配售新H股 发行高息票据！前三季净负债率179.7% 富力地产还好吗？

截至今年9月末，富力地产现金短债比约为0.46，净负债率为179.73%，房企监管“两条红线”被双双触碰

《投资时报》研究员 王子西

出售旗下物流园资产、发行高息票据、配售新H股……近段时间以来，广州富力地产股份有限公司（下称富力地产，2777.HK）频频动作。而在这一系列举动的背后，或暗合富力地产资金趋紧的状况。

据三季报显示，截至今年三季度末，富力地产货币资金为359.50亿元，较上年末减少6.47%；其流动资产为3245.78亿元，较上年末微增0.28%；流动负债合计为2381.04亿元，较上年末增加16.54%。同时，该公司流动比率已由2019年末的1.58下落到1.36，其流动性堪忧，短期偿债能力走弱。

另外，截至2020年9月30日，该公司短期借款为93.48亿元，较上年末减少34.41%；应付票据为34.36亿元，较上年末增加44.47%；一年内到期的非流动负债为659.23亿元，较上年末增加29.55%。粗略计算，富力地产的现金短债比约为0.46，净负债率为179.73%，房企监管“两条红线”被双双触碰。

富力地产今年以来股价走势（港元/股）

数据来源：wind

净负债率攀升

作为中国知名的物业发展商之一，经过二十余年高速发展，房地产开发已成为富力地产的主营业务，除地产开发外，该公司还在酒店发展、商业运营、物业服务及设计建造等领域多元化发展。

富力地产曾被称为“华南五虎之首”，但其现金吃紧问题，并不是近段时间才出现。查阅近几年财报，《投资时报》研究员发现，2012年至2019年，其经营活动所用净现金均为流出状态。具体来看，2016年—2019年，富力地产经营活动净现金流分别为-33.38亿元、-72.87亿元、-86.17亿元、-241.45亿元；对应各年度资产负债率分别为79.31%、78.23%、80.92%、81.33%。

从数据来看，其经营活动所用净现金呈现持续净流出状态，且在2019年达到近几年的净流出的峰值。而在这四年中，富力地产的资产负债率也呈现缓慢增长态势。

值得注意的是，在2019年年报中，该公司表示“自2019年中期开始降低净资产负债比率，为维持稳健的流动资金，集团持有384.4亿元现金结余以解决可预见的需求，并保持足够的现金水平”。

但是，时至2020年6月30日，富力地产已将降负债确定为“未来的另一项重要目标”，并明确“要从处理到期债务及管理资产负债率水平两方面改善集团的财务状况”。

时至今年三季度末，富力地产货币资金为359.50亿元，较上年末减少6.47%；流动资产合计为3245.78亿元，较上年末微增0.28%；流动负债合计为2381.04亿元，较上年末增加16.54%。从流动比率指标来看，已经由2019年末的1.58下落到1.36。可见，富力地产短期偿债能力走低。

另外，值得注意的是，截至2020年9月30日，富力地产的短期借款为93.48亿元，较上年末减少34.41%；应付票据为34.36亿元，较上年末增加44.47%；合同负债为561.45亿元，较上年末增加44.33%；一年内到期的非流动负债为659.23亿元，较上年末增加29.55%。

从上述数据粗略计算，可以发现，富力地产现金短债比约为0.46，已经触碰房企监管“一条红线”。由于，三季报没有显示预收款项金额，故无法计算其剔除预收款后的资产负债率，但从报表中可以得出，其资产负债率仍保持在高位水平，约为81.33%。

另外，据Wind数据显示，截至2020年9月30日，富力地产净负债率为179.73%。从历年数据来看，自2016年至2019年，该公司的净负债率已经由159%上升到202%；相对2019年度，今年三季度末净负债率虽已下落22个百分点，但仍离监管要求相去甚远。富力地产的负债压力，可见一斑。

富力地产2020年三季报流动负债情况（单位：元）

数据来源：公司2020年三季报

降负债动作不断

事实上，今年下半年，在改善流动资金、降低负债方面，富力地产动作不断。

其一，配售新H股融资。根据相关公告，早在今年9月15日，富力地产便与配售代理签订配售协议，向不少于六名独立承配人配售2.57亿新H股。此次配售于10月5日配售完成，每股配售价为9.82港元，扣除相关开支及费用后，富力地产所得配售款项净额为24.98亿港元。在相关公告中，该公司明确表示，拟把本次配售所得款项净额用于偿还境外债务。

其二，处置旗下资产，回笼资金。11月9日富力地产公告称，其与The Blackstone Group Inc.（下称黑石集团）联属的基金附属公司、目标公司及合并附属公司签订合并协议，富力地产拟将其持有的广州富力国际空港综合物流园（下称空港物流园）70%物业权益，向黑石集团转让。该空港物流园作价63亿元，也就是说，拟转让的70%物业权益对价为44.1亿元。如若交易顺利完成，富力地产预计可录得出售收益约15亿元。

《投资时报》研究员查阅公告注意到，该物业位于广州国际机场富力综合物流园，占地1470亩，计划总建筑面积为超过120万平方米，目前落成的仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，且配套设施已落成，而未开发的仓库净用地面积约210亩。

有分析人士认为，该物流项目园区体量大，又位于广州国际机场附近，出售该物流园或是富力地产无奈之举。

其三，发行优先票据。11月12日，富力地产公告发行一笔3.6亿美元的优先票据，该优先票据自2020年11月18日（包括该日）起按年利率12.375%计算，从2021年5月18日开始每半年付息一次，票据于2022年到期。该公告中，富力地产表示，拟将票据发行所得款项净额用于一年内到期之中的长期债务再融资。

需要注意的是，本次票据发行，富力地产主席兼执行董事李思廉的配偶张绮雯也在购买者之列，后者购买了共计500万美元的票据。

分析人士认为，这些或不是该公司降负债举措的终结“动作”，未来为了减轻偿付债务压力、改善现金流，富力地产或有新的动作。