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全球最大的自贸协定签署,将如何影响中国房地产市场?

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2020年11月15日,中国同东盟十国、日本、韩国、澳大利亚和新西兰正式签署区域全面经济伙伴关系协定(RCEP),在贸易保护主义抬头的逆全球化浪潮中取得此番突破难能可贵。考虑到15个成员国的GDP、人口、贸易总额各占全球的3成左右,因此RCEP的签订,标志着全球规模最大的自由贸易协定诞生。

从宏观角度分析,仲量联行认为RCEP协定签署在短期和中长期方面对中国经济的影响存在差异:

1. 短期视角:RCEP将影响市场预期,但直接实物端的影响尚未显现。协定签署之后,各成员国内部将履行各自的法律审批程序,所以距离协定完全生效和实施还有一段时间。此外,不同商品的关税减免时间跨度不同,推进时间仍需观察。

2. 中长期视角:RCEP的战略价值巨大。“十四五”规划建议的重点提及“双循环”新发展格局,振兴消费与新基建投资都是“内循环”的着力点。而在人民币兑美元升值的背景下,“外循环”一直在寻求突破。本次协定的签署,即是中国经济打通“外循环”的重大突破。同时,成员国之间高质量的双向开放可以理解为在亚洲形成一个更大的“自贸区”,RCEP成员国的“3个30%”大有与美国、欧洲势均力敌之势。

从国内经济发展视角看,RCEP并不仅仅涉及货物贸易,而且涵盖服务、知识产权、投资等领域。这些领域又与商品、物流、金融等多方面息息相关,所以RCEP必然对诸多行业产生深层次影响,这些行业的变化又酝酿着巨大的机会。

RCEP协定签署对商业地产市场的实质影响需要一定时间尚能显现,但作为中国经济“外循环”的重大突破,RCEP在中长期将加速商业地产和工业物流市场需求端的结构性调整优化,拉动需求提升,进而促进投资市场发展。

1. 办公楼市场:产业发展是办公楼需求的上游前端领域,因此是根基。经济基本面、产业结构调整都是影响办公楼市场发展的内生动能。RCEP利好相关产业发展,激活市场主体。产业基本面的改进亦反作用于办公楼市场,提升办公需求总量,改变需求结构,进而拉动大宗投资交易的活跃度。

2. 零售消费市场:零售物业市场的发展依托于前端消费市场的繁荣。关税降低助于提升商品跨境流通与贸易。商品丰富度方面,跨境电商以及线下实体消费或受益。商品价格方面,关税降低也将直接惠及后端消费市场,刺激国内消费。一方面,消费基本盘规模有望在刺激下扩张;另一方面,消费结构或因供应端出现一定变化,进而影响下游零售物业市场需求。

3. 仓储物流市场:仓储物流是RCEP最直接受益的领域。跨境贸易总量的提升必然对仓储物流设施开发提出更具前瞻性、可持续发展的要求,因此高标准仓储物流设施的开发和投资也将在RCEP后成为新热点。

沿着这一思路,我们将以仲量联行的视角,探讨RCEP对办公楼、零售地产、工业物流的影响。

办公楼市场

宏观经济基本面与产业发展结构性趋势对办公楼市场的影响深远。前几年,自贸试验区的设立推动以沿海港口城市为主的办公楼市场需求出现结构性增长,贸易类企业收益最大,扩张势头明显。相反,近期中美贸易摩擦也让相关行业出现一定经营风险,部分城市的办公楼市场因故出现企业缩减办公面积甚至退出市场的案例。以史为鉴,仲量联行预计RCEP协定签署必然对办公楼市场需求端产生积极正面的影响,效果也将随政策落地逐步兑现。

从行业视角切入,RCEP将直接作用于制造业与贸易行业、金融结算、物流运输三大领域:

  • 制造业与贸易行业:制造业是最直接的受益产业,主要体现在上游原材料供应链整合以及下游跨境贸易销售。RCEP将有助于中国企业“走出去”,提升在全球价值链中的竞争力。制造业与贸易行业在一线城市甲级办公楼占比高于非一线城市,因此一线城市办公需求增量预期较高。在遭受中美贸易摩擦、新冠疫情冲击后,一线城市办公需求一度大幅下挫,但在RCEP刺激下有望回升。
  • 涉及贸易结算的金融领域:全球最大自贸协定的落地预期将加速贸易结算、跨境支付、供应链金融等环节的发展,为金融机构的业务拓展提供了更大的市场和机会。尤其在中长期,金融结算领域必将获益。在金融开放的大背景下,金融行业的发展前景良好,未来业务扩张的机遇必将带动办公需求进一步增长,同样发展势头也将逐步从一线城市下沉至中西部区域。而金融业一直是驱动中国办公楼市场需求增长的“首位”产业,因此金融行业的利好对办公楼市场的价值不言而喻。
  • 物流运输行业:当前中国进出口贸易90%以上的运输量均由航运(海运)承担。伴随进出口贸易增长,物流与航运需求亦随之上涨,主营集装箱运输类的企业获益明显。物流运输行业虽然不是甲级办公楼的核心租户,但从办公需求而言,相关产业的发展也将驱动产业办公,企业需求将惠及产业园区、物流园区市场。

仲量联行研究部办公楼市场负责人米阳表示:“长期来看,在中国持续对外开放的大背景下,外企的办公需求有望保持稳健或上扬的良好态势。尤其在一线城市,外企的市场占比相当高,因此产业端的利好因素也将首先传导至一线城市的办公楼市场。值得关注的是,通过本次RCEP协定签署,中国首次与日本达成有关自由贸易协定,预计未来更多日资企业有望新进中国市场或进一步在华扩张。”

零售消费市场

商品消费端:

RCEP协定签署对消费端的影响十分具体。跨境商品流通因关税降低将直接影响商品品类与价格,对消费者而言自然是利好。电商已是中国消费者日常购物的习惯性选择,跨境电商在母婴、酒水、护理、保健等商品品类方面一直具有极强的竞争力。从进口端分析,进口商品价格下降,将提升消费者单位货币支出效用。从出口端分析,中国出口至贸易伙伴国的商品也将更具竞争力,中国企业也将更加融入全球零售贸易市场的竞争。

零售物业需求端:

消费是零售物业市场的根基,消费者行为改变也将引致零售物业需求端的结构性变化。前几年,跨境电商的线下实体门店在一些政策红利支撑下,在中国主要城市零售物业市场出现过短期繁荣,成为购物中心的新兴业态。但好景不长,商品竞争力问题、线下经营模式等原因都导致门店经营困难,多数停业退租。本次RCEP协定签署或将带动新一轮跨境贸易商品的发展,至于跨境商品销售是否能再次大规模进驻线下实体门店,仍有待观察。但不可否认的是,商品结构与性价比的提升自然对线上以及线下商业而言都是大有裨益的。

商业运营端:

近年来,中国企业在零售商业领域的发展有目共睹,国货崛起、国潮澎湃。以化妆品、服饰、茶饮、新能源汽车为代表消费品类,在消费市场积极加入与国际品牌竞争序列中。中国消费市场的快速迭代与中国消费者消费偏好的演变紧密相连,中国商品仍须在更广阔的国际市场证明自己。

仲量联行研究部零售地产负责人朱建辉表示:“RCEP让更多中国品牌看到企业公平参与国际竞争的机会,在‘国际舞台’提升中国品牌的价值链,推动国内品牌国际化战略。加入别国市场的‘消费内循环’,是中国品牌在国家‘外循环’战略下的新机遇。”

仓储物流市场:

自贸协定推动“货”、“人”、“资”的跨境流动,即货物、人流、资本的流动。“资本流动”促进金融结算,“人的流动”需要航空乃至泛亚铁路的支撑,而“货物流动”则惠及仓储与物流产业的发展。

加速跨境基础设施建设:

中国关于“十四五”规划建议强调“国内国际双循环”新格局。东盟是中国“一带一路”倡议的重要成员国,仲量联行预期RCEP将与“一带一路”共振,带动跨境基础建设的发展。对于仓储物流市场而言,基建的良好发展将有利于降低物流运输成本、提高运输效率,加速仓储物流市场发展。

深化“西部大开发”与“振兴东北”战略:

RCEP协定签署给深处内陆的西南省市带来新一轮发展机遇。依托“十四五”规划建议及西部大开发中重要战略——西部陆海新通道,泛亚铁路的修建将云南、广西与东南亚国家接壤的边境省份成为内陆开放新高地,进而带动整个中西部的内陆市场发展。仓储物流市场有望迎来新一轮发展机遇,尤其是西部仓储物流的节点城市发展机遇不容小觑。同时,与日韩毗邻的东北地区,未来亦有望依托政策红利,成为日韩贸易往来的门户,发展东北亚跨境物流贸易网络。

拉动优质仓储需求与开发:

国际商品流通的增加,生产消费以及货物流动等都将会得到较大提升。作为中国仓储需求的核心驱动力,跨境电商和第三方物流的需求基本盘有望进一步抬升至全新水平,租赁需求看涨。良好的基本面,也将反过来吸引更多国际、国内优质物流开发商的持续性开发。区域方面,上海、天津、青岛、宁波、厦门等沿海港口城市以及西南地区面向东南亚开放的主要市场将成为最直接受益的区域。

吸引资本关注仓储物流市场:

仓储物流市场需求看涨,利好市场投资基本面。全球资本在过去几年看涨中国物流市场,中国仓储物业的投资回报率具有吸引力。2020年前三季度,工业物流投资占比达14.0%,较2017-2019年平均水平高出近10个百分点。加之RCEP所带来的诸多红利,如基础设施提升、仓储需求上扬、营商环境优化以及投资市场流动性提升等,仲量联行预期仓储投资市场未来极具潜力。物业类型方面,冷链物流与以制造业、电商产业为主导优质物流资产更受投资者关注。

仲量联行大中华区研究部总监黄志辉表示:“RCEP协定签署对中国‘国内国际双循环’发展新格局的意义巨大,中长期的发展红利必将惠及产业办公、零售消费、仓储物流、资本市场等诸多领域。伴随各项政策落地实施,市场主体的发展机遇亦将逐步兑现。这对于后疫情时代、中美贸易摩擦后的中国经济以及商业地产市场,仍是一剂及时的强心针。”

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