长租公寓连环雷 有人却想偷偷上市?

　　来源：格隆汇

　　三彩家（SCIT.US）：长租公寓暴雷却想要IPO？想的挺美

　　“躲过了区块链爆雷，P2P爆雷，甚至ofo没充钱，却在今年冬天遇上了长租公寓。”今年的冬天格外冷，更加魔幻的是当房东与租客都在受到巨额损失的时候，他却能在美股IPO递表了。

　　拥有一处住所，一地庇荫，从古至今都不是一件易事。古有杜甫感慨“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，今有万千适龄情侣因无房而惋惜离场。

　　租房成为了越来越多人的选择。根据最新发布的《2020年中国青年租住生活蓝皮书》显示，预计到2022年，中国住房租赁市场人口将达到2.4亿，占据全国总人口数的17.14％。

　　强大的市场需求催生了一种新型的商业模式——长租公寓。嗅到金钱的气息，国内外的长租公寓企业雨后春笋般涌出。之前热播剧《安家》中的结局，就是以主人公房似锦创业打造青年公寓作为happy ending来结束的。

　　然而现实却是残酷而骨感的。据不完全统计显示，仅2020下半年光爆雷的长租公寓就多达24家（数据来自《财经》），有玩失联的，有被法院查封的。但最狗血的剧情，莫过于我们今天讨论的这家，明明已经疑似全国多个大城市爆雷跑路，还能以另一种形式递交美国纳斯达克准备上市的：三彩家（SCIT.US）。

　　图表一：三彩家招股书

　　数据来源：招股说明书，格隆汇整理

　　自诩“新兴成长公司”动的是什么心思？

　　打开公司招股书，读了好几次，都发现读了个寂寞，因为公司披露的信息少之又少，超出正常一个上市公司应当有的模样。

　　先来看公司先是怎么定义的：“根据2012年《创业起步法》或《乔布斯法》的定义，我们有资格成为“新兴成长公司”（emerging growth company）。”

　　这个新兴成长公司的定义，本意是帮助更多中小公司在IPO时减轻披露负担，但是这个却让三彩家发现了bug。

　　首先是可以仅披露两年财务报表，不需要传统意义上的三年财报，会计周期过短很难反应公司运营的真实情况。根据披露情况来看，公司仅披露截至2018年9月30日和2019年9月30日为止的两个会计财年数据，未分配利润（累计亏损）分别为-169.21万美元和476.56万美元，刚好是一个扭亏为盈的时间节点。

　　还有一个更为关键的是，可以在财务报告内部控制进行评估时，可以免除审计师证明的要求。那么公司的财务真伪恐怕要打个问号了。而这一切，只有公司年收入达到超过10亿美元，才能不享受这个“优待”政策。

　　图表二：公司关于新兴成长公司的解释

　　公司业务扑朔迷离，漏洞百出

　　下一个问题，这个把自己套上“新兴成长公司”的三彩家，到底是做什么的？如果用一个词来描述就是扑朔迷离。

　　我们先来拆分公司在招股书中披露的收入情况。三彩家收入结构主要包括：（1）租金收入；（2）代理商收入；（3）物业网络服务。由于篇幅有限，我们捡重点说：

　　租金收入：漏洞百出，风险极高

　　在2019财年中，三彩家租金收入出现大幅增长，而这也是公司营收突飞猛进的主要原因。根据公司披露显示，在三彩家2018年租金收入128.76万美元，占总营业收入的6.98％，2019年租金收入1456.73万美元，占总营业收入的78.99％，大幅增长的主要原因是2019年公司租赁了8000多公寓。

　　在高速增长的业绩背后，其实却是漏洞百出，风险系数极高。图表三是公司阐述关于租金收入的情况。三彩家一方面从业主手上拿到房子按照协议价格进行租金支付，另一方面放租给租户，从而获得租赁成本和租金收入之差带来利润。

　　图表三：公司关于租金收入表述

　　看起来没毛病，实则却有很多问题：

　　问题一：是否真的低收高租带来利润？按照招股书中写的租金收入是低收高租，但是在现实中却是逆向：高收低租。根据某业主向笔者反馈，一套在市面上均价出租5000元/月左右的房屋，公司以5700元/月按月向业主进行支付，而向租客收取的却是以3990元/月一次性收取一年房租，相当于高于市场价的成本，却以成本价的7折出租房屋，显然不科学，贴钱做市场也不是这么个玩法。

　　问题二：向租户收取季度/半年/整年租金是否合规合法？对于业主而言，每个月收取租金，而对于租客而言，如果一次性支付整年租金可以打折，大部分租客会选择一次性支付整年或者按季度来进行支付。那么中间租金的时间差，带来的就是公司截留产生的资金池。

　　这个方式是否合规合法？笔者专门去咨询了某律师事务所持牌律师，律师解释道：“房东与中介签订的合同中通常都有这样子的条款约定，“房东与中介租金按月支付，每月X日前支付”，中介没有按时支付房租超过15天的，房东有权解除合同。”而中介与租客签订的合同约定是“租金一年一收。”这里中介扩大了收租范围。从委托的角度来考虑，受托人对委托人事项的权利必须小于、等于委托权限，超过委托权限的行为对于委托人不发生效力，所以超出部分不对房东发生委托关系。”

　　问题三：租赁业务到底怎么挣钱？既然不是常规的中间商挣差价，那么问题来了，三彩家到底靠啥获得现金流？其实前面已经给了一部分答案了，那就是依靠租客给的长期资金进行截留，来弥补高收低租的现象，也就是“拆东墙补西墙”。

　　除此之外，还有一个在长租公寓中常见的套路，那就是“空置期”。通常而言，长租公寓为了达到相对统一的装饰要求，会与业主签订合同中说明，拥有1-3个月不等的空置期，在空置期内不给业主房租，其实就是一个免租期。但是反过来，不装修或者简易装修后立刻向租客收取租金，按照三彩家8000套房屋租赁来计算，一套房屋空置期带来的租金按照5000元来进行预估，那么光空置期就能够收到约609.6万美元租金，这个数是公司2018财年租金收入接近5倍。

　　智能门锁：产品和服务陈述不真实

　　公司在招股说明书中提到“智能门锁：房东可以折扣价格直接从制造商购买智能门锁。智能锁消除了每次租户搬出时更换锁的需要。反过来，房东只需要在我们的系统中重置密码”。

　　图表四：公司有关于智能门锁业务描述

　　通过联系三彩家最大的客户城城不动产公司的客户，部分房屋的房东和租客联系，我们看到了城城不动产的托管合同，并且获悉房东不需要付费购买智能门锁，而是免费被赠与，租客也不需要为此付费。

　　图表五：城城不动产提供的门锁照片

　　图片来源于网络，格隆汇整理

　　通过招股说明书以及WIND数据显示，三彩家自2019年底到2020年6月底，共销售门锁收入1364.27万美元，按照中国最大的网络电商搜索的门锁单一销售人民币价格600-800元/锁计算，对应销售数量至少为12万只门锁，但是我们在招股说明书中看到截至6月底，付费用户只有76,500户，相差45,000户。

　　因此，产品和服务的数据或存在着虚假陈述。

　　背后股东盘根错节，关联交易存疑

　　实际上，不仅仅是公司业务有很多让人起疑，公司的管理团队，背后股东乃至于关联交易都让人怀疑。

　　首先，三彩家与城城不动产控股股东为同一股东，城城不动产目前已暴雷。

　　在2019年5月-9月期间，从名称看，依然是三彩家房屋租赁有限公司。2019年7月1日三彩家出售10167份租赁权的交易对手是城市社区服务集团（西安）有限公司，7月16日该交易对手城市社区西安公司成为三彩家房屋租赁有限公司的投资人，并改名为城城不动产公司，现在城城不动产的披露的实际控制人为郝菲，经查郝菲曾为陕西小鹰不动产管理有限公司法定代表人。

　　根据公开资料显示，城城不动产集团的原始股东为三彩家有限公司的控制人为文宁，城市社区服务集团（西安）有限公司的控股股东中企电子商务集团有限公司的控股股东深圳宝匙股权投资基金的原始股东也是文宁，因此有理由怀疑城城不动产仍为其关联交易人或者其依然受控于文宁，且城城不动产为其最大合作伙伴，交易额占2020年6月30日为止六个月期间收入的62.2％。

　　目前城城不动产由于采用预先收取租客整年租金等形式收取了大量的预付款，同时未按约定支付业主租金在中国境内引起极大风波，所导致几万家庭遭受影响，多个政府机构介入，相信这种变化会给三彩家带来资金断流的隐患。

　　此外，城城不动产、小鹰找房和三彩家或然存在重大联系，小鹰找房也已暴雷。

　　城城不动产、小鹰找房二者皆为三彩家的客户，其中城城不动产为其最大的客户，且前身亦为关联交易人，因此城城不动产、小鹰找房卷款跑路被国内众多媒体怀疑其资金被用于支付高额的承销费用和其他上市费用，当然也存在被实际控制人分散转移到自己的钱袋子里。

　　综上，三彩家公司从商业属性看是家租赁公司+锁具销售公司，主打的SAAS服务提供商（截至2020年8月31日，付费用户为101,964户）更多像是为城城不动产（号称为120,000户租客提供服务）和小鹰不动产专门服务的，数据高度吻合。

　　小结

　　从城城找房，小鹰找房接连暴雷的情况来看，其卷款逃跑行为涉嫌中国刑事犯罪，或受刑事追诉，三彩家必然受到重大影响。

　　无论是三彩家的财务状态、关联交易和产品服务，如果被验证存在上述问题，相信必然给中概股再次带来不良影响，真正的优质企业会被不被信任，境内的非公众公司当然更被视为是充满欺骗和劣质商品的制造商和服务体工商。

　　而对于业主与租客而言，自己的钱收不回来，自己的家被无情拆散，眼瞅着公司却要上美股，真可谓魔幻世界。三彩家也或成为在纳斯达克上市前被举报最多的中概股公司，比瑞幸咖啡影响更甚，毕竟瑞幸咖啡再苦只是咖啡，而万千受害者苦的可是一个家。