杭州年内土拍提前谢幕？余杭两地单日吸金47.56亿，复地、众安赶上末班车

11月，整个杭州市区的土拍市场都相对沉寂，唯二出让的涉宅地块均位于余杭区，且均于今日成交，共计出让面积294万平方米，成交总额约47.56亿元。

其中未来科技城135号地块（余政储出[2020]35号地块）经过35轮报价，由本地开发商众安集团有限公司（以下简称“众安”）以约2.1亿元总价竞得，成交楼面价27948.09元/平方米，溢价率21.51%。

余杭经济技术开发区城市中心区荷禹路与五洲路交汇东南处地块（余政储出[2020]36号地块）经过27轮报价，由复地以约2.67亿元总价竞得，成交楼面价7733.31元/平方米，溢价率11.27%。

按照土地需提前一个月挂牌的原则，如余下的一周里杭州没有新地块上架，这两宗宅地即为杭州今年供应的最后宅地，也是开发商于2020年“上车”杭州的最后机会。

高门槛难挡房企热情

本次出让的两宗涉宅地块各有特色，对房企提出的准入要求也不尽相同。

余政储出[2020]35号地块是一宗纯宅地，位于西面的未来科技城，处于“绿汀路豪宅区”。距其最近的在售新盘杭州富力中心最近一次摇号的中签率仅为3.86%。

未来科技城板块区位优势明显，教育配套完善，距地铁三号线绿汀路站仅500米左右，医疗方面距未来的浙一医院总部不足1公里。今年，该板块已经拍出两宗宅地，分别被中梁、金成+吴兴城投以14.21%和26.15%的溢价率拿下。

值得注意的是，该板块今年三次拍地中，精装限价已经出现二连涨，从沐宸院（中梁所拍地块）的34500元/平方米，涨到了本次地块的37710元/平方米。

相比前两宗，本次35号地块容积率更低，仅有1.6，同时地块建筑高度需在18米到24米之间，因此开发商选择建设洋房的可能性更大，具备红盘潜质，市场预测可快速去化。

最终，众安以总价20.9亿元竞得未来科技城135号地块，成交楼面价27948元/平方米，溢价率21.5%。结合限价，留给开发商的利润空间将较低。

另一幅余政储出[2020]36号地块位于余杭区东部的东湖新城的中心区，紧邻地铁9号线，商业、教育、医疗配套均相对完善。其一街之隔的TOD杭州第三城最近的一次中签率不足13%，足见板块热度之高。

该地块指标复杂，由4宗子地块组成，其中01地块性质为商务用地，打造以总部办公、科研孵化、产业配套为主的商业办公及配套建筑；03地块为商业商务，包含商业、酒店、办公楼等；02地块和04地块为住宅性质，04地块需配建公租房。

余政储出[2020]36号地块打造门槛较高，具体包括：

（1）商务写字楼：需引进高端装备制造及生物医药产业的“国家级海外高层次人才”项目，各不少于一个；引进属于数字经济企业3家，包括两家估值不低于7亿元、1家估值不低于70亿元且上一年主营业务收入达到4亿元以上。

（2）集中型商业：引进运营方需为上市企业或其成员企业，且引进不少于10家其自有的商务部认定“中华老字号品牌”入驻本项目。

（3）商务酒店：引入国际品牌酒店管理公司负责运营管理，全球开业及运营的酒店不少于10家。

（4）其他：集中型商业街区运营方、中华老字号，需与先前提交的入驻协议保持一致。

出让文件中明确要求，若无法达到上述标准，中标企业总计需赔付违约金达2.5亿元。

按照过往，项目打造门槛较高会“劝退”不少企业，但反常的是，本次土拍依然引来了5家企业的激烈争夺。

最终，该地块由上海复地春晓实业发展有限公司（复地）摘得。据悉，上海复地春晓实业发展有限公司（复地）为复星旗下的房地产公司，复星业务广泛，涵盖医药、旅文业务等，旗下豫园股份拥有17个中华老字号品牌。

宅地骤减，房企需求被压抑

事实上，杭州土地市场的“张力”正在增大。7月以来，杭州市区的拍地数量锐减，但年末开发商补仓意愿依然强烈，需求受到压抑。

今年上半年，杭州土拍金额达1775亿元，创下纪录，尤其6月，成交爆发，成交额达541.1亿元，成为全国之最。到了7月，杭州市区出让13宗涉宅用地；8月这个数字降为2宗；9月出让16宗涉宅用地，大多位于富阳；10月出让7宗涉宅地块，4宗位于亚运村，3宗分别位于余杭、富阳和临安；而11月仅有两宗涉宅地块；截至目前12月并无宅地放出。

在土拍市场有所降温的同时，杭州的新房房价也没有继续上行，据国家统计局最新70城房价报告，10月杭州新建商品住宅价格环比零增长。

据克而瑞数据，上半年，杭州市区新房成交了68399套，累计同比增长48%，创下历史新高，总成交金额达2013.3亿元，同时，频频可见“万人摇”楼盘，其中远洋西溪公馆959套房源吸引超过6万人报名摇号。从下半年来看，10月杭州发出58张住宅预售证，推出6823套房源，与9月相比，预售证缩减一半，供应量缩减2/3，11月有约60个楼盘推出新房房源。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《国际金融报》记者，从数据来看，杭州新房市场交易量已经开始下行，但存销比或去化周期没有下降，这和杭州这一轮市场交易不错有关。可以说，虽然从交易量看杭州楼市一定程度上确实有所降温，但从市场情绪看，很多人的态度可以概括为“不以为然”，因此房企对杭州的投资信心依然很大。

亚运会召开在即，严跃进预测，杭州土地交易应该还存在一波热度，楼市也将会出现较大的活跃机会，后续依然需要积极管控，以真正促进房地产市场的平稳健康发展。