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别被骗了!这才是房价上涨的底层逻辑!

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今天,易居发布房价月度报告,报告显示 1~10月全国100城市商品房住宅涨幅曲线趋于稳定。

报告重点分析了一线城市广州,指出今年三季度开始,广州房价涨势比较明显,7到10月,广州房价上涨了10个百分点,均价首次突破3万/平米的大关。

原因是今年广州的购房政策有所放松,而同期的深圳和东莞房价政策是趋于收紧。因此,一定程度上引发了广州房价的过快上涨,需要警惕。

报告对全国房价的描述大体是符合市场情况的,但对广州房价上涨原因的解读有待商榷。

在去年下半年,广州增城区房价普遍下跌,跌幅最高达30%,导致成交迅速萎缩,而今年三季度以来,广州的天河、黄埔等中心城区区域供应量上升,成交增加,在短时期内高价位项目的集中入市和成交,最终导致广州房价的大幅拉升。

如果广州郊区成交量不能恢复,中心区域供应量持续增加的情况不能扭转的话,在统计学意义上,广州房价会表现出持续攀升。从目前的情况看,增城等郊区的房价开始探底回升,成交也逐步转暖。因此,从目前到年底,甚至明年一季度的时间段,广州的房价会保持相对平稳的走势。

目前,政策面与资金面都不支持房价继续向上,三条红线政策造成的房企资金紧张状况会持续三年左右的时间,因此,在相当长的时间内,房价都缺乏向上的动力。只要影响房价的主要因素没有出现大的改变,房价就不会有大幅度的攀升。

由此看来,报告显示的,在全国范围内,房价涨幅趋于稳定的大方向是正确的。

在房价涨幅趋于稳定的大前题下,如何理解局部区域或个别城市的房价上涨呢?可以从以下两个角度去理解。

首先,局部区域或城市,确定存在个性化的房价上涨,但不会出现轮动。比如深圳房价,虽然在短期内出现明显的上涨,但不会出现深圳涨完广州涨,一线涨完二线涨,二线涨完三线的大面积房价上涨行情。

其次,就是统计学意义上的房价上涨。比如新房价格上涨,二手表现疲软,或者主城区成交增长,导致整体均价上涨。如同报告说的广州。

如果还不好理解的话,可以用股市来做类比。在平衡市或熊市中,每天也会有股票涨停,甚至会有个别股票走出翻倍的行情,但大多数股票都是无精打采,萎靡不振的样子。不要一看见有股票涨停,就以为是牛市来了。

股市还告诉我们,没有永远涨的股市,也没有永远涨的股票,从投资的角度来看房产,房产与股票只是品种不同的投资产品而已。

从成熟市场的投资观念来看,房地产投资比股票投资需要更高专业性。很多人只是搭上了近20年房价上涨的便车,如今是时候重新审视房价上涨的底层逻辑了。

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