一天顶两年！深圳上演“史诗级”土拍盛宴，8幅地块拍出339.81亿元

11月23日是深圳不少房企代表需在日历上重重画上一笔的日子。

今日，深圳共8宗居住用地集中入市出让，分别位于宝安西乡、沙井、光明、龙华大浪以及坪山，总出让面积73.22万㎡，总起拍价合计294.42亿元。

因地块数量较多，竞价分为了上午和下午两场，各出让四宗地块。近30家房企从上午10点起就早早地守在了深圳土地房产交易大厦，一直到下午4点左右才纷纷散去。苦战一天，8宗地块全部成交，总成交额达339.81亿元。

今天之前，今年深圳已累计出让20宗居住用地，总地价约418亿元。今天之后，这个数字已接近760亿元。

近30家房企的喜与忧

这场土拍大战，吸引了诸多不同背景与风格的房企。

据称，今日的土拍参与者近30家，既有本土，也有外来；既有万科、中海、电建、华润这样的老牌国企，也有龙光、新城、卓越等实力雄厚的民企。

参拍企业还包含融创、华发、深铁、港中旅、金地、华润、招商、金茂、保利发展、保利置业、天健、越秀、中粮、中交、深振业、建发、安徽安联、中信城开、卓越、旭辉、厦门联发、禹洲、平安不动产等。

中原地产首席分析师张大伟从一早开始实时关注这场土拍，并将其看作是今年我国整体土地市场的缩影。张大伟认为，整体来看，2020年土地市场溢价率持续处于高位，房企拿地积极性高，深圳的土拍恰恰印证了这一点。

最先出让的两宗涉宅地块情况较为特殊，快速以底价成交。

第一宗宝安沙井A301-0575号宗地由深圳融华置地投资有限公司（融创+华发）以底价127.1亿元竞得，成交楼面价1.4万/㎡。这意味着融创文旅将首次进入深圳。此前，融创中国与深圳宝安区于2019年12月18日已签订合作协议，总投资达367亿元，预估沙井地块即为融创冰雪文旅综合体目标所在地。

紧接着，龙华大浪A832-0861号地块限定主体资格，仅一人竞买，由深圳市地铁集团有限公司以底价66.53亿元拿下，土地面积110523.25㎡（含教育设施用地17023.02㎡），成交楼面价3.1万/㎡，地块最高限制地价96.47亿元。该宗地项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于70875元/㎡，只租不售的人才住房初始配建面积为26970㎡，九年一贯制学校由竞得人建成后无偿移交政府，产权归政府。

第三宗地块同样位于网红片区宝安。这一次，“抢地大战”终于正式吹响号角。中海、华发、招商、越秀、平安、金茂、龙光、华润+金地等10家房企参与抢地，最终由万科以最高限制地价59.98亿元，只租不售的人才住房配建面积66000㎡竞得，成交楼面价为4.58万元/㎡。据出让文件，该地块普通商品住房销售均价不得高于83265元/㎡。

第四宗坪山G12314-8030号地块最终为深圳市盛讯咨询管理有限公司（佳兆业+新城联合体）以最高限制地价28亿元摘得，只租不售的人才住房配建面积5000㎡，成交楼面价2.37万元/㎡。该地块出让规定普通商品住房销售均价不得高于37500元/㎡。现场，华发、平安、金茂、旭辉、联发、招商、佳兆业+新城、保利、天健、万科、华润+金地等13家企业参与该地块竞价。

上午的拍地告一段落，下午3点开始的第二场拍卖则为“光明区宅地专场”，四宗宅地全部以上限价成交，溢价率为45%，总成交价达58.2亿元，前后历时仅45分钟。

金茂闽粤港企业管理（天津）有限公司以上限价12.72亿元拿下了A641-0028宗地，正式落子金茂在深圳的第二个项目。

安徽安联高速公路有限公司（安徽交通控股集团）以上限价13.84亿元拿下光明A605-0377宗地，可售楼面价约3.55万/㎡，配建面积24200㎡，溢价率45.07%。

中信城开以7.2亿元拿下A525-0100宗地，可售楼面价约3.55万元/㎡，配建面积18300㎡。

电建则以上限价24.44亿元获得A515-0099宗地，可售楼面价约3.88万/㎡。土地面积2.19万㎡，建筑面积9.62万㎡，普通商品住房销售均价不得高于50295元/㎡。

硝烟散去，最终摘地的企业有融创+华发、深铁、万科、佳兆业+新城、金茂、安徽安联、中信城、电建，余下的十几家企业则无奈“陪跑”。

政策刺激下的集中供应

今年是深圳特区成立四十周年。

深圳的土地市场存在地少、用地结构不合理等问题已是共识。去年，深圳常住人口密度达到了6730人/平方公里，达到全国最高水平。今年4月，深圳住建局印发了《住房发展2020年度实施计划》，表明深圳居住用地占建设用地22.6%，低于国家下限标准。

今年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，明确指出将支持深圳在土地管理制度上深化探索，支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。

具体来说，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准；探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。

土地“扩权”提高了用地审批的效率，进一步提升了用地保障能力，加快了供地节奏。10月13日，深圳出让5宗宅地，这也是“大礼包”落地后的首场土拍，总成交金额达53.3亿元，11月11日，前海一宅地出让，成交价为81.51亿元。

纵观前年与去年深圳的供地情况，宅地成交面积分别约为15.86万㎡，31万㎡，而仅今天一天，深圳出让宅地总面积已经达到了73.22万㎡，超过了前两年的总和。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，频繁推地确实说明土地扩权以后带来了地方供地的积极性。后续房价则和市场走势以及供求关系有关，类似限价政策和供地节奏加快，确实有助于抑制土地价格过快上涨。

张大伟则表示，最近的集中供地，远不能代表深圳的土地已经形成有效供应，相比其他一二线城市的土地供应都在千万平方米级别，这次土地集中供应只是一个开始。如果持续供应增加，市场肯定会下行，归根结底看持续性。

目前来看，深圳的房价依然走在全国前列。根据国家统计局最新发布的《70个大中城市住宅销售价格月度报告》，10月，深圳的二手房销售价格以0.9%的环比涨幅位列全国第一。