深圳楼市：华润打中真的就赚五百万吗？

　　1、问：华润4如果打新中，手头资金2户湊买200平大户型好，还是买100平以后好卖，观点1买越大赚越多，银行杠杆用更多，不过月供压力也大，观点2买小流动性好，庄哥指教。近段看香蜜湖翠海花园，中旅国际带学位均价19万，远超福田8万均价，是否泡沫大。碧海富通城，华丰，中信湾上六座均价10万，飞机噪音好大，以后航线有可能变更？感觉泡沫也大。现阶段投资1000一2000总价，是否只适合打新，有什么好介绍？亲戚拉我去投资可优惠的回迁房，西乡宏发前城2期，有投资前景？

　　回答：如果是改善自住当然是面积大一点好，投资当然是100平左右的好。翠海花园、中旅国际学区好，有一定的学位溢价，对于有读书需求来说泡沫不大。纯投资来说，有风险。碧海片区还有利好空间。飞机噪音对房价的影响不大。这个总价，建议先尝试打新，其他选择见内部分享。回迁房没有名额还是可以考虑一下的。宏发前城2期一般。

　　2、问：新人问！庄哥您好，我目前的情况是：

　　1:东莞凤岗有一套116平的三房，价值300W左右，深圳龙华潜龙鑫茂花园有一套小两房，450W左右。年收入100W左右，不稳定。手头存款不想动。

　　2.现在想卖掉鑫茂花园的房子换白石龙片区的万科金域华府或者红山片区900W以内的小三房，要付五成，红山片区的深高北现在肯定是上不了，所以我目前看的是星河传奇、水榭前三期，小学初中都是带龙华实验的学位，可以接受。我现在想咨询的是，从保值升值角度来考虑的话，是买金域华府还是红山那边的星河传奇和水榭更好？或者还有更好的建议？还有就是，孩子明年小一，所以想年前尽快完成置换，谢谢

　　回答：你好。鑫茂花园作为刚需上车盘，距离地铁不是很近，可出手置换。金域华府不错的，带深外学位。梅林关一带属于交通枢纽，交通线路复杂。白石龙属于边缘地带，红山在配套上比白石龙要好，也更宜居。建议考虑红山片区，水榭的泡沫也挤得差不多了，入手没问题，首选水榭，次选星河传奇。其他更好的选择详见内部分享。

　　3、问：【新人首问】庄哥您好！我和老婆小孩（2岁）现在住父母名下1套景田公司的红本旧房子环境还可以，540w左右，景秀小学科技中学学位。父母住莲花北莲丰雅苑的军产房320w左右，2个房都是80多平。父母住的近平时过来照顾小孩。个人首套，名下无房。现有110w左右的资金，能接受12000左右的月供。请问如何配置较为合理？配置哪里好呢？纠结额外投资第三套还是把军产房换掉，但是又涉及父母不能住太远的问题。谢谢！

　　回答：你好。景田公司的旧房子可以DY贷出资金；军产房基本没有流动性，中介也都没有上架此类房子，可出手置换。建议利用好首房首套资格，入套800左右的房子。可考虑莲花北附近：楼盘详见内部分享。

　　4、问：庄哥，关注您很久了，我想咨询一下杨美地铁站C出口旺唐小区合建农民房卖掉去买房子合算吗？（主要是感觉卖掉了在深圳好像也不能首付一套房）合建农民房和直接买的农民房如果拆迁是不是补偿会不一样？因为这个房子也没住，有人想买。在纠结卖掉还是不卖掉。还是等拆迁

　　回答：有无明确的拆迁主体进来谈？如果还没有，那按照深圳的城中村旧改周期，基本都在八年以上时间了。房子的金融属性是非常重要的投资因素，大方向来说，应该卖掉农民房，置换商品房。

　　5、问：1200万预算，5年内出租5年后自住，升值空间最重要，学位次要，只在红树湾片区（中信红树湾)和后海片区（蔚蓝海岸海月花园)选，综合来说哪个更适合呢？

　　回答：一千万的标的我推荐过这三个标的，既然你要升值空间，那就需要想清楚，什么因素会导致升值较快，一千万在南山只是刚需盘而已，不考虑学区怎么考虑升值？后海在我看来已经是明牌，非常成熟的区域了，蔚蓝海岸又不是多么顶级的物业，不存在跑赢后海大盘的可能性。海月花园在蛇口海月片区同理；这三个里看起来还稍微有戏一点的是临近超总的中信红树湾，不过最近几年也是曲高和寡，没有看到特别大的起色，超总带来的购买力未见得会选择超总西侧这几个盘，关键点也在于学区。升值的因素在于“增量”，有1土地价值的增量、2购买力的增量、3需求的增量；要好好思考一下哪里有这些增量，而不是去买一些成熟的、不稀缺的、不受新贵追捧的物业，即便是在核心地段，但起价已高，需要有很强的理由让接盘侠买单，才会有追高的价值和冲动。