北京房价：没有买房资格？这3招轻松破解

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：房姐 你好！非北京户，无社保，想在北京投资房产，800以内。可全款，应如何操作？

　　回答：你好，目前北京房票获取有以下几种方式： 1.结婚是最容易也是最万能的办法，只是对于北方人来说，习俗限制下人们的接受度不高。 2.其次是工作居住证，本科，专科+中级职称，或者堆材料，都可以过。 3.高级人才，有的单位落户； 4.北漂久的，有人有5年社保 个税。 5.某些法拍，可以不限购。 其实到了后期，我们都不得不上一些代持。 目前推荐的投资板块： 1.CBD和东三环：双井 九龙山，总价800以上 2.朝阳公园：比如棕榈泉，丽水嘉园 3.地铁6号线沿线，比如十里堡 常营 4.望京 酒仙桥，单价5-8万 5.回龙观 天通苑，500内低单价上车盘 以下为具体选筹： 首付100: 1.东四环 八里庄：单价5万的老公房 2.大兴 西红门 黄村：单价3.5-4w 首付200: 1.青年路 甘露园，2000年后的商品房，单价5-6万 2.常营：次新2居，比如苹果派，柏林爱乐，万象新天，优点社区，保利嘉园，北辰福地 首付300: 望京：总价600以上，望京西城，南湖，利泽，单价5-6万 首付400: CBD双井 望京：总价800以上，柏林，天骄，珠江，大西洋新城，宝星，慧谷 首付500以上： 大望路 双井 青年路 望京 次新盘

　　提问：房姐好，北二环上班，有2岁孩子，年收入60结余40。和父母住新景家园，卖八百万租九千。门头沟loft，卖二百万（割肉30万）租四千五。香河富力新城三居，有30万贷款，卖一百万租一千五，都在父母名下。自己炫特有一居，买时五万现六万一，出租中，租五千六，有155万贷款。子弹一百万 1以后想和父母住近点，现有资产怎么配置？香河有发展吗？门头沟租金不少，是卖是租 2崇文门能上崇文小学，是在附近再买个一居，便于和父母生活？或在石佛营附近再买二或三居？有学区吗？看您推荐双井，双井买一大一小合适吗 3若考虑二胎，是一步到位还是以后再改善 4现在先买个小房子投资，过几年再置换可以吗？富顿怎样？北京置换成本高吗

　　回答：香河可以出掉，门头沟租金还行，但未来涨幅预期低，可以一并出掉 石佛营不推荐。双井可以看看珠江帝景，兼顾学区+自住还不错 北京持有5年以上比较合适，太短的时间置换成本会较高，富顿5.5左右的单价可以考虑

　　提问：您好！北京首套首贷，首付大概160。 男友在北边IT工作，我在亦庄。买龙泽回龙观的房子比较合适？还是洋桥西罗园的老房子比较合适？这个首付是不是也无法考虑学区了？没怎么太看过房子，不知道从何下手。另外，是不是应该春节前买入？

　　回答：一个北边一个南边，想折中点可以选择丰台或者朝阳 丰台可以选西罗园木樨园草桥，这一带老小区相对没有溢价，靠近地铁。 接受远一点的，从6号线往东到东四环石佛营十里堡青年路可以选，早高峰全程一小时。 以2000年后的商品房小区为例，老一点的6万，次新的应该7万内合适。 春节之前入手，现在降价房源多

　　提问：房姐你说看房的时候要不动声色，要怎么个不动声色呢？难道有问题也不问房东吗？

　　回答：如果房东不在，带看的中介又是小白，你可以随便看，随便操作。 如果房东在，你也是真心准备买房处于找房看房的过程，不动声色是一种必须的策略。 首先控制每一处停留的时间，不要让人“感觉你有兴趣”，观察，不一定是凑上去看，不一定是开头提问。 观察，是有目的的查看，这样可以用最短时间，没有犹豫的查看。 没有犹豫，没有停留，房东和中介就不好拿捏判断。 即使开口提问问题，也不用直来直去，比如：你想知道税费多少，想知道房东对砍价的容忍度 你可以问：您这房子买来时候多少钱啊？ 大部分房屋买来可能单价几千一万多，原值很低，遇上文明的业主，开口就不自觉羞涩了。 想知道为什么卖房？ 您房子哪年买的?-2017 怎么才两年就卖了呢？ 你相中一套顶复，两人气喘吁吁上来房东开门，一人穿鞋套摔一跤，另一人埋怨数落“说了不要买顶楼，每天爬楼要死人”

　　提问：请教房姐，甜水园棚改项目现在是不是搁置了，这一片未来有什么预期吗？

　　回答：甜水园的旧改进行中，但是具体进度会怎么样，暂时没有定论。 凡是明确利好的消息，在北京的传播速度是很快的，价格已经提前一步提现。 甜水园本身地段不错，尤其和朝阳公园南门接壤地段。 但是一两个地块改造不够，如果能从金台路到朝阳公园一条马路全部打通重新建设，普通新盘卖到12万不奇怪。

　　提问：房姐你好，我是新加入你的星球，已购会员，相见恨晚，新人首问，请您多多关照！ 个人情况：本人女未婚，京籍，名下已有一套望京房产，有贷款，此房为代家人购买并持有；本人男友非京籍，持有北京工作居住证，有首房首贷资格。目前俩人准备结婚购房，首付子弹不太充足，大概200-250，俩人年收入合计70左右，虽然我们有还款能力，但不管首套还是二套，貌似现在只能买总价450-550区间的房子。经过双方家里协商打算用男友sfsd资格购买，以最大化利用杠杆。因为我们打算结婚后马上生孩子，有了孩子，男友父母过来带孩子一居不太够住，所以在考虑一居或者二居。我们现有以下困惑难以抉择，急盼房姐指点迷津： 1. 什么时候买？是不是应该利用用好sfsd资格，考虑到后续换房首付压力比较大，是否应该现在直接入手二居？还是暂不上车，等明后年凑够更多首付再上车？ 2. 在哪买？因为我家在望京，首选想在望京买，但是目前子弹在望京只能考虑上车盘，小户型多少会溢价。或者在望京以外买，比如北纬等，或者房姐您有其他的建议小区吗？ 3. 买什么样的？如果在望京，500左右买个品质一居比如季景沁园\/朝廷等，还是稍老旧小两居比如世安家园\/利泽西园？ 目前在望京看过的几个房源对比如下： A. 季景沁园一居，530w，68平，朝北，楼层好视野好，小区新环境好，面积小，朝向差 B. 银领国际一居，490w，79平，朝北，小区旧一些，朝向差，但面积大 C. 望京西园三区一居，520w左右，82平，朝东南，视野差，窗户都有部分遮挡，小区旧一些，但面积大，朝向好，小区位置好有学区 D. 都市新海岸一居，530w左右，72平，朝南，楼层低，小区夹在公交站和热力厂中间，小区太小怕关注度不够将来不好出手，但朝向好，有学区 E. 北纬40度一居，500w左右，69平，朝西，户型方正但里面哪哪都小，卧室卫生间厨房都小，最主要五环外贷款贷的少，但小区比较新，有学区，离阿里在建总部近将来可能有发展 现在我们主要考虑点是，如果买一居不够住，我们可以跟我父母住的小三居换住，但将来肯定要用这个一居换房，那现在入手什么样的房子既保值将来又好出手？基于此上述几个房源房姐您推荐我们选哪个？还是您有其他推荐的小区？

　　回答：1. 最好在春节前上车，凑首付是可以一直凑下去的，但房价起来是不等人的 2. A>C>E>B>D 3. 另外可以看看 宝星国际、慧谷阳光。如果你们要考虑学区因素就优先看望京西园、南湖东园二区 这类老小区，否则就看品质一居

　　提问：房姐你好！本人外地调入北京，目前在丰台科技园工作，有单位租房暂住短期对房子需求并不迫切。妻子女儿户口随迁入京，目前户口手续尚在办理中，估计近期可能完成。现女儿在外地上大三，有读研或出国学习计划，希望毕业后在京工作，妻子也尚未进京，本人及妻子基本认为退休后回原来的城市生活为主（离退休还有10年），但也要考虑来京帮孩子照料家务希望在北京城六区购买总价800左右的三居。尚没有摇号购车，未来家庭出行问题也要考虑。请问：1、买一手房和二手房哪个更好？为什么？2限竞房和商品房选哪类更好？您有什么好的建议？谢谢！

　　回答：二手优先，现在新盘普遍性价比不高 商品房优先 可以考虑北纬40度，可以买100P左右的南北两居，餐厅可改书房，准三居，景山朝阳九年一贯制不错，距离望京和三元桥都不远，品质尚可。另外可以考虑金域华府的115P南北三居，双卫，成交价估计820w左右，品质好，也有学区，育翔+161分校

　　提问：新人首问 外地有购房贷款记录，目前家庭上班地点在中关村和上地西二旗；首付保底280-300左右，但也可以看到合适的借一些尽量400以下的首付，请问有推荐的盘吗？ 上月有在回龙观看过几套房，觉得和谐家园的三居看着还不错，但目前没有合适房源，或者价格太高的；另外也在想是不是回龙观西边配套更成熟交通更方便一些，想看看有没有合适的小区和房源；且最近朋友推荐了石景山的新楼盘，但很多都是限价房，首付也不低，交房都两年后了，就自己网上搜了一下看到有西黄村地铁站旁的老小区西黄村北里和海特花园。求帮忙分析推荐啊！感谢！

　　回答：和谐家园还行可以看， 不过你300的首付能看更大的标的。可以看下 融泽嘉园以及新龙城、流星花园三区、首开智慧社 、国风美唐 都还不错 你的情况还是关注回龙观更好，其它地方不合适。

　　提问：姐，目前手里现金有200万，自己住的房在昌平还有80万公积金贷款在还，预备用父母的sfsd资格在望京再买一套，作为未来孩子出生落户上学或保值以便未来再换改善住房的储备。总价考虑450左右。有什么小区推荐吗？最近看了一套望京西园一区塔楼的66平一居435万合适吗？还是说应该看看板楼两居？头一次买好迷茫求指教

　　回答：一居不推荐，最好多跑盘实看，北京各小区内部差异大 你的情况建议选择普通住房，税费低的选筹。 目标一是6万*75平的方正老公房三居，集中在东三环南段，东四环十里堡青年路一带。 其次是单价6万*75平的2000年左右小区，品相需要仔细挑选，集中在青年路甘露园，望京这几个地方。 另外单价5-5.5万2000年左右小区，在酒仙桥，6万05年左右次新，酒仙桥，宋家庄一带

　　提问：您好，新人首问，本人家庭在2015年公积金贷款买了通州的房子，现在房子已卖，8月中收房款。因生了龙凤胎，孩子以后要在东城北京站附近上学，需要买城里的三居室，我在双井上班，我爱人长安街附近上班，我俩工作单位限制，都不方便做抵押贷，资金目前可以凑300万左右。之前看过潘家园小区9几年的电梯房，还有南新园小区顶层东西向的复式（贷款压力稍微有点大）。房子打算20年左右再买，现在不知道这两个地方的房子能不能买？之后再出手有没有接盘侠？是现在买还是过两个月再买？东四环外的观音惠园或者观音景园怎么样，之后通28号线会不会大涨？或者您有没有合适的推荐（总房款450万左右）。谢谢！

　　回答：潘家园小区没问题，可以长持。有合适的现在就可以入，不要等. 观音惠园和观音景园价格也不低了，地铁虽然利好，但大涨可能性不大 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特区

　　以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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