有时候，灾难来临之前，总会出现一些不寻常现象。
就拿我所在的广东来说，台风年年有，偶尔玩嗨了，还会搞出个地震。
这个时候，新闻有时会报道一种奇观：无论是池塘或是海里的鱼，为求自保突然纷纷跳上岸，铺得满大街都是......
殊不知上岸之后，能活下来的，只有电影里的美人鱼。
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其实，这样的悲壮画面，也正在房地产市场上演。
这几天，证券时报等媒体报道，根据北京产权交易所公开信息显示，11月以来，房地产行业产权转让项目一共有18个。
18个，什么概念？很多吗？
来看看今年的情况：2月2个，3月2个，5月3个，7月1个，9月3个，10月7个。
换句话说，11月的项目数量已经相当于今年前十个月的总和！
不过，如果项目出资人是小型房企，倒是没什么好意外的。
但事实恰恰相反，几乎全部都是著名的央企，共8家之多！具体是哪几家大伙儿可以看看下面的图表。
更令人意想不到的是，相比于动辄几千万甚至几十亿的转让底价，11月转让的项目中，有的底价50万不到，甚至仅要1万元！
例如，11月11日挂牌转让的北京隽兴房地产开发有限公司49%股权，转让底价也仅为49万元。
11月9日挂牌转让的河北际华润泽物业服务有限责任公司51%股权，转让底价仅为1万元。
原因无他，要么项目大多处于亏损状态，要么标的公司资不抵债。
一条条大鱼，正抢着上岸。
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11月房地产行业产权转让项目的数量突然暴增，为什么？
明眼人都知道，这和融资环境的收紧有着莫大关系。
自从令人闻风丧胆的“三道红线”出台后，几乎没有一家房企是不踩线的，有的踩了一条，有的三条都踩了个遍。
而且前段时间，不少银行也接到了监管层要求对现有房贷进行压降的消息，要把新增涉房贷款占比降至30%以下。还有房地产信托业务的排查等，都可谓是直击房企灵魂。
在政策压力之下，它们的为了降低负债，迫不得已开始主动调整融资结构，方式也无外乎增发新股、子公司IPO等，而出售部分资产就是快速回笼资金的方法之一。
条条大路通罗马，管他捷径还是弯路，只要能到达目的地就是好方法。
如果仔细研究的话也可以发现，最近部分股权转让信息公布比较频繁的央企，其实经营还算比较稳健保守，也并非高杠杆的房企，它们这么做主要还是响应高层的监管要求，而且公开挂牌也是国资委的要求。
但实际上，我估计还有很多房企都有转让的动作，只是它们还没达到公告标准，没能出现在披露信息里。
这就好比一个高三班级里，老师下了一道死命令：学霸们听好了，虽然金榜题名的人有限，但是高考冲刺你们要带好头，做好表率！（不然我的绩效考核又泡汤了）
当然，从表格上可以看到，项目大多都是部分股权出让，这就意味着起码能引入一些有实力的房企来共同经营，降低负债。
至于那些出让100%股权的，估计项目真的不咋地，拿地的时候可能也没想到成了韭菜，大家要注意一下。
不过，可以肯定的是，股权转让潮的突然出现，意味着房地产行业的资金压力空前巨大。
连央企大佬们都要通过出卖股权来降低负债，更何况抵御风险能力差的中小型房企，接下来股权转让的现象估计将会越来越多。
新一轮行业洗牌，正在加速进行。
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那么，房企集体过冬，对购房者来说有什么影响？
正如我之前反复强调的，大家一定要意识到以下几个趋势：
1、中小房企淘汰出局，投资房产不再是最优选。
这一轮的冬天会持续多久，说实话我也不知道，但时间一定不会短。在这个过程中，除了有央企和国企背景的房企之外，大部分中小型房企（不排除部分大型房企）将熬不过去，倒在冷酷的寒冬中。
同时，马太效应越来越显著，少数能真正控制负债率的龙头房企，将继续进行新一轮规模扩张。所以，与其投资房产还不如买地产股，或者将投资重点转移到科技、教育、文化等国家重点发展的新领域。
2、房企入冬，不代表楼市不行了。
房产不是投资最优选，不意味着房产不值得投资。但可以肯定的是，今后很长一段时间，楼市不会再像以往一样火热，但这不代表就要进入寒冬甚至崩盘。
当然，大分化时代，不同城市会有不同表现。一线和强二线城市房价未来将走向平稳，部分核心片区还会出现微涨的趋势，而大部分三四五线城市的房价随着棚改的结束，人口的流失，将逐渐下跌，而深耕三四五线城市的房企也会加速灭亡。
所以，如果投资房产首选一线和强二线城市的核心片区，至于三四五线城市，除非在核心城市周边，否则毫无投资价值可言。
3、高质量房子越来越多，存量房面临缩水问题。
随着房企集中度越来越高，其市场占有率也会越来越高。这就意味着，高质量的楼盘将会成为未来楼市中的主流。
如果目前你买的房子品质不够好，甚至还是老破小，未来一定会在市场竞争中处于劣势地位，资产价值也会进一步缩水，甚至出现亏损，当然名校学区房是个例外。
总而言之，如今的房地产市场早已成为一趟浑水，谁也无法轻易看清其中的复杂，只是摸鱼的很多，想吃鱼肉的更多。
但别忘了，鱼是有刺的。
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