农村房屋不是想买卖就能买卖的...

随着社会城镇化的迅速发展，越来越多的迁至到城镇的农村人觉得村里的房子闲着也是闲着，不如卖掉，或有些城镇人口觉得农村环境适宜居住，房屋价格便宜，打算在农村买房作为休假地等情形出现。北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师为您解析，农村房屋是否可以进行买卖呢？有什么限制条件吗？

问

农村房屋买卖是否合法？

根据《物权法》第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定；《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批；《土地管理法》第62条第1款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。由此可知，该法并未禁止农村房屋的买卖和出租。同时，根据《民法通则》第75条第1款规定，房屋属于公民的个人财产范畴，公民的合法的私有财产不受侵犯。宪法第13条第1款和第2款也强调国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。根据《民法通则》第71条规定，公民个人(包括农民在内)对于其房屋既然有受法律保护的财产所有权，自然有依法对自己的财产占有、使用、收益和处分的权利。其中的处分，包括出卖、互易、赠与等方式。所以，依据相关法律规定，农村村民是有权出卖自己在农村的房产的，但不能随意买卖，限制较多。

问

农村房屋买卖需要具备哪些条件？

1、农村房屋的受让对象是同一集体经济组织的成员；

2、受让人没有其他房产；

3、该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准；

4、房屋买卖应申请并经集体经济组织批准同意。

农村房屋买卖的流程：

1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意；

2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意；

3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件；

4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵；

5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理宅基地证或集体土地使用证的过户更名手续，还应到房产管理部门依法办理房产证的过户更名手续。

提醒注意：农村的房屋买卖要慎重，对于并非同一个村集体组织成员之间的房屋买卖合同纠纷，如诉诸法院等很可能认定其为无效。

问

农村房屋买卖注意事项有哪些？

1、注意买卖合同的签订。农村房屋的买卖时要注意限制条件和政策，还要注意买卖签订的合同内容是否完整准确，明确过户的具体时间、违约赔付等，避免口头协议或签订空白协议。

2、核查房屋是否在抵押状态。购买农村房屋时要仔细核查房屋是否处于抵押状态等，避免出现纠纷。

3、房屋是否已被采取财产保全的措施。买卖时核查房屋是否存在被人民法院采取查封等财产保全措施，处于这种状态的房屋买卖是无效的。

4、未办理过户登记，房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续；《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条规定，依法转让地上建筑物、构筑物等附着物致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。

问

为什么不能向城里人出卖房屋？

根据《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第2款规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。但如果双方是都是同一集体经组织的成员，经过宅基地审批手续的，农村房屋买卖合同可以认定有效。

结语

农村房屋不可以随意买卖，无论是卖方还是买方，建议提前了解清楚相关规定，同时，符合条件的买方也要注意核实房屋的产权是否明晰、是否存在抵押担保等问题，以免陷入不必要的纠纷，必要时可以咨询专业律师寻求帮助。