深圳神盘“万人摇”，为何楼市动力这么强？

【环宇杂谈】

只要有从天而降的“创富预期”，就不愁没人买、不愁钱从哪来。

李宇嘉

“躺赚400万，有名额不去抢，你就是傻瓜”。这是深圳一个朋友对我说的话，她口中“抢”的是近日深圳全城关注的某楼盘。据悉，该神盘推出1169套住宅，限价均价13.2万元/平方米，单价区间12万元～14.4万元/平方米。某中介平台的后台数据显示，该楼盘前期二手房在售价格在17万元/平方米以上，一二手房价格倒挂高达4万元，买到就是赚到。

中介朋友告诉我，很多人手上已有2套房，早已没有“房票”，而项目销售方案明确优先无房人士认购。于是，有人以30万元的金额收罗名额，买“房票”让别人先代持，该名额摇中号便立即付款。也有购房者把手上的房卖掉，一门心思“打新”。一些金融机构专门针对这个项目推出“摇号贷”，为不够钱认筹的人提供资金，日利率0.08%。

据悉，11月17日开放诚意登记第一天，就已提交了逾13000组客户资料，打破了此前光明区金融街华发御府保持的纪录，妥妥的“万人摇”，中签率为个位数。有朋友很纳闷，这个楼盘最低首付360万元，最低月供4.6万元，谁能买得起？我告诉他，只要有从天而降的“创富预期”，就不愁没人买、不愁钱从哪来。真金白银掏钱的是不多，但融资渠道多得是。

这是深圳楼市购买力强盛、虚火不下的根源。近日，国家统计局发布的数据显示，10月份深圳二手住房价格指数环比、同比分别上涨0.9%和15.5%，双双位居全国第一。上一次，深圳房价同环比“全国第一”是在“7.15”新政出台前的6月份。这么看，深圳最新一轮的楼市调控只保鲜了3个月？其实，并不是深圳的购买力有多强大，而是资金太给力了。

10月份，全国房贷利率终止“九连降”后首次回升，但对于深圳来讲，自2018年8月份，首套房贷利率已经连续27个月下跌，二套房贷平均利率5.25%，这是2017年以来的最低水平。10月份，深圳首套房贷平均利率为4.98%，在10大城市里面排名靠后。楼市调控，最关键的就是把住金融的闸口，深圳应该是最严调控的城市，为何房贷利率却不升反降呢？

某一国有大银行的朋友告诉我说，他们深圳分行的按揭贷款最低利率为LPR+20个基点，而广州、佛山分别为LPR+40和LPR+60。为什么会出现这种情况呢？该朋友说，深圳金融机构多，银行、小贷、私募、担保等等，金融市场竞争非常激烈，而房贷又是公认的优质资产。只有降低利率，才能获得更多市场份额，而提高利率的话，本行的市场份额就会下降。

广州的房贷市场竞争没那么激烈，而总行也要考核分行利润，“保利润”就得提高利率，市场份额也不会明显下降。对佛山来说，更得如此了。笔者恍然大悟，树欲静而风不止，釜底薪火旺，怎能指望水不沸腾呢？所以，深圳购买力强，绝不是深圳人有钱，而是深圳人有资金这个利器。越是有钱的人，投资布局越广，越注重利用杠杆，他们算的是自有资金回报率。

这就不奇怪了，这样的神盘甫一推出，各种资金中介、房屋管家、金融机构开始活跃起来了，有的帮你做方案、有的帮你搞名额、有的帮你介绍渠道、有的帮你过桥融资，一条龙服务。除了价格倒挂外，那么多人抢房，还在于没多少人相信深圳房价会降。抢房不仅会强化购买力强大的判断，而且会推动房价上涨，让预期自我实现，这反过来会进一步壮大抢房大军。

当前，房贷和一般贷款“利率倒挂”，信用环境利好楼市。各金融机构逐鹿深圳，楼市不缺资金接济。当然，调控本身也并未达到科学化、精细化，地方赤裸裸地限价，短期看房价数字稳定了，但无形中激活了投机炒作，给整个市场造成极大扰动，增加了房价未来上涨的压力。“一刀切”地限价并设置无房户优先认购的门槛，却没有想想上千万的房子，哪个无房户买得起。最终结果是，挖空心思钻营的投机客变成了无房户，而真正的无房户却望房兴叹。

（作者系房地产市场资深研究人士）