“棚改”停止？国家一锤定音，明年起，20年的老房子又“吃香”了

2016-2018年，是三四线城市房价上涨的高峰期。以河北廊坊三河为例，2015-2018年，房价经历了过山车式的波动，2015年房价平均不过万元，2017年，两万多一平的楼盘并不少见，即使2017年限购之后，多数二手房的价格也在15000元以上。

更令人惊讶的是，根据21世纪财经报道，安徽、四川等地，有的“贫困”县房价竟然也突破万元了，但同时，不少县城的岗位月收入不过三四千元，房价与收入之间悬殊之大，让不少家庭为买一套房掏空钱包。

缺乏人口、产业支撑的三四线城市，为何房价屡创新高？虽然有的专家认为三四线城市房价上涨和物价上涨、货币投机、城镇化发展有关，但了解楼市的朋友都知道，“棚改货币化安置”才是重要原因。

在2016-2018年这三年时间，三四线城市的房价涨幅不少，有些城市的房价都翻倍了。最主要的原因在于：2016-2018年，是棚改的高峰期，拆了房子没地方住，棚改货币化安置后，直接赔钱，有钱了再继续买新房。

为什么会有棚改货币化安置政策？这还要从房地产去库存说起。说起房地产库存上涨的原因，从大的背景来说，就是2008年的次贷危机引发的金融风暴之后，政府快速推出4万亿激励经济的措施，房价出现一轮上涨的周期。

在保增长和土地财政的影响下，地方政府加快推出土地，但2010年政府开始收紧楼市调控政策，前期大量拿地的开发商销售困难。楼市高库存不仅降低了房企拿地意愿，也让政府的财政收支面临压力。政府有供应土地的动机，但又进一步强化了房价下行预期。

在此背景下，棚改货币化安置政策应运而生，通过棚改货币化安置，政府获取了土地（棚户区被拆），解决了拆迁户没钱买房的问题，还进一步提升了房地产销售和投资，房企拿地意愿增加，地方财政收入增加，可谓多方共赢。

由此，2015年6月，国家明确棚改补偿模式，由实物货币安置并重转向货币安置优先。2015年以后，货币化安置比快速提升，由2014年9%上升到2017年的60%。货币化安置显著拉动了商品房的销售和房价上涨。

为什么说三四线城市房价补涨，得益于棚改力度更大？过去5年全国棚改开工总量在3300万套，其中三四线城市就占了2200万套以上。数据显示，2017年到2019年，受货币化安置影响更多的三四线城市，房价同比增速显著超过一二线城市。到今天，还有许多三四线城市的房价在缓慢上涨。

虽然棚改帮助了几千万居民住进了楼房，但背后的风险并不小，棚改货币补偿通常存在溢价，大部分棚改居民用部分补偿款作为首付，在此基础上加杠杆购房，房价上涨，部分购房者负担加重，还加剧了拆迁一族和普通家庭之间财富的鸿沟。

“叫停棚改”的呼声，喧嚣尘上，其实国家这些年也注意到了某些地方借棚改之名盲目举债，地方债增加。直接拆掉老房子将不可避免地导致“拆二代”的存在，容易让人产生不劳而获的错觉。

不出所料，2019年已出现棚改收紧趋势，多地也下调棚改计划目标，如山西从12.52万套下调至3.26万套，河南从50万套下调至15万套。

终于，2020年《政府工作会议》一锤定音，2020年是棚改的收尾之年。

国家发话，停止棚改，意味着大拆大建时代的结束，意味着无数人拆迁暴富美梦破碎。过去受到棚改货币化安置支撑的三四线楼市，房价再无大涨的空间。那些赌拆迁的投资客想要通过拆迁实现一夜暴富，已无可能。房屋将回归居住属性。

那么城市中的老房子，会迎来什么样的命运呢？文件已经发话，旧改接替棚改，老房子不会再大拆大建了，改为原地改造。

图：老旧小区外墙改造

按照《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，到2025年以前，全国要完成17万个老旧小区改造，今年3.75万亿元地方政府专项债券也被允许投向老旧小区改造。根据不少专家的估计，算上省、市县给予的资金支持，未来5年，旧改可撬动的投资总额不低于4万亿。

如此大规模的投资，带来的影响可不小。

首先，又有一大批老房子的业主要高兴了。

因为国家明确，老旧社区改造是以2000年前建成的住宅小区为重点，改造水、电、热、气、通信等基础设施，维修小区屋面、外墙、楼梯，增加停车、养老等服务设施，改善小区环境，20年的老房子将“旧貌换新颜”。

图：老旧社区道路改造

简单来说，小区水压不好，高层取水困难，要改；小区电路老化、墙皮脱落，要改；屋面漏水，要改；停车困难，要改；住在六层的业主苦于没有电梯，上下楼困难，要改。

可以想象，经过改造后的房子必然是彻头彻尾的价值提升，和棚改货币化安置相比，住户不用自己背房贷去买新房，资金压力大大减小。尤其是老房子加装电梯之后，高楼层业主生活更加便利，房子也升值了。以一线城市6万元的房价为例，100平的房子升值10%，就是60万元。

除了改造范围内的老旧小区业主会受益之外，还有两类人会迎来好消息。

图：老旧社区划停车位

第1类就是参与改造的从业人员。小区改造涉及的行业包括建材、装修、电梯安装、家具、通信、涂料、保温材料等，物业公司、养老服务公司作为专业化社区服务的平台，在为社区增值服务方面会迎来新的机遇。在旧改资金的支持下，这些行业的利润空间也会有所改善。

第2类就是买房缺钱的年轻人。老旧小区多数处在交通便利的位置，学校、商场、医院都比较近。老旧小区相比新房，房价会低一些，如今老旧社区经过一番改造，居住环境得到了提升，那么买房缺钱的年轻人就可以考虑这一类房子。

同时，还有两类人可能会遭殃。

图：老房子改造加装电梯

第1类，就是在三四线城市持有多套房的投资者。

中国160多个三四线城市，80%以上是远离城市群、无核心产业、而且人口常年外流的城市。过去，在棚改货币化安置和去库存的影响下，三四线城市的房价大涨，楼市赚钱效应强烈，如今棚改退场，房屋回归居住属性，不再会有大量拆迁户去拿钱买房了，三四线城市中持有多套房的投资者，恐怕要担心房子砸手里了。

第2类，就是专门买老房子，用来赌拆迁暴富的炒房客。

有的老房子对口的学校较好，尚且有一定使用价值，但随着不少城市学区划片政策的深入，学区房面临的形势已经变了。以前那些专门买“老破小”房子用来赌拆迁暴富的炒房客，一赌学区升值，二赌拆迁补偿，而如今旧改登场，虽然能给老房子换新颜，但远不如拆迁获得的补偿丰厚。所以不少囤积老房子的炒房客可能要遭殃了。

参考资料：潇湘晨报《国务院重磅文件：6年改造17万个老旧小区 一文读懂》

新华网《招商银行丁安华：棚改政策得失考》