上海外滩旧改35万/平？10㎡左右房屋补偿至少350万

继不久前虹口区一次性推出10幅旧改地块后，近日，黄浦区501、504街坊以及乔家路北块（一期）等多个旧改地块的签约工作也都迎来了实质性的进展。

据11月21日网易房产获得的最新消息，乔家路北块（一期）在二轮征询酝酿期首日签约率就达97.05%，因此二轮征询提前生效。

（乔家路北块一期旧改范围图）

而自11月1日起，黄浦区501、504街坊旧改地块二轮签约意见征询工作就已基本完成。

501街坊东至云南南路，南至寿宁路，西至西藏南路，北至桃源路；504街坊东至人民路，南至会稽路，西至西藏南路，北至寿宁路。这两个街坊所在的位置正是老上海们夏天必去的“寿宁路小龙虾一条街”的两侧。

此次这两个街坊的旧改地块二轮签约率高达99.36%，也意味着不久后，上海市民将正式和“小龙虾一条街”说再见。光上述两个街坊，就已经组成了黄浦区今年启动的一个大体量旧改地块，共涉及2530权证、3000多户居民。

（501、504街坊位置图）

黄浦区旧改最新行情：

10㎡左右房屋补偿至少350万元

和虹口区一样，黄浦区今年也是整个上海的旧改大区，今年动迁的不光有乔家北、寿宁路，还有小东门、余庆里、新昌里、金陵路等多个区域，截至今年3季度，黄浦区累计涉及的总旧改面积高达67万方。

（至2020年三季度黄浦区旧改地块进度一览）

此外，还有多幅旧改地块相关工作正常推进中，例如：黄浦区新闸路地块（二期）房屋征收范围所涉及的具体小区也在11月20日，正式在黄浦区人民政府官网公布（详见下图），并即将推进进一步征收工作，共涉及至少3.6万方的旧里面积。

（新闸路二期旧改地块涉及里弄小区）

和上海的其他几个区域相比，由于黄浦区更加靠近市中心位置，旧里居民改善意愿强烈，因此各个旧改地块的签约率都比较高。例如：新昌路1号地块二轮签约率100%，7号地块基本完成了99.5%的居民签约，效率非常之高，速度非常之快。

而据黄浦区一位一线旧改工作人员透露，近期金陵路203街坊也正在进行二轮意见征询，结果或将在本周内公示。

据网易房产了解，目前203街坊补偿均价在5.9万元/平米，每户签约奖和搬迁奖各50万元，如果是选择全货币安置，则可每平米再多1.4万元的货币补偿。除此之外还有一些托底奖励制度，以及根据每户装修情况给予的装修补偿，综合计算下来，基本上居住面积在10平方左右的房屋，到手的补偿价格可以达到350万元起，而建筑面积21平米的大概在390-400万元。

北外滩、东外滩，

商业价值、体量都不如正外滩？

按照政府方面的规划，整个金陵路沿着西藏路一直拆到外滩，由于整个金陵路上的房子都是按照“骑楼”风格建造的，因此大概率会是和“新天地”类似的“房留人走”形式，地块进行整理后将再公开出让，由开发商改造成特色商业街区的形式。

而在整个金陵路沿线旧改地块中，64、65、66、67、70、71、72、73、198、200街坊等紧邻14号线豫园站的8个街坊地块已经提前一步完成了旧改征收。

未来这里不仅将按风貌肌理建设和修缮，还会在保留大部分建筑的同时，新增一座240米的商办建筑以及两座150米住宅塔楼。

（金陵路地块64、65、66、67、70、71、72、73征收完成后改建方案）

此外，14号线豫园站与73街坊之间设置地下连通道，并在73街坊内（人民路北侧、金门路以西）设置地铁站出入口。

而198、200街坊地块则将会按照规划，设置高度185米的商办塔楼，在保留“骑楼”建筑的同时新建商业楼，其建筑风格与豫园整体风格一致（包含14号线豫园站地面出入口、风亭建筑）。

（金陵路地块198、200街坊征收完成后改建方案）

在金陵路这些旧改地块全部完成建设后，这里也或将成为上海最靠近外滩的大型商业居住集聚区。

据网易房产不完全统计，目前金陵路已动迁的地块面积至少超过了8万方，未来总商业体量将达到60万方，这在寸土寸金的上海市中心，可以说是一项史诗级的城市更新工程。

截至目前，已有不少开发商对金陵路沿线地块产生了兴趣，而九龙仓此前还被爆出正在和黄浦区政府进行商谈，预计出让底价价格或高达200亿。

2022年上海黄浦、虹口、杨浦

二级成片旧里征收将全部完成

总的来说，尽管年初受到疫情的影响，让上海全市的旧改工作一度停摆，但从实际各区今年旧改征收工作完成度上看，今年上海旧改户数和面积都已经提前一个月达到了2019年全年的水平。

2019年的《政府工作报告》中提到，2019年上海完成了55.3万平方米、2.9万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造。据市旧改办的消息，2020年上海在原定完成55万平方米、居民约2.8万户改造计划的基础上再加码。

据上海市住房城乡建设管理委副主任马韧介绍，截至今年9月底，全市已经完成了成片二级旧里以下房屋改造约56万平方米、居民约2.7万户，占全年计划的约101.8%、96.4%。今年全年将确保完成75万平米、居民3.5万户，达到原今年目标的136%、125%。

近期，上海市旧改办还会同黄浦区、杨浦区、虹口区编制完成三个区“2020-2022年”三年旧改计划。

按照今年超额完成年度目标的任务，2020年计划完成75万平米、居民3.5万户；2021年计划完成70万平方米、居民3.4万户；2022年计划完成41万平米、居民2.3万户。至2022年，上海中心城区成片二级旧里以下房屋改造要全部完成。

由此计算，仅黄浦区2021年的旧改户数就将要达到2万户，占到整个上海旧改计划的一半以上。可以说，未来2年黄浦区旧改任务依然艰巨。

成片的二级旧里逐渐被“消灭”，一句话，且征且珍惜。

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