新冠疫情的影响和经济增速放缓导致房地产销售下滑，预计全国今年房地产销售额将会下降5%至10%。

在整个房地产行业展望下调的同时，有十多家房企被下调了评级或者展望被调整为“负面”，其中包括前些年意气风发的雅居乐。从评级调整原因来看，主要有三个方面，一是业绩未达预期，二是债务压力和流动性风险较大，三是偿债指标弱化。

高负债率下，生存环境不容乐观

根据雅居乐半年报数据，公司的资产负债表显示，雅居乐的总负债近年来连年攀升， 2017年至2020年中的负债总额分别为1191.81亿元、1754.65亿元、2078.95亿元以及2301.66亿元。不仅负债总额高，其中大半都是流动负债，同期的流动负债分别为834.73亿元、1203.78亿元、1476.88亿元以及1643.74亿元。

2017-2019年，雅居乐的净负债率分别为71.4%、79.1%和82.8%，负债指标逐年走高，与之相伴的，是公司沉重的偿债压力。

今年上半年，雅居乐的借款成本高达36亿元，尽管公司将超过六成的利息进行了资本化处理，最终计入利润表的财务费用仍高达13.42亿元，公司的高杠杆带来的成本极大地侵蚀了公司的净利润。

2019年末，雅居乐的净负债率为 82.8%，2018年同期为79.1%，更早的2016年为49.1%，2019年其总负债更是突破2000亿！侧面可以看出雅居乐这几年扩张速度之快。
但实际上从2017年开始，我国房地产行业就已经进入回稳阶段，不需要杠杆游戏解释，钱没那么好赚了。

伴随杠杆率上涨的，还有雅居乐的借款成本。

整个2019年，雅居乐总借款成本70.79亿元，较2018年人民币50.56亿元增加40.0%。雅居乐2019年借贷利率为7.10%，2018年为6.49%。

同业对比来看，雅居乐的生存情况也并不乐观。信用评级公司中诚信国际曾在报告中将雅居乐、龙光地产、合景泰富等几家地产公司主要财务指标做了表格对比。

情况还不仅于此。

如标准普尔认为的，雅居乐房产开发业务扩张的执行进度，比预期的缓慢，导致其在过去2年举债收购后盈利增长依然疲弱。

根据目前市场出台的控制房地产企业有息债务的增长的新规：“三道红线”。雅居乐已经在资产负债率（76.3%）上踩中了第一条红线的情况，永续债算在内的净负债率（114%）已踩中第二条红线，现金短债比接近第三条红线。

雅居乐的信用指标仍处于当前评级的较弱水平，债务杠杆率仍将继续上升。标普认为，雅居乐的去杠杆努力可能比预期的要弱，因此其杠杆率在未来6至12个月内不会大幅改善。

此外，穆迪预计未来12-18个月雅居乐将通过缩减收购规模来控制债务增长。