深圳楼市现状：光明新盘秒光，宝安新盘去化不到一半，为何？

　　1、问：庄哥，招商臻府怎么没有秒光啊？感觉卖的还不如龙光玖悦台，是怎么回事？
回答：去化近一半吧，毕竟千万级的产品，这个销售成绩也算可以的。龙光玖悦台一共有6栋，这次只推出了2栋300多套，又是线上选房，没见KFS发销售喜报，估计销售一般。其实新房的限价和套利空间才是决定去化率的最主要因素，招商臻府和龙光玖悦台占据的区位不能说不好，产品各方面也挑不出太大的毛病，没有日光的原因其实就是卖贵了。之前我有说过，招商臻府肯定不是千万级预算的首选，作为改善型产品，却建在刚需的地段，又没有配备名校学位，所以吸引力不强。赚钱效应肯定是不如润玺、海德园这些网红盘的。但润玺、海德园这些盘90%的人都买不到，赚不赚钱和大部分人是没什么关系的。但话说回来，放眼望去，在南山、宝中1000万总价的4房，很少有比招商臻府更好的。招商臻府是今年千万级新房中最先开盘的。很多还有名额的朋友肯定是想先去买润玺、海德园的。等润玺、海德园开盘后，这些没买到的朋友还会回过头来再买臻府的。那时怕也没有那么多户型和楼层选择了。

　　2、问：你好，请点评一下新新家园和万科金域华府这二个小区，从自用学位来看，哪个小区更优，有潜力

　　回答：益强+红岭石厦VS书香+深外龙华，这两个重量级相当，都是区级别里比较能打的组合，自用皆可，但都不算真正的顶级；单价和产品来看：02年的新新家园95平三房1150w；10年的金域华府134平四房1150w；两者的单价差了1.4倍，居住体验差了一大半的产品，所以很显然是金域华府更有增值潜力。别说什么龙华不如福田的鬼话，城市设计是一代比一代强的，两者的通勤便利度没有差很多，单价和居住体验的优势就会引导购买力外溢。

　　3、问：庄哥，光明中海寰宇时代没有抢到，光明还有什么新盘可以抢？

　　回答：没抢到别灰心，光明马上就有电建洺悦府484套；金地峰境瑞府632套；金融街二批390套这3个新盘上市。

　　4、问：庄哥，投资的话，光明中海哪个户型收益率最高？

　　回答：只从收益率考虑的话，个人认为85平3房2卫户型的收益率最高，最佳选择是东北向01户型。85平户型的单价均价是5.7万，总价均价486万，是4个户型中单价最低的。85平虽然是北向，但没有观光路的车流噪音，并且高楼层都有新城公园的景观。并且85平户型的通透性也很好，虽然不是南北通，但算是东西通透了，居住舒适度高很多。其次89平，谨慎选择108平和127平户型，这两个户型单价高，总价也高，不推荐。

　　5、问：您好，，深圳户口，深圳无房，现预计首期500-600，在深圳买一套。广州有几套，有多套按揭记录，但按揭都已结清。您的建议是买哪里？以投资为主。几年后才会考虑自住。

　　回答：首套非首贷五成首期，总预算1000-1200万，这个资金量，纯投资还是一路向西。前海宝中都是优选，但宝中以大户型为主，前海价位已高，这个总价买三房略嫌捉襟见肘，需要精细化选筹。